2020年金九银十河西9盘将入市，其中纯新盘有两家：河西南颐和铂湾、江心洲江湾时代花园。颐和铂湾紧邻鱼嘴金茂悦、华润置地鱼嘴润府，面积起步116㎡，按放风价5万/㎡计算，起步总价约在580万元，是近期置业河西南住宅的最低门槛，在河西一波热盘收官后，河西南基本就是大户型终极改善的天下，只有河西金茂府和葛洲坝南京中国府这种顶级豪宅在售，中小户型断供很久，而此次颐和铂湾入市，将为一波刚改提供买房新机会。

纯新盘江心洲江湾时代花园由仁恒操盘，打造的是低密住宅，主力户型143㎡、183㎡，放风价4.5-5万/㎡；和项目相邻的仁恒江湾世纪也将推出洋房和叠墅产品，两大项目都是奔着终极改善去的，最大优势就是仁恒口碑+江岛环境。

值得注意的是，河西两大热盘苏宁檀悦和云际花园9、10月也将入市。两大项目均价都在5万左右，苏宁檀悦项目宣传对应的科睿小学潜力较大、金陵汇文初中是南京公认的一线初中（新房学区以交付后实际划分为准），周边地铁、商业等配套非常齐全，加上项目存在倒挂，热度较高，改善自住和土豪投资客都可以考虑。云际花园地铁、商业、生活配套也比较齐全，更靠近河西南，不过项目周边环境稍显老旧，加上学区优势不太明显，相比更适合自住保值。

除了上述这些改善盘，金九银十河西上市的楼盘中，也有一些适合刚需及刚改的楼盘，例如紫辉时代广场、青奥村。这些楼盘在动辄单价5、6万的河西板块，表现出对刚需的些许友好，紫辉时代广场、青奥村楼盘位置都非常好，其中紫晖时代广场、青奥村属于70年产权公寓式住宅，可以落户可以上学，但是户型大多不方正，南北不通透，一梯多户，居住私密性和舒适度都不如普通住宅。这种类型的住房相对更适合河西刚需客解决自住问题。

苏宁檀悦预计今年10月份再次加推，项目还剩10栋楼，其中1栋户型面积均约为159㎡、6栋户型面积均约为189㎡、3栋户型面积均约为239㎡。目前下次加推房源数量待定，首开验资600万，首付8成，可参照。

苏宁檀悦位于河西，极佳的位置优势，本身就是加分项，项目宣传的是科睿+汇文的学区优势（新房未交付不划定学区，最终以官方划分为准），又圈了一波学区改善客的粉，前期开盘价格5万/平，而项目的二手房均价在6.5万/平起步，存在1.5万/平的倒挂，整体来说，性价比较高，保值升值空间都有。不过，项目部分楼栋可能会被高楼遮挡，建议实地看看房源。

世茂天誉2#楼王预计近期加推，并将推出限量14套建筑面积为380㎡空中庄园（2梯1户+双玄关设计+6个景观阳台+约100米高空视野），加推房源建筑面积：165㎡、210㎡、215㎡、380㎡，154套精装交付。（目前还剩下少量大平层在售，建面约210㎡、215㎡）。

世茂天誉在售的住宅面积大，总价较高。项目区位非常好，距离地铁、商业也很近，河西中发展非常成熟了，配套都是现成的，不可避免的是周边商业体较多，住起来不够安静。项目作为高端甚至终极改善还是有些欠缺，高容积率，地块小绿化空间少，整个小区一共三栋楼，社区环境有些欠缺。

云际花园售楼处目前正常接待，参观样板间需提供购房资格证明，最快9月加推剩余房源，建筑面积为140㎡、160㎡、180㎡。

云际花园属于河西中部，地铁商业生活配套相对齐全，附近有南师附中新城初中黄山路分校（代招），项目旁边规划了学校用地，后期学区可能有变。另外，未来还有龙湖天街就在项目旁边。属于河西中比较难得的新房选择。户型产品不错，没有明显缺点。

紫辉时代广场预计将在9月或10月加推，户型建筑面积约62、82、108、126、150㎡，目前4#楼在售，前期均价42500元/㎡。

需要注意的是，紫晖时代广场属于70年产权公寓式住宅，虽然可以落户可以上学，但是户型大多不方正，南北不通透，一梯多户，居住私密性和舒适度都不如普通住宅。这种类型的住房相对更适合河西刚需客解决自住问题，投资客建议多向对比，慎重下手。

河西金茂府预计三季度加推建筑面积为185-225㎡户型房源，前期均价5.2万/㎡。

金茂府是河西南除中国府之外定位最高的楼盘，属于豪宅定位，目前房价和周边二手房价格差别不大，但是对比河西中同级别同定位的项目，如海玥名都、仁恒江湾城三期、华新城二期的房价来看，金茂府不算贵，自住改善买还是划算的。

青奥村目前还剩少量尾盘在售，剩余房源建筑面积为136-214㎡。销许均价38000元/㎡。

青奥村地处河西，临近南京眼，位置非常优越。不过户型不是很好，南北不通透，居住舒适感低，但是青奥村与河西最高价葛洲坝南京中国府仅一街之隔，中国府上市均价63999元/㎡，相比之下青奥村真的便宜多了，想置业河西但预算有限的买房人可以考虑入手。有着河西豪宅的“扶持”，随着河西南整体规划的落实发展，青奥村还是有一定发展潜力的。

颐和·铂湾已经公开建面约141㎡的样板间，需出示购房证明以及提供280万验资证明，参观时间为每天上午9点到下午18点，可提前拨打售楼处电话：4008181365转194538预约。项目预计9月中旬首开1、3#楼，共164套，户型有建面约116㎡、133㎡、141㎡、168㎡四种，两梯两户。

颐和·铂湾近鱼嘴板块，紧邻鱼嘴金茂悦、华润置地鱼嘴润府，隔壁是两个已出让宅地——深业G77地块、建发G03地块。未来这几个小区交付入住后，这一片区域将有良好的居住氛围。颐和·铂湾起步面积116㎡，按放风价5万元/㎡计算，起步总价约在580万元，是今近期置业河西南住宅的最低门槛。

颐和铂湾项目亮点1：户型设计兼顾刚改和改善，起步户型116㎡设计为三房，其余户型都是四房设计，建筑面积约133㎡、141㎡、168㎡，四房户型占80%以上；亮点2：所有楼栋都直面中心景观；亮点3：没有连廊，2梯2户；亮点4：楼间距大于楼栋高度；亮点5：纯粹住区，无底商。

仁恒江湾世纪预计近期公开洋房户型样板间（洋房200㎡、叠墅300-400㎡的样板间各一间），预计近期加推洋房和叠墅产品，洋房建筑面积段约200-220㎡，叠墅建筑面积段约300-400㎡，一共约114套房源，精装交付。

仁恒江湾世纪位于江心洲岛南，与河西标杆豪宅——仁恒江湾天成隔江相望，临近南京眼、青奥双子塔。在价格方面，仁恒江湾世纪高层收官均价45000元/㎡，后期仅剩洋房、叠墅产品，由于产品类型不同，上市价格预计会高于高层收官价。

江湾时代花园预计近期首开上市，72套房源精装交付。项目将打造8栋8-9层住宅，均为低密洋房，主力户型建筑面积为143㎡、183㎡、203㎡，放风价为4.5-5万/㎡。目前售楼处还未正式公开。

江湾时代花园即国资新城江心洲G78地块，楼面地价28877元/㎡，项目由仁恒操盘，也靠近仁恒江湾世纪，未来仁恒的口碑是加分项，项目体量不大，隔江遥望仁恒江湾城；西侧靠近洲岛和园，周边菜场、超市、餐厅等配套齐全，距离未来的五桥不远，不过离地铁站较远。

城东仙林金九银十出货量很少，只有3家楼盘将上市，其中关注度较高的是紫东核心区的新盘深业青珑上府，项目位于紫核，规划较好，区域内有公办南外分校，片区已“断供”一段时间，此次深业入市将缓解房荒。

深业青珑上府项目户型建筑面积约为95㎡、115㎡、125㎡、142㎡，定位为改善盘，首开时间与价格待定。根据前期“深业华东”消息，项目预计9月正式公开，10月开盘。

深业青珑上府为现房销售，规划打造7栋17层住宅，2栋18层住宅，楼面价16667元/㎡，项目还须配建一处15班幼儿园。深业青珑上府不论是户型面积段设计、销售方式还是地理位置都与已经收官的精装现房誉峰苑比较像，誉峰苑前期收官价为29382元/㎡，那么深业青珑上府的销许均价预计能到多少呢？我们拭目以待。

自从誉峰苑收官后，紫东核心区已经房荒了一段时间，区域内存货也不多，只有深业青珑上府和紫星荣院两家新盘，而紫星荣院号称是高科荣境的升级版，更偏改善，深业青珑上府稍微偏刚需和刚改一些。

蓝光睿创新筑项目，目前在售C地块2号楼、6号楼，户型建面约为111、132㎡，均价约为28031元/㎡，毛坯交付。项目还有其他楼栋少量房源在售。预计9月底加推D地块1号楼、2号楼，户型建面约为109、110、132㎡，共240套房源。

蓝光睿创新筑位于麒麟中心区域，在麒麟算是利好辐射较多的楼盘，项目一期二期是由不同开发商打造的，产品的风格也完全不一样，目前一期已经交付，质量和品质还是不错的。小区的物业是万科物业，也是亮点之一。另外项目是毛坯交付，总价也是在城东区域较低的。整体来说，比较适合自住。

汤山温泉康养小镇目前在售洋房房源1、3、14、23#，户型建筑面积为76、91、99㎡，均价约为24500元/㎡，预计9月底加推。项目位于汤山，整体适合养老自住。

365淘房平台建设中心出品
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出品日期：2020.9.9