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“都40几年的老房子，啥时候拆除呢？”

“不会拆了，也不想拆了，小区有多少人能等的？”

“拆不了的，街道管不了，出新都不可能”

今年初，《2025年南京市城市更新项目实施计划》正式发布，将实施62个城市更新项目，其中华电三宿舍、城河村、石榴新村等多个小区将开始对危旧房进行拆除重建。

不少小区业主拍手叫好，同时也引起了其他小区业主的关注，我们后台就有一位网友表示：

到底什么样的小区才能原址重建？后宰门东村这一片的小区又符合这样的标准吗？我们对这个小区进行了实探。 

墙面斑驳、基础设施破坏严重！这个小区能原拆原建吗？

后宰门东村位于南京城东明故宫旁，周边有明故宫、南京博物院、东部战区总医院、中国第二历史档案馆等南京地标性建筑，地理位置非常好。

我来到的后宰门东村84号小区就位于这一片区的核心位置，周边各项生活配套齐全。

步入后宰门东村84号小区，时光仿佛倒流至上个世纪。这个建于上世纪80年代的小区，如今已是满身疮痍。

小区门口的宣传栏已经褪色，信息栏中的内容已经模糊不清。

斑驳的墙面成为小区最刺眼的名片。多处住宅楼外墙水泥大面积剥落，裸露出红色砖块，如同皮肤上的伤疤。雨水渗透的痕迹在墙面上勾勒出抽象图案，记录着年复一年的风雨侵蚀。

“最怕刮风下雨天。”一位业主奶奶指着不远处松动的顶棚，“每到夏天暴雨，都害怕这些砸到人。”

我注意到，现场已经有几户人家在自行改造，一处房屋屋顶已被整体掀掉。

绿化率这样的名词在现实中显得苍白。高大树木缺乏修剪，低矮灌木多已枯死，公共活动空间被随意停放的车辆和杂物占据。

小区单元门洞很小，每个单元也没有单元门，楼道两侧的墙皮脱落严重。

安全隐患不止于此。小区部分楼道被旧家具、废纸箱和自行车长期占据，消防通道几乎无法通行。

不远处，一群老人坐在自备的小凳上聊天，头顶是交错缠绕的电线。

“我们也想住得安全、舒适，但你要说拆迁，整个小区有多少人等得起呢。”望着斑驳的墙壁，一位爷爷说出了大家的心声。

据了解，后宰门东村84号原为某研究所职工宿舍，后来产权给到了业主，但目前还是由原有的研究所管理，所以街道一直也没对其进行出新。

目前整个小区4成以上都为退休老人，年轻人很少，如果真拆迁，就算原址重建最短可能都需要2-3年时间，这段时间内，老人的安置工作也是一大困难。

“后宰门这边还是老人居多，虽然讲没什么高档场所，但生活什么的都很方便，所以老年人不愿意走，年轻人又不愿意来。”小区里一位上了年纪的业主这样对我说。

后宰门东村84号小区的命运是城市化进程中无数老旧小区的缩影。在今年的城市更新名录中，我们没有看到后宰门东村84号小区。

值得一提的是，在2021年，后宰门片区部分小区因地铁6号线建设被征收，涉及居民296户，工企单位11家。

你觉得像后宰门东村84号这样的小区需要原址重建吗？到底什么样的小区才能原址重建呢？

原拆原建大火！南京多个小区已经重新建成！

其实从2023年以来，北京、上海、广州、杭州等大城市的老房子陆续试点“原拆原建”，浙江还出台了全国首个推进城镇老旧小区自主更新的政策。 

首先来解释下“原拆原建”：

指将老旧住宅进行规模拆除，然后在原址上再建新楼的城市更新方式。

与原来“大拆大建”的最大区别是：居民还是原来的“原住民”，位置也没变，房子的面积也与原来相差无几，但社区环境、户型、外立面、产权等全部焕然一新，既不存在“一夜之间拆迁爆富”的现象，又让业主们住上了新房子。

不同于其他城市的大规模试点推进，南京目前“原拆原建”的案例基本都是危房改造。比如去年7月，处于新街口大商圈、明瓦廊主街巷的石榴新村被列为南京首个城市更新危房安全消险改造试点项目。

每家仅需支付2800元/平就能从房龄超70年的老小区搬到4-7层的电梯低密多层住宅中，目前石榴新村小区已正式交付。

鼓楼区虎踞北路4号5幢，历经8年，在居民的主导下也实现了“原拆原建”。 

房子由原先的南入户改为北入户，4个单元变成6个单元，一梯三户变成一梯两户（此处“梯”为楼梯），居民最终以不到3100元/平方米的价格，守住了自己在城市核心区的居住权，并用框架结构新楼取代了老危房，房产实现增值，居住水平得到了实质改善。

新河二村163-165号则是在政府的主导下进行了“原拆原建”改造。当时的163-165号三栋楼，不光衰败破旧，就连居住环境也是“脏乱差”的代名词！在“原拆原建”后，小区发生了翻天覆地的变化，不仅外立面、道路焕然一新，而且多了很多人性化的细节设计。

华电三宿舍小区在今年年初也通过了重建征询意见，将开展下一步动作。

从上面的案例中，我们不难发现“危房”是关键词，也是“原拆原建”的必要条件之一。以上海的标准来举例，符合以下三点的老旧小区，才有可能“原拆原建”。 

1、建设的年代久远，建设标准较低。

2、”煤卫“不成套，每家没有独立的厨房和卫生间。

3、”小梁薄板“结构，存在结构安全隐患。

写在最后：

南京一座座六、七十岁高龄的老楼正在排队等待城市更新，但每个破损的细节里，都蜷缩着几代人的体温。

原拆原建之后，大多数“老破小”的问题就都得到了解决和改善，房子还升值了。“原住民”不用离开原来熟悉的居住环境，街坊四邻也都在，另外这些老旧小区所处的地段都在”闹市区“，生活配套成熟，学校、医院等各种资源丰富，原住民的生活不会像动迁到郊区那样发生改变，这或许才是真正的利民。

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