大战前夜，天津楼市自己先...

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上周末，天津楼市躁动了，出现点状热度。

这应该是近两个月以来，最热闹的周末了。

倒不是出了什么实质政策，而是因为：

❶ 有盘降价，房价松动。

以河东区为首，跟提前说好了一样，摔杯为号，拉开一场血雨腥风。

❷ 受政策预期带动。 

部分观望人群，开始迈出第一步，售楼处到访量略有回升。

周末两天，河东区是“最靓的仔”。

路劲太阳城，75平米最低160万起，比之前177万起降了大约10%。

关键是现房，还是精装，这都降到环城价了，一下子引爆市场。

周末两天认购25套。

大华清水湾，40套工抵房，两天全部售罄。

虽然是一二顶的尾房，架不住性价比高。

河东其它新盘，也有跟进的，特惠单价拉到3万以内。

河北的绿道丹庭，洋房现房，标准层2.4-2.5万/平米，还送车位。

未来城，七期125平米精装洋房，从2.2万/平米特惠到2万/平米，最低1.95万/平米。

锦绣大家，单价回调到1.9万/平米，与之前2.1万/平米相比，冷静了不少。

现房，才能有资格降出水花。

同样是特惠，期房没有现房溅的水花大。

房企的信任危机并没有解除，特别是碧桂园、富力曝出问题……

降价操作，在预期之内。 

此前已预测过，三季度会有一波降价潮。

因为4、5、6、7月连续4个月成交量阶梯下降——

95、82、69、57万方。

最恐怖的是，向下出溜的趋势已经形成。

有些盘一二季度任务完成的不错，连“630”都没冲刺。 

其实，我们也“预警”过，不要因为小阳春而沾沾自喜，根本问题没解决。

上周末并非“普降”，范围较小。

降价的都是成交量连续较低，或没完成指标的盘。 

路劲太阳城，一个月卖不够80套都不算赢；

未来城，一个月100来套才够他吃的……

房地产是资金密集型行业，随时需要大量现金流。

一般连续3个月成交低迷，就要动手了。 

虽有政策预期，但远水救不了近火，等不了。 

为什么是河东区？ 

当然，这与房企主观情况有关，各自战略不同罢了。

但之所以能燎原，客观原因是：

❶ 市内六区主力新盘，河东最多。 

河东10个、河西9个、南开9个、河北7个、红桥4个。

河东新盘同质化严重，3万左右可选的太多，仅现房就4个。 

需求量不大，供应量不小，价格咬的比较厉害。 

两宗地块降价还停牌，也说明房企对区域流速评估不理想。

❷ 二代产品居多，竞争力差。

内部——互成竞品；

外部——丧失产品优势。

目前唯一的优势，就是现房，所以聪明的盘要赶紧降价。

否则后面新产品撵上来，更走不掉了。

为什么没从环城刚需开始降价？ 

环城刚需盘一直有特惠，没停过。

确实有点“降无可降”，除非个别盘要梭哈离场。

因为2021年底-2022年，环城降的比较猛烈。

大张庄、北仓、大运河、南仓、金钟、华明、咸水沽、杨武庄……

提前割了今年的刚需韭菜苗儿，今年1万+的盘割不动了。 

刚需买房是“存钱逻辑”。 

经济预期差，工资不涨，韭菜苗儿也涨不起来。

“按部就班”，开始割市区2万+的刚改盘。

天津楼市，太讲究房价梯度，都是一根绳上的蚂蚱。

一茬一茬的，多米诺效应。

另一方面，中心城区南与北，完全不是一个市场。 

周末已经感到“城北寒气逼人”。

北边大多数盘，面对刚需刚改。 

房价韧性差，只要有一个盘房价跳水，动态平衡很快打破。 

特别是刚需，地缘粘性弱，“钱往低处流”。

如果，路劲太阳城精装都165万了，那红桥双环邨就得瑟瑟发抖。

河东抢了份额，河北也得降价。

未来城降价，南仓、金钟都得“连坐”。

一点点蚕食，“胡焕庸线以北”就会失守！

当然，这些是在没有实质政策出台的情况下，如果有及时政策，就能托一把。 

相反，南边（河西、南开），主要面向改善。 

房价韧性强，产品，地段，学区，甚至有唯一性。

就算有个特惠，杀伤力也没这么大。

除了降价盘外，不少热点盘周末到访回温。 

比如刚开放售楼处的龙湖海河砚熙台，上百组客户到访。

龙湖海河砚熙台

金地水西印、绿城水西雲庐、天保九如品筑、天津蘭园、十里观澜……到访量一周比一周强。

有人看到降价，有人看到预期。 

每一轮周期，改善盘最先受预期带动。

8月4日，强二线城市南京，出台8条楼市新政。

8月11日，同为直辖市的重庆，出台楼市松绑政策。

据打探，天津的政策正在“小步快跑”，越来越接近了。 

但是，8月的政策是“温和派”，不会让市场反转。

四季度才会放真正的大招儿。

对买房人来说，今年需要抓住——最难的三季度。

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