你敢信？西安网红大盘又跌...

在西安买房，有任何疑问欢迎拨打4008908365-509（点击一键呼叫），咨询房博士。

西安楼市“内卷”态势愈发激烈，曾经备受追捧的网红楼盘价格持续下探，最高总价跌没了首付。

01

卷疯了！

西安红盘又跌了65万！ 

近期，高新区楼市动作频频，先是组织企事业单位职工团购看房，高新三期新房几乎全员出动，（详情查看：震惊！高新区再放大招！组织企事业单位职工团购看房！），紧接着，推出购房合同可作为入学凭证的政策，这一系列举措背后，暴露出一个不争的事实：高新区库存压力居高不下，在全市各区域中处于最高位。 

在这里，不得不提一个重要逻辑：一二手房之间有着紧密的链接和相互的传导性，新房火了，就会带动二手房市场的走热。反之，如果新房下跌，二手房也同样很难独善其身。 

这在高新三期的市场里得到了很好的印证，曾经的红盘招商臻观府，在2024年3月份的时候，164㎡的四室房子，总价还能卖到455万，而在今年3月份的时候，总价只有390万，1年的时间降了65万。

其他户型的价格下跌态势同样明显。而2024年10月份成交的138㎡房源总价335万，而最近成交的一套房源总价则是305万，1年总价跌了30万。而143㎡的房源不到半年成交总价从325万跌到了307万，直降18万。

或许有人疑惑，为何这个品质并无明显短板、曾在楼市风光一时的网红小区，如今房价却一路走低？

归根结底，市场供需关系的转变是主因。高新区新房市场不断推新，四代住宅的交付为购房者提供了更多选择，二手房市场竞争愈发激烈。

而且在库存高企的大环境下，招商臻观府等二手房项目，不得不通过降价的方式吸引买家，最终导致价格持续下行 。

根据前瞻研究数据显示，高新次新房普降，但“以价换量”效果显现，主要集中在高新CID和软西，多平价或折价超10%成交，价格下跌趋势自去年4季度持续。 

02

“以价换量”背后的

二手房市场三大撕裂

不止是高新三期红盘，如今上演的“以价换量”生存游戏，正深刻改变着西安楼市的底层逻辑。

1、供需失衡：库存高企与需求转变 

西安二手房挂牌总量15.8万套，相当于全市新房库存的3倍多，而且每月的成交量不到1万套，挂牌激增vs成交萎缩，导致供需严重失衡。部分新交付小区的业主踊跃挂牌，加剧了市场竞争，而且成交周期从2024年的6.5个月延长至7个月以上，买方市场特征凸显，购房者议价权持续增强。 

2、价格体系重构： 以价换量是必然

房博士整理1-5月二手房成交的时候发现，4-5月，二手房成交均价降至1.28万元/㎡，较年初下跌1.5%，有些小区已跌破万元，比如曲江的云龙大厦低至7863元/㎡成交，均价跌破心理防线。

而且，整体来看，5月二手房成交价格走低，砍价空间突破临界点，继续扩张，从24年9月-25年3月稳定在7-7.5，4月突然升至7.88，可见购房者议价权增强，房东为促成交不断加大价格让步，基本每套成交的背后都是房东“割肉成交”。

3、需求迭代：刚需退潮 改善进场

根据前瞻数据显示，西安二手房100-140㎡成交占比提升至30%，100㎡以下小户型需求降低6%，这意味着，刚需退潮，改善进场，但刚需购房者依然是二手房市场的主力。 

改善型需求则呈现出更为谨慎和挑剔的特点，一方面，改善型购房者对房屋品质、小区配套、周边环境等要求更高；另一方面，新房市场中高端改善型产品的入市，分流了部分二手房市场的改善型需求。

而且随着教育界“神话破灭”，以保利天悦、中海洋学仕里为主流的学区价逐渐被市场挤出，学区属性弱化趋势明显。而购房者更加关注物业、会所配套、架空层等居住体验指标。

03

市场深陷“越降越难卖”怪圈

会不会是“黄金捡漏期”？

于是有人会问：“既然以价换量是必然，为啥市场会陷入“越降越难卖”的怪圈？

房博士分析，理由有三：

一是：产品迭代 新房降维打击。如今随着三代宅、大阳台都已成为“过时配置”，现在金茂推出的“五恒系统”“科技健康大宅”，华发锦宸赋推出的全景光厅、三重露台，以及四代宅的超高得房率，直接将二手房、次新房碾压成“老破大”，改善客群被新房截流，二手市场“失血”加剧。

二是：金融双向绞杀。很多人在买二手房时，只关注房价和中介费，却忽略了最重要的环节——房屋评估。评估价直接决定了你的贷款额度，一旦评估价低于成交价，首付压力就会陡增。而实际成交时，银行压价15%-20%，首付门槛飙升，刚需首付变全款，评估价缩水。而且卖旧买新成死循环，业主惜售、买家观望，流动性冰封，导致置换链断裂。 

三是：预期全面溃败。首先，在2029-2021年的时候，房源解禁，投资盘扎堆降价20%抛售，出现典型的投资客踩踏现象，另外，长租公寓暴增，租金回报率1.8%虽低，但比买房月供更香。 

但，若想在此怪圈中寻找机会，也是有可能的，对于购房者来说，这也许是“黄金捡漏期”，比如核心区高品质次新房，房价可能已降回5年前水平，可去捡漏，尽可能选择多学区覆盖的房源，避免单一学区依赖过高的小区。

对于房东来说，积极制定“止损”策略，参考一些模型算法比较好的APP，挂牌价需低于同户型历史成交价5%-8%才能触发流量倾斜，精准定价。其次，提供“带学位保留”“赠送精装升级”等增值服务，提升差异化竞争，注重服务溢价打造。

结语：当下西安二手房市场的深度调整，实质是对过去十年“高杠杆、快周转”模式的清算。对于刚需购房者来说，这是用时间换取空间、低价抄底的绝佳机会，房博士已根据不同人的预算需求，将2024-2025年两年小区的真实成交价做了一个分类，整理出了《二手房真实成交总价梯队》，涵盖西安460个小区，上到800万，下到50万的房子都有，根据你的预算直接锁定小区，感兴趣的赶紧领回去一份看看。

长按+识别下方二维码

回复【二手房成交总价梯队】限时免费领取！

↓↓↓↓

推荐阅读:

接“暴富”！西安这50个村子2025年拆迁？

530万人“抢车位”？这份750+小区车位价格清单，速来领

赚了？曲江“大红盘”迎来首套二手房成交！

- End - 

最后，捞点干货送给大家，都整理到了资料包里，添加文末微信并邀请1位好友加企微，统统免费发给大家: 

1、回复【2024二手房成交】获取1100+个小区成交价

2、回复【2024学区房】获取300多个学区房价格

3、回复【物业等级】获取西安物业等级表

4、回复【西安优质学校】获取西安小学+初中优质学校

5、回复【2025交房】获取2025年交房的楼盘

还有多个置业干货资料包，想要的朋友直接扫描下方二维码，即可免费领取！还可进入“西安2025学区划分交流群”！

一键查询>>> 楼市热点丨最新房价丨 楼盘测评

热搜楼盘>>保利云谷和著|绿城秋月苑丨华发锦宸赋丨凤熙云著丨保利天珺丨金茂璞逸东方丨陆港云启丨信达辰樾府丨中建悦庐幸福序丨紫雲境丨天地源高新宸樾

预览时标签不可点

在西安买房，有任何疑问欢迎拨打4008908365-509（点击一键呼叫），咨询房博士。