80万买一套12㎡老破小...

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西安这套12㎡老房子让全网懵了！最近西七路又刷屏了，二手指甲盖大的房子卖出80万高价，单价直接飙到6.6万/㎡！

不是各大博主都在说老破小要避雷吗？可人家西七路小区硬是杀出条血路。你见过12㎡的学区房吗？这里连防盗门都装不下，但挂价能买高新系三室！全网都在问：这房子头镶金边了？ 

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6.5万元/㎡！西安天价老破小再次成交

就在刚刚，西七路159-271号的一套12㎡小“老破小”高价成交，总价高达80万，成交单价6.5万元/㎡，这一惊人的价格再次凸显了名校学区房的强大吸引力和抗跌性。

更令人瞠目结舌的是，去年年底同一小区内一套面积仅为5.66㎡的房子以72万的价格售出，成交单价高达11.7万元/㎡。而且，这套"迷你"学区房的成交周期仅为19天，可谓是一房难求，被抢购一空。

翻看成交网站，我们不难发现，该小区内4万、5万、6万元/㎡的小户型比比皆是，成交均价已突破4.8万元/㎡。这与周边普通二手房形成了鲜明对比。要知道，在同一区域内，那些没有学区加持的老旧小区，房价有的甚至跌破了万元大关，基本徘徊在1.1-1.2万元/㎡左右。

这种反常的市场表现背后，只有一个核心逻辑：爱知学区房。作为西安市最著名的优质学校之一，爱知中学的学区房一直是家长们趋之若鹜的对象。由于该区域内缺乏新建住宅项目，那些执着于让孩子就读爱知中学的家长们，只能将目光投向这些"老破小"。

显然，西安的家长们为了孩子的教育仍然愿意不惜重金。这种现象也从侧面反映出，即便在整体市场下行的情况下，名校学区房依然展现出强劲的抗跌性，价格坚挺程度令人咋舌。

对于普通购房者来说，爱知中学的天价学区房或许难以企及。但是，西安市内其他优质学校的学区房仍然存在一定的可及性。这份房博士根据2024年学区划分整理了一份优质学区房的涨跌数据，这无疑将为有意购买学区房的家庭提供有价值的参考。（备注：2025学区划分还没公布，学区房都是按照2024学区划分整理）

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降价38万！西安一大批小区成交

爱知学区房的天价，只是个例。其实，西安二手房市场整体上供应相对需求更为充足，但整体“成交”的背后还是房东“以价换量”。

比如：中国铁建万科翡翠国际东区5月12日成交一套127㎡房源，挂牌总价262万，成交总价240万，砍价22万，成交单价18844元㎡，成交周期441天，1年多的时间。

又比如，西安首个万人摇小区紫薇东进，四期5月12日成交了一套107㎡的小三室房源，挂牌总价140万，成交总价128万，砍价12万，成交单价11924万元/㎡，成交周期249天。

不仅如此，房博士火线追踪，1-5月高达99%的二手房源降价成交，这说明，房东心理预期更加务实，虽然购房者仍有持币观望的情况，但随着前期积压的低价房源逐步售出，不少观望已久的买方和卖方已经完成交易，具体详情如下：

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为什么二手房会这样一直降价呢？房博士总结两点： 

一是预期未稳，博弈继续。虽然房东降价动力减弱，但购房者还是持币观望，供需之间的博弈还在继续。说白了，就是房东想卖高价，购房者想捡便宜，双方僵持不下，成交自然低迷。破局的关键就是房东主动降价出售，促进成交。 

二是新房对二手房需求的分流。新房供应增加，尤其是高端改善型产品的入市，直接分流了二手房的需求。新房在户型设计、配套设施等方面具有优势，使得部分购房者更倾向于购买新房，这对二手房市场的需求产生了一定的抑制作用。 

尽管西安二手房市场仍面临挑战，但跌幅收窄无疑释放出积极信号。对于房东而言，合理定价成为当务之急；而购房者则可以借此机会，精挑细选心仪房源。

这个夏天，楼市的走向似乎正处于关键节点。当99%的房源都在降价时，或许那1%的黄金机会显现的时刻...

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