9450元/㎡！华润首进...

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近日，西安的土拍市场又开始火起来了。

昨日，高新33宗住宅地上新，吸引60余家房企关注；今日，曲江大明宫板块首宗住宅地成交，华润首进大明宫，底价摘地！

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9450元/㎡！

华润置地大明宫摘地！

地籍编号丨QJ11-5-99

宗地位置丨 曲江大明宫遗址区建华路以东、纱厂街以北、白桦林·明天（北区）以南 

净用地面积丨82.938亩

容积率丨不大于2.0

绿地率丨不小于35%

起拍价丨104500万元

最高限价丨120175万元 

楼面价丨9450元/㎡

拿地房企丨成都润盈置业有限公司（华润置地）

宗地地籍编号为QJ11-5-99，位于西安曲江大明宫遗址区建华路以东、纱厂街以北、白桦林·明天（北区）以南，净用地面积55291.70平方米（折合82.938亩），用途为住宅，容积率不大于2.0，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

按照挂牌公告，该地块地上总建筑面积不大于110583.4平方米，其中配套公建6636平方米（含养老服务用房750平方米），地下总建筑面积不小于38955平方米。土地使用年期为70年。

竞得者需要将宗地内配套的社区服务、养老等公建配套设施建成后无偿移交属地政府相关部门，由曲江新区住建局监管落实，实际楼面价会更高一些。

宗地挂牌起始价为人民币104500万元，增价幅度为人民币500万元，最高限价为人民币120175万元,楼面地价分别为9450元/㎡、10867.36元/㎡. 

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二环内、近地铁、学校

多重优质配套加持！

从位置来看，该宗地位于曲江大明宫遗址区区域内，周边优质配套比较完善，以下位置图可以看到：教育、交通、生态等资源是突出亮点。

宗地QJ11-5-99位置图（仅供参考）

商业方面，地块西侧约500米左右是是大华1935，可以近距离享受商业及文化配套，周边还有大明宫万达广场、百寰易达生活中心、四海唐人街等。

教育方面，地块向西约200米就是太华路小学（西安新知小学分校）、向南约200米是西安市第八十九中学分校，向西约800米左右是西安市第三十八中学（省级重点中学）。

交通方面，轨道交通是地块的一大亮点，地块距离地铁4号线（含元殿站）步行距离大概七八百米，西临太华南路、南达环城北路、东北分别接入东二环和北二环，周边还有多条公交线路，后期出行也比较方便。

生态资源及医疗资源，西侧近临5A级景区——大明宫国家遗址公园，西南侧西安太华医院……

虽说周边城市界面有待更新，但整体来看，地块周边的配套不错，根据去年12月西安市自然资源和规划局公布的该地块规划条件，建筑限高≤80米，且地块整体比较方正，地块价值不错。

图源：西安市自然资源规划中心

地块周边有白桦林明天北区、保亿风景大院、煤电公司家属院等多个小区，整体居住氛围比较成熟。

近几年区域内陆续入驻了不少品牌房企，紫薇、中海、龙湖、金茂、中国铁建、陕建等大牌房企纷纷在区域落子。

聚焦近两年大明宫板块的土拍情况：2021年10月，龙湖通过摇号方式摘得的17.768亩土地，是西安市第二次集中供地溢价率最高的一宗地，成交楼面价达到9362元/㎡，毛坯销售均价设定为19868元/㎡。

2022年8月，曲江大明宫板块成交5宗住宅地，其中金茂以9.55%溢价率、2.03%溢价率摘得的曲江大明宫板块青啤厂片区2宗共计百亩地块，也就是大明宫金茂府二期项目，楼面价分别是10677元/㎡（QJ10-9-264）、10020元/㎡（QJ10-9-266）。

与金茂同一天拿地的还有中铁建，陕西欣多升房地产有限公司（文韬府，楼面价9600元/㎡)。

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多项目集中入市

区域楼市竞争激烈！

地块所处的大明宫板块，面临的楼市竞争比较激烈。 

区域内在售项目有：

大明宫金茂府二期，位置更靠近大明宫遗址公园，二期总占地约100亩，分为南北两区，北区占地约54.79亩，总规划10栋住宅楼，容积率2.5，东侧是红旗铁路公园，西侧为青啤厂改造的高端商业体，南边是教育用地，4月份已经开盘，主力户型面积建面约171-251㎡，参考均价24144元/㎡。

中海·开元壹号三期，项目规划5栋6-7F、2栋10-11F的洋房，这是二环内、甚至三环内唯一一个纯洋房在售项目，西侧一路之隔便是大明宫遗址公园，生态环境很好，主力户型122-143㎡，参考均价22868元/㎡。

璞悦府，项目占地约17.7亩，共规划了3栋高层住宅，分别为22F、25F、17F，建筑面积约89㎡-143㎡，参考均价19457元/㎡。

中国铁建西派城，首开摇号，3月至今已经开盘3次，均价2万/㎡左右，该项目也是今年3月大明宫板块唯一一个摇号盘，热度不错。

大明宫·紫檀府，项目占地52.406亩、容积率3.5，规划7栋楼（含4栋高层、3栋洋房），面积143-212㎡，项目首开摇号，高层均价17500元/㎡，洋房均价2.1万元/㎡，热度还可以。

待入市纯新盘：

陕建大明府项目总占地面积为44.462亩，其中住宅和商服用地各站一半，因此，陕建大明府住宅部分的占地仅有22.231亩；由于拿地时对于地块建筑80米的限高要求，所以整个项目最终规划了4栋22F+1栋24F的产品，建面约143—190㎡。

4月份，项目5#楼价格公示，产品为22层的高层，主力户型面积143㎡，均价19639元/㎡，总价范围在272-288万元左右。

文韬府，项目规划5栋18F住宅，1栋12班幼儿园，容积率2.5，由陕西欣多升2022年8月摘得，在竞争激烈的大明宫板块里品牌性竞争压力很大，所以需要看后期产品方面是否具有差异化。

土拍预告

在接下来的两天时间里，西安高新、航天、曲江还有3宗地块出让：

GX3-42-73-2地块，位于西安高新区兴隆街道经二十六路以西、经三十二路以东，净用地面积39865.1平方米（折合59.798亩），用途为住宅，容积率不大于2.4，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

宗地位于高新区丝路科学城区域，据悉地块南侧周边规划有中小学，东侧已建成永安渠海绵城市生态公园、地铁6号线、西安国际医学中心医院，地块周边路网配套完善。

HT01-31-16-1为89.08亩商住用地，地块位于航飞路与神舟大道十字西南角，宗地位于航天基地南部塬边，地块周边分布有航天城第二中学、航天城第十二小学、西安航天国际会议中心，城市路网配套完善。

QJ7-3-21宗地位于曲江新区范围内,地块周边分布有曲江第六小学、曲江第一学校、康桥国际学校（西安曲江校区）、西北妇女儿童医院、杜邑遗址公园，周边路网完善。

土地用途为住宅，容积率不大于1.3且不小于1.0，建筑密度不大于38%，绿地率不小于35%，宗地若达到最高限价进入摇号，那成交楼面价即为23865.76元/㎡，或将是西安楼市楼面价第二高。

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