2017年江北拍：最高楼...

鸡年的拍即将拉开大幕，2月14日情人节，将有7块地等候出让，其中江北将拍出2块，今天我将为大家带来这两个地块的独家实探，一起来看。

一、江浦G99、G102地块：最高楼面价22988元/平。

以下为江浦G99、G102地块区位图：

1、江浦G99地块 档案信息：

地块坐落：浦口区江浦街道 ，白马路东侧，海都路西侧。

出让面积：58455.9㎡

规划用地性质：二类居住用地

容积率：最大容积率2.2

限高：50米

挂牌出让起始价：17.8亿元（起拍楼面价：13841元/㎡）

最高限价：29.5亿元（最高楼面价：22939元/㎡）

2、江浦G102地块 档案信息：

地块坐落：江浦街道白马路以东、花海路以南地块，东西至白马路，北至孝祥路。

出让面积：20227.72㎡

规划用地性质：二类居住用地

容积率：最大容积率2.0

限高：24—50米

挂牌出让起始价：5.6亿元（起拍楼面价：13842元/㎡）

最高限价：9.3亿元（最高楼面价：22988元/㎡）

二、地块将打造怎样的产品？

这两幅新挂地块，南北相邻，南侧1公里之内是地铁10号线龙华路站，东侧是揽月山庄、国信阅景龙华、海都嘉园等老小区，北侧为江北神盘之一的旭辉银城白马澜山。

目前二手房的均价为：20000元/㎡——22000元/㎡，而新房旭辉银城白马澜山目前还剩21#、22#、23#、24#，即将收官。由于该项目产品类型有平层、复式等，前期销许均价为：23000元/㎡——28000元/㎡。

这两块地西侧，是江北新拍出的两幅高价地——楼面地价分别为22494元/平和22439元/平的恒大G47地块以及北京城建G48地块。

两幅地块南北相邻，全位于江北新区居住氛围比较成熟的江浦片区。目前地块已基本平整完毕。

蓝风机构副总翁忠平表示：“轨道交通是这个项目的最大优势之一，项目西侧是白马路，白马路是江浦主城区的重要的南北通道，而且这块地往北正向对着老山，他的整个地势在老城区板块之内相对来讲是比较高的，适合开发中高端的住宅产品。”

“在主城区范围内，基本都是26层，30层高层产品的情况下，如果在这个地方做成7层到18层，最多不到26层这种产品的话，这个产品的舒适度是非常高的。

这块地的地形还是有坡度的，如果说有情怀的开发商有坡地的开发经验的话，这块地能够做成比较好的，有趣的社区内部环境。”

三、高价地陆续动工，房价格局真将改写！

去年G87地块楼面地价仅为10353元/平，与这块地相隔不远的，是通宇G69地块，这块地12月16日成交，楼面地价为19561元/平。同一区域，地块价值差别如此之大，非常少见。

这一次，同一区域价格迥异的现象是否会在G99、G102地块上再次上演？

“2万2的价格，我认为会突破的！”蓝风机构副总翁忠平表示：“不太会出现两块地同一时间出让，地价相差比较大的情况。地块一个2万多方，一个5万多方，都属于中小型地块，开发商都比较关注，这两块地未来的价格差不多，这个价格跟去年的价格比不算太离谱。”

一块接着一块地的出让，动辄地价2万！据了解，江北新区江浦片区有不少地价过2万的地也已经动工了。来看一组地块动工的实景图：

▼▼▼中建东孚G02地块内机器正在打桩

▼▼▼保利G03地块实景

▼▼▼保利、金地G49地块实景

▼▼▼金隅G07地块实景

现如今，动工的高价地越来越多，江北房价即将进入4万时代，这将改写房价的又一历史。

有人质疑：江北的限价令还没有放开。不过我认为，一块地的开发，如果开发商没有了利润，谁会乐意做活雷锋呢？

由于区域内地价与目前周边房价差距较小，地价较高，这些地块，势必通过精装等产品硬件支持提高售价。未来房价，各位可以自行想象。

江北即将进入现房销售时代，未来售价会有多高？今天，我听到小道消息，江北某个地价1.5万/平以上的地块，预期售价可能是2.5万-2.6万/平。

四、买房选择：江浦 顶山 桥北 高新 ？

蓝风机构副总翁忠平表示，对于买房人而言，区域选择的排序，应该是：江浦、顶山、桥北、高新。而纬七路和纬三路附近应该是买房人首选的地段。

当然也有人持不同的观点，认为高新应该排在桥北之前，不论怎么样，高新规划的未来还是很不错的，桥北、高新这两个地方买哪里，全凭个人喜好。当桥北消灭了毛坯之后，有部分人群势必将往高新分流。

如今，有加推计划的楼盘，我帮大家留意了一下：

1、江浦：正荣润江城、保利西江月、中建国熙台、万科璞悦山、旭辉银城白马澜山。

（1）正荣润江城将推出润锦城9号楼，户型为：138平大四房户型。

（2）保利西江月将推出11号楼，户型为：105平、90平、125平，共计136套。

（3）中建国熙台将推出11、12、15号楼，户型多样，如下图：

（4）万科璞悦山：将推出最后4栋收官房源，均为6层低密度多层：1#、2#、3#、4#。面积段为：101㎡—141㎡。

（5）旭辉银城白马澜山：江北热门楼盘，春节前透露加推20号楼，共计48套房源，90㎡复式，预计交付时间2018年6月。前期平层均价23800元/㎡。

2、顶山：恒辉假日广场：春节后加推7、10两栋楼，共计160套房源。其中，7号楼为32套低密度多层，面积130㎡、280㎡，预计均价26000元/㎡；10号楼为128套高层，面积84㎡、106㎡、124㎡，预计均价24000元/㎡。

3、桥北：弘阳印象华庭纯新盘，弘阳印象华庭仅有1栋楼2个单元，共计114套精装房源，户型面积85㎡、109㎡、125㎡，预计均价约26000-28000元/㎡。

五、土地出让不会停，江北还有这些！

去年上半年，南京曾举办过一场“首届城市土地推介会”，土地招商宣传手册中，江北新区有12幅地块。

江北新区这次推介的12幅地块中，江北新区·中心城共有9幅地块，江北新区·雄州中心区共有3幅地块。从地块性质来看，12幅地块中，含有住宅性质的地块共有11幅，纯住宅用地6幅，纯商办用地1幅。

以下是江北新区12幅地块的详细资料：

（一）江北新区中心城区地块

1、江北新区金汤街地块

地块坐落：东至南门一期，南至金汤河，西至津浦铁路，北至锦绣路

规划用地性质：住宅用地

实际出让面积：42403.25㎡

容积率：1.01≤R≤1.8

建筑限高：35米

2、江北新区雨山路西侧、广电路南侧地块

地块坐落：东至雨山西路，南至团结西路，西至广电路，北至广电南路

规划用地性质：住宅用地

实际出让面积：102893.49㎡

容积率：1.01≤R≤2.0

建筑限高：35米

3、江北新区巩固01号地块

地块坐落：浦口区江浦街道环北路南侧、江淼路北侧

规划用地性质：住宅用地

实际出让面积：62270.97㎡

容积率：1.01≤R≤2.5

建筑限高：80米

4、海桥路以南、绿水湾北路以东地块

地块坐落：北至海桥路主干道、西邻绿水河、南至花莲路、东至荣庄路

规划用地性质：住宅用地、商业用地

实际出让面积：102925.9㎡

容积率：1.01≤R≤2.5

建筑限高：35-60米

5、天浦路以北、丰字河路以东地块

规划用地性质：商办混合用地、商住混合用地

实际出让面积：10.43公顷

容积率：A地块1.01≤R≤4.5，B地块1.01≤R≤2.8

建筑限高：A地块150米，B地块100米

6、丰字河路以东、同心路以南地块

规划用地性质：住宅用地、学校用地

实际出让面积：19.14公顷

容积率：住宅1.01≤R≤3.0

建筑限高：60米

7、丰字河路以东、下河街以北、临江路以西地块

规划用地性质：住宅用地

实际出让面积：18.12公顷

容积率：住宅1.01≤R≤2.5

建筑限高：100米

8、规划展览馆地块

地块坐落：城南河路以北，南农河以西

规划用地性质：商办混合用地

实际出让面积：60341.96㎡

容积率：住宅1.01≤R≤4.5

建筑限高：150米

9、新浦路北侧、康华路西侧地块

规划用地性质：住宅用地

实际出让面积：56555.92㎡

容积率：住宅1.01≤R≤2.2

建筑限高：100米

（二）江北新区雄州中心区地块

10、六合区人民商场周边地块

地块坐落：延安路以西、泰山路以北、棠城西路以南

规划用地性质：商办、商住混合用地

实际出让面积：29245㎡

容积率：A地块1.01≤R≤4.0，B地块1.01≤R≤6.0

建筑限高：A地块80米，B地块90米

11、六合区南门汽车站地块

地块坐落：江北大道以西，雄州西路以南

规划用地性质：二类居住用地、商业用地

实际出让面积：94900㎡

容积率：商业1.01≤R≤3.5，住宅1.01≤R≤2.0、2.6

建筑限高：商业80米，住宅100米

12、六合区煤机厂周边地块

地块坐落：泰山路以南、龙华路以东、河滨大道以北

规划用地性质：二类居住用地

实际出让面积：69500㎡

容积率：1.01≤R≤2.5

建筑限高：80米