抄底！曾卖到4.5万/平...

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小区交付还不到半年，业主们开始急着卖房了！

新房售价4.5万+/平的上铁淮风晓月，正式登陆二手房市场！ 

目前该小区已成交2套房源，最新成交单价仅3.2万/平！抄底次新房的机会来了？

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3.2万/平成交！城南昔日红盘，卖出首批二手房！

虹悦城旁、一步河西的赛虹桥昔日红盘——上铁淮风晓月，二手房开始上市了！

刚刚，我在二手房平台看到，目前已有2套房源成交记录展示，均为2025年后才成交。

一套为3室2厅建面约110.54㎡房源，房主挂牌450万，最终降价90万，成交总价360万，成交单价32567元/㎡。

一套3室2厅建面约110.03㎡房源，房主挂牌469万，最终降价64万，成交总价405万，成交单价36808元/㎡。

从成交周期来看，这两套房源成交周期不算长，分别为30天、169天；从房主降价幅度来看，降幅在60-90万，力度不小。

上铁淮风晓月规划9栋26-33F住宅，小区共1140户，户型建面约110、112、137、142㎡。

项目于2021年11月首开入市，销许均价41708-44644元/㎡，另有2500元/㎡升级装修包，折合价格4.4-4.7万/㎡。对比如今的二手房成交价，一套房“缩水”百万已成现实。

值得一提的是，上铁淮风晓月2024年8月才交付，距今不到半年时间，是名副其实的次新房。但是此前小区因为渗水漏水问题严重，遭到业主集体投诉，引发关注。

从二手房平台展示来看，目前小区还有4套房源正在出售，挂牌均价约40974元/㎡，近30天带看43次。

随着上铁淮风晓月登陆二手房市场，赛虹桥板块的次新房选择更多了！此前该板块已有花语江南、禹洲吉庆里、凤凰和美等小区。

从目前的成交价格来看，花语江南以4.3万/㎡的成交均价稳居板块天花板，禹洲吉庆里成交均价约3.7万/㎡；从近90天的成交量来看，凤凰和美遥遥领先，成交达到了10套。

城南10大次新小区成交量价摸底！谁更具性价比？

据统计，近5年来，城南已交付的次新房超过10个，分布在雨核、软件谷、小行、赛虹桥、安德门、板桥等。目前这些小区成交量价如何？谁才是板块天花板？探长也进行了统计摸底。

这10个小区分别是：中海城南公馆、龙湖天钜、彰泰观南府、花语江南、上铁淮风晓月、仁恒城市星光、中海南山印、云望府、翡翠天际、宋都柏悦府。

从最新成交均价来看，花语江南是唯一成交均价突破4万/㎡的小区，一步河西的地段+小区高品质，依然是二手房溢价的关键。

安德门的翡翠天际，小行的仁恒城市星光二手房成交价维持在3.8万/㎡左右，也是城南第二梯队；另外，雨核的中海城南公馆、龙湖天钜、彰泰观南府，赛虹桥的上铁淮风晓月，最新二手房成交价维持在“3”字头。

软件谷旁的中海南山印、云望府最新成交均价在“2”字头；历经多次延期才交付的板桥大盘——宋都柏悦府，目前二手房成交价不足2万/㎡。

从小区位置来看，花语江南、上铁淮风晓月、翡翠天际距离河西都比较近，周边老旧小区较多，次新房相对来说较有优势；中海城南公馆、龙湖天钜、彰泰观南府、金基嘉玥、云上润府都位于雨核。

其中，中海城南公馆和龙湖天钜算是雨核首批上市的次新房，目前小区房源挂牌量也比较大。金基嘉玥和云上润府都是交付不久，其中云上润府小区体量较大，还在分批交付中。

 值得一提的是，金基嘉玥目前正在出售3套房源，小区挂牌均价47039元/㎡。 作为雨核首个入市的4万+楼盘，凭借高品质和会所配套，开盘引发抢购。项目于2021年12月首开入市， 当时新房销许均价约4万/㎡，另有升级装修包4300元/㎡。

从目前二手房挂牌价来看，房主们信心满满，有望捅破雨核二手房天花板！

另外，华发美的云筑、中铁龙湖宸阅府、中海南山印、云望府都属于软件谷的大范围内，其中华发美的云筑和中铁龙湖宸阅府紧邻数字大道，算是软件谷的核心地段，当时新房售价超4万/㎡；而中海南山印和云望府靠近软件谷中学，位置较为边缘并非核心，当时新房售价不到3万/㎡。

因此，结合地段位置和项目品质，花语江南、金基嘉玥有望成为城南次新房价格第一梯队，仁恒城市之光、翡翠天际次之，中海城南公馆、龙湖天钜、彰泰观南府第三梯队，中海南山印和云望府位列价格第四梯队。

对于刚需置业而言，可以重点看看中海南山印、云望府、宋都柏悦府等，性价比较高；而对于品质改善而言，可以重点关注雨核、小行、赛虹桥次新房。

值得一提的是，万科朗拾、华发美的云筑、中铁龙湖宸阅府、云上润府交付不久，小区房源或还在限售期，因此想要入手的，提前要了解清楚。

从小区房源挂牌量来看，仁恒城市星光、龙湖天钜、中海城南公馆遥遥领先，对于买房人来说，现在小区内房源选择性很多；其余小区房源挂牌量基本都在个位数。

除了雨核、赛虹桥之外，我看到人居森林、小行热盘，二手房也开始陆续开始挂牌上市！

根据二手房平台展示，位于人居森林的铂玥江南已经挂出首套二手房，这是一套建面约210㎡的房源，挂牌总价490万，折合单价约23260元/㎡。

铂玥江南算是人居森林板块的拓荒盘，采用“分户式”六恒科技系统。2021年12月首开，当时新房销许均价3.5-3.6万/㎡，另有3600元/㎡升级装修包，含包售价直逼4万/㎡。

该小区2023年12月底交付，后期随着市场下行，楼盘打折优惠力度惊人。据了解，刚挂出的这套房源是一楼底跃，当时销许价格在2.9万/㎡左右，对比如今的挂牌价，房主只亏不赚。当然，一套房源的挂牌价无法代表整个小区，后续我们也会持续关注该小区二手房成交。

另外，根据二手房平台展示，小行一代红盘——万科朗拾，刚刚挂出2套二手房，其中110㎡户型挂牌价4.5万/㎡；138㎡户型挂牌价约4.4万/㎡，与当时开盘售价基本相当。

写在最后：

房主以价换量，对于有购房需求的人来说，当前或许正是入市的好时机。特别是那些此前因为价格过高而望而却步的购房者，现在可以用更低的价格买到心仪的房源。

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