万万没想到！南京一批房，...

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365淘房

就在最近，我在某拍卖网站上发现，曾经被人避之不及的法拍房如今竟然意外爆火，均为竞拍多轮疯抢，成功成交。

值得一提的是，这些房源分布在秦淮、玄武、江宁甚至溧水、高淳，但它们都有一个共同特点——40年产权酒店式公寓。

南京的40年产权酒店式公寓，正在悄悄爆发？

万万没想到！40年产权酒店式公寓要翻身了？

江宁区东山街道中驰大厦，经过134次出价，以61.1万元成交

溧水区永阳街道中大街81号，经过19轮出价，以31.69万成交

浦口区香溢紫郡，经过35轮出价，以29.38万成交

栖霞区中南世纪雅苑，经过41轮出价，以26.27万成交

例子实在太多，我就不一一列举了，甚至有近百轮竞拍才成功拿下的案例，而且这都是最近10天才成交的，基本上出来一套40年产权酒店式公寓就会被抢完。

为什么大家都开始买酒店式公寓了？40年产权酒店式公寓迎来春天了？

为此，我咨询了多位中介和已经购买40年产权酒店式公寓的网友，总结后得出以下结论：

一方面，历经行情动荡，住宅投资属性渐渐剥离，很多人开始将目光聚焦到总价相对更低的酒店式公寓，另一方面，持有优质酒店式公寓带来的稳定租金，也吸引了不少买房人的关注。

有网友就直言：现在大多数二手房也在降价，而且幅度较大，动辄缩水上百万，而总价几十万的酒店式公寓，就算亏本影响也有限。

其实总结起来就一句话：大变局之世，资产的安全性要远远大于暴击和升值幅度。

这两年，地产黄金时代后期，绝大多数人已经经历了资产缩水、大幅贬值，与此同时股市等投资渠道也被堵死。

没有投资渠道，我存银行还不行吗？

但其实从2022年银行多次下调存款利率开始，老百姓存款就被一步步逼到死角......

对普通人来说，现在就是一场资产保卫战。

如何在信息纷杂的市场，找到真正穿越周期的优质资产？在何时出手，才能赢得所有先机？

在全线围困之下，2023年酒店式公寓冲了出来，成交量创下近4年新高。

数据来源于克而瑞南京

2024年还没有结束，但根据克而瑞发布的数据，2024年1-6月南京全市酒店式公寓供应10.5万㎡，同比上涨100%，成交11.4万㎡，同比上涨1.3%，成交均价20468元/㎡，同比上涨9.8%。

我们以河西南海峡城云玺湾为例，2016年总价370万左右买下建面约114㎡，单价3.2万/㎡左右，如今8年过去了，房价跌回3万/㎡，房子失去了投资意义，而变成了真正的消费品。

如果同样以总价370万，单价2万/㎡买下3套建面约60㎡的酒店式公寓，目前每套月租金为3500元，8年租金已经收了100.8万元......

酒店式公寓是一种持有式投资，获得收益的有效方法是长期持有，说白了就是租金收益，而目前房地产市场的租金却基本没有下降。

一、二线城市酒店式公寓打“骨折”！以租养贷性价比出来了！

再举几个例子。

以雨花客厅为例，目前约42㎡的平层酒店式公寓，月租金在3000-3200元/㎡左右，而购买一套42平酒店式公寓目前报价75万左右，以租养贷也能满足。

我看到不少小区过去90天均有成交，但是价格基本回到当年开盘价，对于房主来说，以价换量，而对于买房人来说，性价比较高。

南站的证大喜玛拉雅中心：过去90天成交了7套，目前小区正在出售139套。

浦口东方万汇城：近90天成交10套，小区挂牌均价11753元/㎡。

大校场的复地宴南都活力广场：近90天成交8套，小区挂牌均价29775元/㎡。

河西南的升龙汇金中心：近90天成交7套，小区挂牌均价22512元/㎡。

仙林湖的万达茂：近30天带看119次，小区挂牌均价11221元/㎡。

其实，不仅是南京，北京、上海、深圳等城市，曾经酒店式公寓都掀起过抢购热潮，不过如今价格同样难以支撑。

北京酒店式公寓价格已经跌回13年前，成交均价比2010年还要低，有楼盘2017年卖3.6万/㎡，如今跌到了1.2万/㎡，缩水近70%。

上海酒店式公寓去化周期超过100个月，卖8年都卖不完，广州酒店式公寓去化周期超过40个月。南宁等城市甚至出现买房送loft酒店式公寓的情况。 

那么，当前市场环境下，哪些40年产权酒店式公寓卖得更好？这类楼市产品到底能不能买？

1、小户型、低总价。目前市场上绝大多数在售的40年产权酒店式公寓客群：一是刚需，买房过渡，二是手上有闲钱，想要保值增值。小户型、低总价、交通方便是很多项目最大的卖点。对于普通刚需来说，在南京主城总价五六十万，就能拥有1套自己的房子，能够让自己告别租房、在这个城市落脚，未来还可以出租，这样一想，买一套酒店式公寓，似乎也没有什么问题。

2、酒店式公寓大平层，越贵越好卖。这背后的原因其实不难分析。这些项目占据城市稀缺资源，核心地段、核心资源，对于千万身家的人来说，购入一套很轻松，偶尔度假来住，放松休闲，在一定程度上已经不再是纯粹的增值属性，也有收藏属性。

但是，如果还在想通过投资酒店式公寓追求高额回报，如今显然已经不再合适。

房价大涨的时代已经过去，而且酒店式公寓的居住体验难比住宅，交易税费、居住成本较高，不能落户、上学，在二手房市场上的抗性很明显。这也导致了酒店式公寓的流通性较差，变现能力弱，急用钱或者想置换，卖很难，除非降价抛售。

写在最后：

有人说，酒店式公寓是有钱人的选择，对于普通刚需而言，不要轻易尝试。在探长看来，关于40年产权的酒店式公寓能不能入手，没有绝对答案，还是要根据个人的需求来决定。

如果资金条件允许，还是建议优先选择住宅。如果确实准备长期持有，那可以优先选择主城核心地段、大品牌、地段好、配套齐全的酒店式公寓产品，即便最后自住，也有一定的优势。

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