地铁通车房价要涨？一大批...

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最近，我在网上看到一个非常有意思的话题，引起网友广泛讨论。

一位博主发表言论称，他认为S4号线（宁滁城际）才会是整个“S”号线的王者，理由主要有以下3点：

第一，滁州的面积其实比南京还要大；

第二，滁州的人口接近400万，需求很庞大；

第三，S4号线总共设了23个站点，未来通车，将引入大量人口来南京。

在这条短视频之下，网友们更多对滁州（汊河）楼市未来发展展开了激烈探讨，自然而然地分成了两大派系。

其中一部分网友看法非常积极，认为S4号线通车，将有助于南京、滁州实现双赢，未来滁州（汊河）房价也要涨到2万/平......

而另一部分网友看法正好相反，对滁州（汊河）楼市整体发展，并不抱太高预期。

“宁滁城际南京段连个草还没有平、都市圈是往南京拉人，不是往外送人，远郊的房子都不行、汊河的房价都是炒上来的，水分太高，本地人都不买......”

对此，你怎么看？你觉得S4号线宁滁城际未来通车，会带动汊河房价上扬吗？欢迎添加小北君微信，进群参与讨论！

买房人傻眼！地铁通车，板块房价却不升反降？

“地铁一响，黄金万两”！这曾经一度被认为是楼市“黄金”铁律！

确实！从我进入房地产行业开始，身边形形色色的人便一直和我强调地铁的重要性！那么，倘若S4号线通车，真的能带动汊河起飞吗？

或许，我们能在已经通车的S6号线（宁句城际）身上，窥见一点规律。

作为连接南京和句容的首条城际轻轨，S6号线从初露头角便一直被当成楼市宣传利器，不管是开发商，还是买房人，均对此寄予厚望！

直到通车后，一切尘埃落定！大家回过头来才发现，S6号线的到来，并没有给句容楼市带来超乎想象的加成。

就以距离南京汤山一站之隔的黄梅站为例，板块某楼盘在S6号线通车后，房价不升反降！

2021年10月，在宁句城通车前夕，区域某小区的二手房挂牌均价为9300元/㎡，而在宁句城际通车之后，2022年1月，该区域的二手房挂牌均价为9000元/㎡。相较于通车前，房价反而下降了300元/㎡，仅仅两个月跌幅达到了3.2%。

而时至今日，该小区二手房价走势更加离谱，目前已经降至6000-7000元/平，且区域新房也不好过。

（句容某楼盘房价走势）

有业内人士爆料，句容小区房价暴跌的背后，首先是区域二手房小区体量过于庞大；其次是新房数量也不少，新旧之间互相踩踏，竞争激烈；再者是市场大环境下行。

虽然S6号线宁句城际开通，但并没有给句容带来实实在在的购房需求！

在供给远大于需求的情况下，市场开始逐渐滑向买房人，同时，在新房挤压和市场大环境遇冷的背景下，便呈现出了地铁开通之时，楼市房价不升反降的情况。

（S9号线高淳站）

与此同时，再回顾南京区域内的远郊地铁，比如S7号线，在传闻S7号线规划时，溧水板块整个楼市为之一振，区域不少楼盘仿佛看到曙光一般，异常兴奋，地铁成了非常重要且核心的卖点之一。

之后，在S7号线不断落实过程中，每一个关键节点都在刺激着买房人神经，尤其是地铁通车前后，也是购房者加速入手买房的关键时机，提前抢占上车机会。

但是在地铁真的通车后，地铁此前所带来的利好效应也在快速退化，且从房价水平上来看，并没有直接体现，波动不大。已经通车的S8号线、S9号线亦是如此！

一言以蔽之，地铁对房价加成的光环正在被剥离，最根本的因素还是在于需求，而有人口，才会有消费需求！

热议：依赖宁滁城际翻红，真的可能吗？

从以上真实的案例中，相信大家应该明白，宁滁城际的开通利好本身也不会在于地铁，而是它的投入，是否真的能引入人口，带动内需。

我了解到，宁滁城际（滁州段）于2018年12月30日开工建设，线路途经滁州市琅琊区、南谯区和来安县，线路东起汊河新城的汊河站，沿104国道向西北进入苏滁现代产业园后转西南，进入滁州城南新区，南至滁州高铁站。

滁州境内共设置15座车站，预计2023年7月1日建成。

而相比之下，宁滁城际（南京段）的进度相对就缓慢了许多，虽然宁滁城际（南京段）中铁五局项目部已经建好，但是还没有进入实质性开工阶段。

未来什么时候开工，什么时候能建好？现在还是未知数！

也就是说，即使宁滁城际滁州段开通，在一定程度上拉动的还是滁州区域的购房需求，对南京影响非常有限。

毕竟作为南京进一步发展的“附属品”，滁州汊河等环都市圈板块对于南京的依赖性过强，正所谓，成也都市圈，败也都市圈！

滁州汊河想要依靠宁滁城际起飞，首先需要满足S4号线南京段的建成，其次是汊河的吸附能力要高于江北，人口实际流入的方向才有未来！

写在最后：

对于滁州汊河等环都市圈板块，正在规划或建设中的地铁在短期内预计会对板块形成一定利好刺激，造成市场一片火热的暂时性现象，但是从长远角度上来看，影响并不大。

楼市发展最终还是要看看供需，如果板块自身不能对人口形成长效的吸虹效应，一直靠外力带动，那么区域整体楼市发展在很大程度上也会受限，对此，你怎么看？欢迎在留言区分享~

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