3年跌1.2万/㎡！西安...

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 今年7月，曲江中海凯旋门业主“保房价”的消息刷遍了朋友圈！

但事与愿违，即使是有名校加持的流量大盘，也难能抵住降价大潮，3年时间，小区房价跌了上百万…… 

01

连跌5个月！曲江70+小区涨跌榜出炉

从房价走势来看，曲江的二手房价格在今年的3月份是最高点，自4月便开始一路下跌，目前整体挂牌均价为25371元/㎡，已经连跌5个月，整体均价跌了1620元/㎡。

即使是此前的一些网红小区，业主也开始降价卖房！

比如金辉世界城A区2021年高点小区四室卖到3万/㎡，而最新成交单价1.6万/㎡。 

还有中海紫御华府，在贝壳上的挂牌价为26817元/㎡，近期的成交价约22346元/㎡，挂牌房源量是210套，近258天带看310次，近90天成交仅7套。

万科东方传奇，挂牌均价为23836元/㎡，近期的成交价约18957元/㎡，近30天虽有468次带看，近90天仅成交了19套，今年开始，小区开启了内卷降价砸盘的模式，小区的整体均价，相比高位跌幅四成以上。

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02

6090元/㎡起！1000+捡漏小区曝光！

对于买房人而言，当下，上车二手房或是很好的机会。

一方面，从挂牌量来看，目前仅诸葛官方的挂牌量已经达到196315套，24小时内新上房源3027套，房源多，选择范围大，挂牌价环比上月跌0.82%！

另一方面，聚焦成交，根据住建局最新发布的网签数据，8月份，全市存量房（二手房）网签备案面积88.79万平方米；其中，住宅网签备案8071套，面积80.54万平方米，环比下跌13.8%，去化难度大，降价卖房依旧是不少业主的选择，仅24小时内降价房源就有1188套。

金辉世界城这套建面约为92㎡的三室房源，业主直降10万出售，挂牌单价19580元/㎡，低出小区挂牌均价4000+元/㎡。

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03

直降50万！80万！一批小区成交价曝光

这种行情下，对于二手房卖家来说，如果你想尽快卖掉你的房子，那么你可能需要考虑降价空间。但是，应该降价多少才能快速成交呢？

第一，要了解房子的成交价格，毕竟能卖出去的价格才是真价格；

第二，想要快速促成交易，还要了解小区已经成交的房源，到底降了多少。

比如白桦林间这套建面约184㎡的四室房源，业主挂牌价为333万，最终成交价301万，降价31万，成交周期为418天。

碧桂园凤凰城这套建面约为119㎡的三室房源，挂牌价为191万，最终成交价176万，降价15万，成交周期仅29天。

同样，对于买家而言，了解小区的真实成交价同样重要，既可以做到“砍价”有数，又可以避免盲目踩坑。

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04

超15万人关注！这50个小区人气最高！

房博士根据贝壳找房带看、成交、关注、降价空间等数据，整理出7月西安人气最旺的50个小区，最火小区历史成交1321套，内附详细的降价空间！

关注度最高的是曲江中海凯旋门小区，4921人关注，该小区虽说前段时间业主保房价一事闹得沸沸扬扬，但小区各个方面的综合实力很优秀。

该小区是金泘沱板块的龙头小区，东门是曲江二中，西门是地铁口。中海品牌开发商，小区面积足够大，绿化做的也很好，目前挂牌均价是25129元/㎡，近90天成交20套，近30天带看1036次，人气也是相当高！

这TOP50人气小区中，带看量最大的是绿地世纪城A区，小区交通优势明显，虽说楼龄相对较老，物业服务一般，但带看成交量都比较大，目前挂牌均价22262元/㎡，近90天成交35套，近30天带看1935。

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仔细观察人气比较高的小区，我们会发现有以下几个明显特点：

1、高新、曲江占比高： 

曲江二手房今年降价也是很明显，但以价换量取得了不错的成绩，比如成交量最高的紫薇田园都市小区，作为高新曾经的超大社区，位置挺好，发展多年，配套一应俱全，带指标的对应高新国际和逸翠园中学，学区划分的是六小和三中，当下能考虑这里的，大多数是奔着上学来的。

不过这个小区也有一些弊端，房龄确实偏老，低层较多，社区环境和物业落后于周边新房，最大卖点是价格不高，1.6-2万+/㎡都有，但后期转手卖会比较困难，目前整个小区的挂牌量比较大。

2、小区具有一定规模，配套齐全

比如天地源枫林绿洲（64栋、5293户）、恒大城（44栋、4829户）、万科金色悦城（51栋、9128户）、华清学府城（53栋、10319户）等都是入住已久的大型社区。

3、有优质学区资源加持

比如高新区天地源枫林绿洲，高新三小学位指标（部分房源），高新第二学校和高新三初的学区双重优势，即使房龄近15年了，挂牌均价还高达31616元/㎡，近90天成交27套，近30天带看1603次！

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4、价格大多在1.5-1.8万/㎡内，刚需/刚改占比大

成交TOP100小区中，成交均价1.5万/㎡以内的就有29个，2.5万/㎡以上的仅10个。

还有雁塔、浐灞、莲湖等主城区域，也有相当一部分价格在一万三四的小区。当然，价格与品质成正比，成交热门的大都是刚需小区，单价低，上车门槛低，有更多的人够得着门槛。

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05

雁塔/航天/长安……各区TOP20！

相信不少关注二手房的网友，对西安各区卖的比较好的二手房，成交情况也是很关注的。

这些小区中，排在榜首的便是高新逸翠园二期i都会，也是近几年高新二手市场的“香饽饽”，目前小区在售230套，近期的挂牌均价为22790元/㎡，近90天内成交57套。

绿地世纪城A区，近三个月成交量42套，该小区位于锦业路，地段优势明显，距离地铁6号线丈八四路站也只有438米， 距离高新四小327米，距离益田假日里购物中心只有1公里。而且总价便宜，200万左右，性价比很高，但小区的挂牌量也比较高，目前397套房源在售，近30天带看1868次。

老牌学区盘天地源枫林绿洲，虽然价格在降，但成交了29套，近30天带看1438次；还有中铁缤纷南郡，近90天成交了24套，近30天也有1075次带看。

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最后，捞点干货送给大家，都整理到了资料包里，邀请3名好友添加房博士企微，以下资料统统免费发给大家:

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