天津楼市，正处于最难的三...

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浙江太狠了，除杭州外，全省取消落户限制。 

最可怕的事，是比你优秀的人，比你还努力。

抢跑，因为太难了，吃不饱。

天津楼市，正迎来最难的三季度。 

有多难？

7、8、9月新房成交量，估计到不了200万方。 

7月过半，市场还是趴着的，比6月认购量又降3成。

去年疫情，三季度成交204万方。

今年，还比不过去年？ 

厄尔尼诺，几乎等同于疫情。

热得非必要不出门，跟去年疫情有啥区别？

如果非要出门，那就去看看祖国江山。

记得五一小长假，楼市被旅游打败了么？ 

三季度，楼市将再次被旅游打败。 

置业顾问坐着没事儿干，导游严重不够用。

高层救市大招，迟迟未抵达战场。 

地方需要“地”，国家需要“产”，暂时没提“房”。

“地”与“产”都要大力扶持。

但很抱歉，“房”还得继续保持战略定位。

悬而未决的隐患，就是“一而再，再而衰，三而竭”，对楼市预期继续走弱。

厄尔尼诺+报复性旅游+预期萎靡=楼市最难的三季度。

增量不足，存量萎缩。

导致量价无法同时保住。 

楼市将开启残酷博弈，要么保量牺牲价，要么保价牺牲量。 

基于“最难三季度”，下半年，天津楼市将呈现几个特征。

❶ 下半年新房成交量，低于上半年。

上半年550万方，下半年预估到不了500万方。

2023全年1000万方出头，比去年增加4成。

但这个量对于房价，顶多是维持，不足以支撑上涨。

❷ 上半年靠外地人，下半年靠本地人。 

上半年，外地人成交占比6成，过高了，天津以往平均在4成左右。 

补偿买房是阶段性的，改善买房才是趋势性的。

极值要回归均值。

下半年本地改善会占到6成。 

❸ 市区成交份额，继续提高。

上半年，市区成交占比达15%。

这几年一路上涨，也是回归核心区的体现。

下半年，将从15%提高到16%。 

市区楼市，有供应就有成交。

下半年首开的十几个新盘，市区占7个。

天津蘭园、中海中医药、金茂体西、格调馥颂花园、格调大沽北路、龙湖海河砚熙台……

这也佐证了第2点“下半年靠本地人”。

❹ 着急的要抢跑了。

天津楼市的降温苗头，从4月就开始了。

二季度的量，已经不太乐观，这还包含了一季度的“老本儿”。 

虽然很多盘完成了上半年任务，但不见得能完成三季度任务。

着急的，在三季度末会抢跑。 

现在已经有“前奏”了。

1成首付、送车位、送家电精装、老带新……

“前奏”不管用，9月就得“动手”。

改善“老盘”还有个冲击点——纯新盘进化到3.5代产品。

铝板、宽厅、落地窗……只是基础款。

露台、阁楼、小院、挑空……花样百出。

新房要回到凭“更新的产品+不贵的价格”引领市场。

老盘抢跑还有一线希望，按兵不动只能坐等“技术贬值”。

❺ 四季度起量，年底翘尾。

艰难的三季度过后，楼市会撕口子突围。

10月开始放量，12月翘尾。 

四方面原因综合所致：

纯新盘入市，首开认购量不会低；

红绿灯效应，二三季度挤压的需求释放一波儿；

抢跑盘价格松动，以价换量；

政策不断刺激，多少能激发出一些需求。

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