短短2年，价格腰斩！江宁...

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18289元/平，江宁主城这家小区成交价跌回2016年！

就在刚刚，我在二手房网站上看到，江宁科学园板块的莱茵东郡小区成交了一套建面约100.5平的房源，总价183.8万，成交均价为18289元/平。

2021年高峰期，莱茵东郡成交价格最高达到了3.5万/㎡，短短两年，价格跌回了2016年，还创下了新低。

18289元/平！江宁这家小区房价跌回7年前... 

莱茵东郡位于江宁科学园板块，距离地铁1号线天印大道站直线距离不足400米，位置非常便利。小区在2021年成交了一套建面约103平的房源，成交单价35437元/平，创下小区历史最高记录。

目前小区二手房挂牌均价为26378元/平，从该小区的成交记录来看，有135套挂牌，近90天成交了7套，成交量还不错。

近期小区成交了一套建面约100.5平的房源，总价183.8万，成交均价为18289元/平。

根据信息显示，这套房源成交周期很短，仅有3天，挂牌价格为199万，降价了约15万成交。

建面约100㎡的房源做了3室2厅设计，2间卧室均是朝南设计，比较通透，居住起舒适度较不错。

中介透露，这套房源位于顶层6楼，装修不错，价格也低，因此成交速度很快。他告诉我，“小区位置不错，但是房龄比较老，带看和购买的大多都是一些刚改客群，三房户型的流通性相比会更好一点”

莱茵东郡位于江宁科学园板块，周边各项配套齐全，居住十分便利，小区楼下就是商业一条街，满满当当的商铺，有菜场、超市，还有各种餐饮美食。

小区部分楼栋房龄在2002年左右，距今有20多年，距离天印大道地铁站很近，小区对应的学校是江宁科学园小学和天景山中学。

据了解小区一共分为5期开发，体量较大，主要有3-4层、5-6层低密住宅，一般3层的是有跃层户型，面积相对也比较大，5-6层的户型面积偏小一点。

从365淘房南京二手房网站上看到，莱茵东郡近2年以来房价波动较大，总体呈现下降趋势，特别是在2022年小区房价出现过断崖式降价情况。

对此，相关中介表示莱茵东郡的降价并不是特例，在去年江宁多家楼盘出现降价，主要是大环境使然，莱茵东郡这样的老小区受到的冲击力会更加明显一点。

一街之隔，差价万元！板块内三家主力小区各有特点！ 

值得注意的是，科学园内有莱茵东郡、银城林茵里、都会四季三家关注度较高的小区。

但是莱茵东郡挂牌均价约2.6万/平，银城林茵里挂牌均价约3.7万/平、都会四季挂牌均价约3.4万/平，为什么这几家小区一路之隔房价却天差地别呢？

银城林茵里是江宁一家非常低调的楼盘，小区体量并不大，2014年加推完所有的楼栋，项目为纯墅质社区，户型全部都是叠墅产品。

项目的房龄较新，江宁主城中心的叠墅产品，而且还是次新房，因此小区的自住率也非常高。

从二手房网站上来看，该小区仅成交过3套房源：

一套成交于2016年，总价359.8万，单价22005元/平；一套成交于2021年，总价720万，单价37804元/平；一套成交于2023年2月，总价622.8万，单价38109元/平

从挂牌房源来看，小区目前在售的房源也仅有9套房源，挂牌总价最低的一套为480万、单价38367元/平，挂牌总价最高的一套为730万，单价41264元/平。

据中介透露，“小区体量不大，周边置换客群来看的比较多，但总价比较高，买得起的人不多”。

目前，科学园板块的都会四季，关注度也非常高。都会四季整个小区体量很大，分为东园和西园。东园是由万科和仁恒开发，西园是由金地和华发开发，整体风格统一，户型和装修标准都是一样的，物业均为万科物业。

都会四季在2019年首开的时候， 曾是轰动江宁的热销神盘。几次开盘都是摇号抢房的节奏，收官时候的销许均价达到了31611元/㎡，当天售罄。

铝板+干挂石材的外立面十分吸睛，据前期曝光消息，单是为了外立面大面铝板，就追加了上亿成本。

目前，小区的挂牌价格约为3.3万/平，成交均价约2.8万/平。 小区交付还不满2年，2.8万/平的价格需要买家自己付增值税。

 对比来看三家小区房价存在巨大差异的原因可以总结为一下几点： 

1、房龄方面，三家小区尽管都位于科学园板块，但是莱茵东郡是板块内的老小区，很多房子都有10年以上房龄，而银城林茵里属于板块内的次新小区，业主心态自然比较高，挂牌均价也会更高一些。都会四季的产品更新，但是体量较大，竞争比较激烈。

2、房源类型方面，莱茵东郡主要有3-4层、5-6层低密住宅构成，小区户型、面积多样，而银城林茵里是纯墅质社区，叠墅品质住宅，产品类型比较臻稀。都会四季是高层设计，因此物以稀为贵，银城林茵里的挂牌均价自然也会更高一点。

3、物业管理方面，莱茵东郡物业为江山物业，银城林茵里是自家的银城物业管理，都会四季是万科物业。因此在物业管理方面小区存在差异，这也直接导致了小区环境的差异。

你觉得这三家家小区房价天壤之别的原因是什么？欢迎评论区留言！

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