突发！二套房贷利率降至2...

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近日，楼市话题度最高的非“降存量房利率”莫属！而在上周小作文之后，银行高管也首次做出回复。

而除了降存量房利率外，有城市的房贷利率也继续下探，首套、二套同时下探，为买房人节省不少成本！

01

首次回复！

存量房利率下调，落空？

我们先来回顾下上周的小作文重点：

网传的相关方案显示：存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到1月一通常的利率调整时间。

此外，可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同！

这个消息传出之后，在朋友圈被疯狂转发。按照央行的官方数据表明，截止到二季度，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%，人民币房地产贷款余额53.1万亿元，同比下降1%。

这说明居民在缩表，新增贷款跑输还贷，存在提前还贷现象，也是市场传言存量房贷利率下调的主要原因。

但，仅仅三天时间，银行高管的回复，给一批人的预期直泼冷水！

9月2日，招商银行行长表示：目前尚未接到可开展转按揭业务相关通知和征求意见稿。

同时表示，如果存量贷款转按揭等措施实施，会对银行的存量按揭利率带来一定的负面影响，宏观管理部门应该会做好充分的论证和研究，来推出政策，这是继上周五市场传出转按揭业务消息以来，银行高管首次正式回复。

这足以说明，银行对这个事情的态度，将近38万亿的存量房贷是银行最优质的资产，银行的核心诉求点在于维持“净息差”，净息差过低，银行存在一定压力。

国家金融监督管理总局的最新数据显示，今年二季度末，我国商业银行净息差为1.54%，与一季度持平，但仍处于历史低位。

今年7月25日，工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行6家国有大型商业银行率先下调人民币存款挂牌利率。一年期存款利息已经下降到了1.35-1.45%，如果利率进一步下调，简而言之，从净息差的角度看，银行经营压力非常大，没有给老百姓降房贷利率的空间。

因此，虽说降存量房利率呼声一直很高，但执行难度太大，迟迟没有下文。

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02

房贷利率继续卷！

二套降至2.89%

降存量房利率未落地，各城市的房贷利率却继续开卷！

8月27日，上证报从华润银行获悉，该银行广州地区的首套房、二套房利率同时下探至2.89%。

当然，当然也是有一定条件。优惠贷款利率针对优质的工作单位的正式员工，比如事业单位员工、公立学校老师、公立医院的医生等人群。此外，贷款300万元以上的优质客户也能够申请到。”

值得注意的是，目前，广州5年期以上首套房公积金利率为2.85%，两者仅相差0.04%，这相当于商业银行的贷款利率，已经无限逼近、“撞车”公积金利率，且二套房贷利率，与首套房贷利率可以做到一致，实在是卷！

中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%；一线城市中，目前5年期以上首套房贷利率最高的北京、上海是3.4%，广州低至2.85%，而二线城市普遍为3.1%。

注：仅供参考 请以实际为准 

现行房贷利率一降再降，相比之下，存量房利率实在太高。

我们以2年前的西安房贷利率为例，主流银行首套房贷利率主要集中在4.35%-4.45%，二套房利率5.15%为主。

以100万贷款额度、20年年限、等额本息的方式来计算：

4.35%的利率，还款总额约150万，其中利息约50万，每个月月供6245元。但如果存量房利率能降到3字头（以3.45%为例），还款总额为138.5万，每个月的月供为5773元，月供每个月将少支出472元。

但就目前银行释放出来的信号看，存量房利率下调，短期内不太可能。

03

首套利率3.45%！

西安还会再下调？

关于存量房利率下调，我们也第一时间咨询了西安各大主流银行。多位银行人士透露，目前尚未收到官方通知，但业内预测大概率会迎来下调。

毕竟，存量房贷利率，与最新的房贷利率差距实在过大。

就我们摸底来看，目前，西安执行的房贷政策为： 

首付比例:

商贷：首套15%，二套25%

公积金：首套20%，二套25%;

房贷利率：

商贷首套：LPR3.85%-40B=3.45%;

商贷二套：LPR3.85%-5B=3.8%;

公积金首套：2.85%;

公积金二套：3.325%。

公积金个人最高额度65万；

夫妻双方：85万

二孩家庭：103万

对比可见，西安目前首套房3.45%、二套房3.8%的房贷利率已经是城市历史低值，但西安的房贷利率仍高于全国重点城市平均水平，甚至北上广深、杭州、成都等一、二线城市。

近日，也有中介表示，西安的首套房贷利率已降至3.25%，二套降至3.45%，但据悉，目前还未收到银行通知。

房贷利率不断下调，西安的“商转公”也是呼声很高。目前，陕西10地市中，已有9个城市实施“商转公”。

近日，西安住房公积金管理中心公布最新一期数据，2024年7月市级个贷率为94.07%。

其实，2024开年至今，西安公积金个贷率一直保持在93%以上，7月与6月相比个贷率又涨回去了，超过85%的控制线，快要触及了95%的红线。

近期官方回复称：截止目前西安个贷率已达94.6%。数据显示，目前西安地区个人住房商贷余额巨大，重启“商转公”贷款所需资金缺口较大，中心暂不具备开展“商转公”的条件。

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