“降息”叠加“二套房首付...

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7月、8月，房地产行业的“松绑”政策持续出台。

昨日，央行（MLF）下调15个基点，同时西安拟对住房贷款政策和二套房首付比例进行优化调整。今日市场热议，地产股再次沸腾，这两则政策作用就仅限于此？背后传递了哪些信号？将对市场产生怎样的影响？今天房博士带你盘一盘！

01

3.85%！

西安房贷利率降至3字头？

据中国人民银行发布消息称：为对冲税期高峰等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，2023年8月15日人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，MLF中标利率为2.5%，相较之前的2.65%，下降了15个基点。

MLF作为LPR的参考锚点（LPR利率＝央行公开的MLF利率+18家银行每月报价平均加点），MLF利率下调，有助于带动LPR同步调降，有助于降低企业和房贷利率，有助于促进房地产复苏回暖。具体下调多少，房博士会在8月21日更新之后第一时间发文，请大家持续关注。

如果本月LPR下调如期而至，也就是说继6月之后，西安房贷利率在8月将再次出现变化，从此进入“3”时代。据房博士了解，目前西安多数银行首套利率为4%，就是4.2%（LPR）+（-20基点）=4%；二套房利率差别不大，基本维持在4.9%左右，即4.2%（LPR）+（70基点）。

若本月LPR下调15个基点，参照目前主流首套4%利率，在加点不变的情况下，西安首套房贷利率将下降至3.85%的历史最低水平；二套利率为4.75%。而随着贷款利率的降低，买房的压力也会下降。

按照首套4%、150万贷款额度、30年、等额本息计算：若本月LPR同步下调15个基点，西安首套利率将降至3.85%，月供降了约129元，总利息省了4.65万。

本次房贷利率下调，最根本的作用是有效刺激购房需求，从房博士的统计结果来看，房贷利率下调满足了大部分购房者的实际需要。利好准备购房的人群，尤其是首套住宅的刚需客户。

02

西安拟优化住房贷款政策

限购区二套房首付比例不低于40%

据上证报8月15日消息，西安市正在研究调整个人住房贷款政策，拟降低辖内个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。西安现行的首套房贷款政策与全国政策一致，但二套房贷款利率和首付比例政策下限均高于全国政策。相关调整落地后，西安限购区域个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限将与全国政策下限保持一致。具体为：首套房首付比例不低于30%、利率不低于贷款市场报价利率LPR-20BP，二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR+60BP。

目前，西安现行的二套房贷款首付政策较为严格，二套房的最低首付比例在40%到70%之间，尤其是对于有改善需求的家庭来说，二套房的首付比例大概率不会低于50%，加之改善房的总价较高，直接导致首付款过高而让大部分购房者望而却步。

近日，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%，有望激活刚性和改善性住房需求，提升房地产市场交易活跃度。后续，可能还有其他优化政策出台。

结合西安的实际情况，本次住房贷款政策的优化会聚焦二套房的首付比例下调，例如：不再根据现有住宅面积和二次购房面积大小而提高首付比例，从而进一步释放改善性客户的购房需求。假设300万的总房款，调整前首付为150万，调整后为120万甚至更低。

房博士咨询了部分头部品牌开发商，得到的回复均为目前按照原政策执行。有最新消息，房博士会第一时间同步！

本次的住房贷款政策优化，一方面可以有效解决改善家庭二套房首付比例过高的问题，可以在保留原有房产的基础上以更低的首付门槛再次置业。另一方面，可以有效解决新盘的去化问题，西安近半年内入市的70多个纯新盘，改善型住宅的比例在50%以上，首付降低之后，会有更多的改善客户进行置业。

03

降存量房利率

西安何时出手？

降存量房利率，事关所有背负着房贷的购房者，所以备受关注！政策也从“支持鼓励”到“指导”！从“中央”到“省级地方”！

我们对西安13家主力贷款银行进行了全面摸底，关于下调存量房利率，看看银行怎么说？

邮政银行回复：我们已关注到存量房利率下调的消息，但目前暂未收到具体通知，后期如果有调整，我们的官网会有公示。

工商银行工作人员表示：还未收到相关部门通知，但我们会密切关注消息。

交通银行回复：没有收到相关通知。此外，中国银行、华夏银行、西安银行……等表示，没有接到相关文件，目前仍按照原有签订合同利率执行还款政策。

13家银行口径几乎统一为：已关注到消息，但暂未收到相关部门的具体通知！

目前，调整存量房利率在全国落地城市并不多，仅郑州、江苏跟进。

郑州：打响全国存量房贷利率调整“第一枪”，但调整方案大概率在一个月内确定；

江苏：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

也有网友提到：提前还贷热度居高不下，为何降存量房利率落地如此不易？直接利率打折不好吗？

一方面，根据相关数据显示，上半年提前还贷规模约2.5万亿，较去年同期多出1万多亿，虽说是个庞大的数据，但如果存量房利率全面下调或者简单的打折，含本金利息在内，银行可能会“蒸发”很大一笔收益。

另一方面，对银行而言，个人住房贷款是优质稳定的收益，随着楼市下行，置业群体萎缩，新增住房贷款规模不甚理想。

7月28日，央行发布《2023年二季度金融机构贷款投向统计报告》，其中房地产贷款增速回落。数据显示，2023年二季度末， 房地产开发贷款余额13.1万亿元，同比增长5.3%，增速比上年末高1.6个百分点。个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。

信息来源：政府官网

根据相关估算，存量房贷当前的加权平均执行利率或在4.8%附近。如果本轮存量房贷利率的调整目标为最新投放的利率水平，即4.14%(2023Q1的平均利率)，那么两者差距超过60bp，如果按照60bp的幅度进行利率调整，或将对应减少银行的年利息收入超2000亿元，占2022年银行业2.3万亿净利润的比例约10%。

如果按照40bp的调整幅度进行估算，对银行净利润的影响或缩减至6.7%。（数据来源：第一财经）

换而言之，本来收益就在缩水，再叠加存量房贷打折利率，银行将会面临巨大的收益影响！西安同样也是如此，所以在出台调整存量房利率政策前，一定会经过充分的论证，尽量保证各方的权益。

两则政策的出台旨在释放购房需求。而购房者最关心的存量房利率下调迟迟没有具体执行细节落地，政策也从“支持鼓励”到“指导”，从“中央”到“地方”早已明确！

我们对西安13家主力贷款银行进行了全面摸底，关于下调存量房利率，看看银行怎么说？

邮政银行回复：我们已关注到存量房利率下调的消息，但目前暂未收到具体通知，后期如果有调整，我们的官网会有公示。

交通银行回复：没有收到相关通知。此外，中国银行、华夏银行、西安银行……等表示，没有接到相关文件，目前仍按照原有签订合同利率执行还款政策。

13家银行口径几乎统一为：已关注到消息，但暂未收到相关部门的具体通知！

目前，调整存量房利率在全国落地城市并不多，仅郑州、江苏跟进。

郑州：打响全国存量房贷利率调整“第一枪”，但调整方案大概率在一个月内确定；

江苏：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

关于政策的落地执行，业内资深人士表示，会有以下三种可能性：

其一：国有大行可能会先出台政策，后面股份制银行及小银行选择性跟进；

其二：“一刀切”的可能性很小，一种是根据客户资质，出台有针对性的调整方案。譬如，对于优质客户，主动下调存量房贷利率，下调更多幅度等；各城市“因城施策”制定具体方案，购房者需要注意的一点是，即便下调存量房贷利率，也不意味着所有存量房贷都会降。

其三：如果国有大行下调存量房利率，各行的房贷业务或将形成强竞争，那么，对房贷业务高度依赖的中小银行，也没有不调整的道理。

业内专家表示，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，部分地区可能已经开始调研、沟通，但其方案如何制定以及怎样实施，目前尚未可知。牵一发而动全身，存量房利率下调基本已成“定局”，落地执行也是“箭在弦上之事！

当前，经济持续下行，楼市低迷，需求不足，债务付息压力大，经济增速低于潜在增长水平，投资、消费、出口三驾马车全面回落。降息、降低首付、放开限购等政策释放“加大宏观调控力度”的积极信号，政策底出现，助力“金九银十”。

对西安楼市政策，欢迎在评论区互动留言！

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