扛过楼市寒冬！刚刚，南京...

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365淘房 张洲 春江水暖鸭先知！

2025年南京楼市将走向何处？二手房市场的真实情况是重要参考标，这其中两个维度较为重要，其一是价格，其二是成交量。

今天，我对南京42个主流板块二手房成交均价进行了数据统计，来看一下，哪些板块二手房更坚挺，哪些板块更抗跌，未来买房又将重点关注哪些区域。

此份数据表格中，不包含溧水、六合、高淳三区，江北片区分为浦口和江北直管区。各区选取部分板块成交均价，仅供参考。

总的来看，42个板块2025年1月平均成交价格为2.64万/㎡，而2024年12月成交均价为2.57万/㎡，环比上涨了700元/㎡，涨幅为2.72%。同比2024年2月成交均价下跌了1500元/㎡，跌幅为5.38%。

从这份均值数据来看，南京主流板块二手房价格环比有所攀升，也就是说，目前南京二手房是处于一个止跌回升的阶段。

再者则是，通过同比数据也可以看出，2024年度，整个南京二手房市场基本都是处于下跌周期，不过，主流板块的跌幅并没有想象中那么大。

接下来我们看一下，环比、同比两个数据端口的具体情况：

23个板块环比上涨，最高涨幅38.4%

在42个板块中，环比上涨的板块达23个，环比下跌的板块为19个，上涨板块比下跌板块多4个。

单一板块来看，环比涨幅超过10%的板块来自玄武、建邺、鼓楼、秦淮四区，这是南京传统的主城四区。

这也可以看出，在经过震荡之后，主城区域部分板块的地域价值逐渐显现，毕竟，相较于此前疯狂生长是市郊板块，主城区域的购房需求是长期存在的，此前的投资属性也相对低一些。

这也印证了在楼市之中，地理位置所带来的价值稳定性。

在环比上涨超过10%的板块中，珠江路板块涨幅最高，2025年1月相较于2024年12月板块均价上涨了1.06万/㎡，涨幅达38%。

这其中有一个重要原因，是1月份板块之内的大纱帽巷成交了一套单价高达83559元/㎡的房源，拉高了板块均价，不过，即使是除去这套特殊房源，板块之内1月成交均价也达到了3万/㎡，环比依旧上涨了2400元/㎡，涨幅明显。

房价上涨第二高的便属河西中，2025年1月板块成交均价为4.5万/㎡，相较于2024年12月，房价上涨了7300元/㎡，涨幅高达19.36%。

值得注意的是，今年1月河西中卖出了近100套房源，数据样本是比较多的，其涨幅数据更加扎实。

聚焦到河西中单楼盘上，在1月的数据中，河西有6个小区成交均价破6万/㎡，分别是仁恒江湾天成、宏图上水云锦、颐和源璟、海玥万物、海玥名都、金隅紫京府。

河西航拍图

此外，海玥名都成交了一套360.8㎡房源，单价约5.54万/㎡，总价2000万。

这也可以看出，河西中依旧是南京房价天花板级的存在。

此外，位于鼓楼区的宁海路板块房价环比上涨了6300元/㎡，其1月成交单价高达5.25万/㎡，是统计的42个板块之中均价最高，这说明拥有优质教育资源的鼓楼，虽然此前经历了较高的跌幅，但是市场认可度依旧很高，单价依旧傲视群雄。

31个板块同比下跌，瑞金路片区一年房价下跌9100元/㎡

看完环比数据后，我们再来看一下同比的情况。

此处我们选取的参考数据是2024年2月，并非是2024年1月数据，主要是考虑到2024年2月与2025年1月都是春节假期月份，同比数据更具有参考性。

总的来看，42个板块之中有31个板块成交均价同比下跌，只有12个板块成交均价同比上涨。

而在下跌板块中，跌幅超过10%的有17个板块，跌幅超过20%的有2个板块，分别是瑞金路和江心洲。

其中瑞金路2025年1月成交均价为2.71万/㎡，2024年2月成交均价为3.62万/㎡，房价同比下跌了9100元/㎡，跌幅达25%，是这份数据表格中跌幅最高的板块。

瑞金路板块拥有秦淮区优质教育资源，瑞金路小学以及南京市第一中学(初中部)。

相较于同样拥有优质教育资源的鼓楼部分板块，瑞金路板块的市场表现并不佳，这其中一个重要原因是，倚靠优质教育资源支撑的区域，头部效应越来越明显，拥有一线双学区的板块房价更加坚挺，

而拥有二三线教育资源板块相对来说房价有所下滑，这样两级分化的情况可能还会持续。

同比房价上涨的有11个板块，分别是小市、珠江路、河西中、新玄武、马群、北京东路、秦虹、月牙湖、江浦、能仁里、河西北，这十一个板块可以说是南京房价抗跌王。

这些板块也主要聚集在鼓楼、玄武、秦淮、建邺四个区，此外位于浦口的江浦街道、位于雨花台区的能仁里片区房价同比也有小幅攀升。

写在最后：

总的来看，2024年南京二手房下跌势头已经逐渐止住，2025年二手房市场的主旋律将会是逐步回升，这其中主城头部板块将会率先回暖，尤其是兼具产品品质与优质教育资源的区域和项目，大家可以重点关注。

2025年将会是购房的绝佳周期，不容错过。

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