紧邻园区、房价连降3年！...

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有不少人，将郭巷板块，称作“乞丐版尹山湖”。

郭巷板块，与甪直、尹山湖一起，被称作园区外溢站。其中，郭巷位于娄葑板块、双湖板块南侧，城南板块东侧，独墅湖西侧，距离园区核芯区最近。

从郭巷出发，不论是坐地铁还是自驾，都能比较快地到达园区CBD。也因此，郭巷板块成为了不少人的选择。

区位优势如此明显的郭巷板块，如今发展成了什么样呢？为何房价一直上不去呢？

跌跌撞撞

郭巷的前世与今生

郭巷板块南接吴江、北连园区、西接姑苏、京杭大运河，被称作“姑苏南大门”。

不过，随着时代的发展，郭巷板块的发展逐渐落下，板块内的城市界面相对落后，配套也相对一般。

教育上，板块内教育资源一般，基本上只能满足上学需求。商业配套也有待完善，人气比较冷淡，商业配套很少。同时，板块内工厂也相对较多，居住环境比较一般。

也因此，郭巷板块给人的感觉，就像是城乡结合部一样。

不过，好在苏州政府将目光也投到了郭巷板块。近几年，郭巷板块迎来了一大波规划。

2016年年底，苏州市公布了《苏州市吴中区郭巷街道片区总体规划（2009-2030）》。

该规划不仅让郭巷的发展规划与苏州市城市总体规划相衔接，更是加强了区域与园区等周边板块的衔接，优化了用地布局。

2020年，吴中经济技术开发区总体规划（2018-2035）公示，规划范围中的五个街道中，将郭巷街道定位为生态宜居湖滨城、创新智造标杆地。

2021年，苏州市独墅湖开放创新协同发展示范区成立，将吴中区甪直、郭巷等，纳入了协同发展示范区，总投资达到了70亿元。

今年，郭巷街道再次强调了自身的定位与目标。

根据官方报道，郭巷街道定位为五种产业发展的“桥头堡”、吴中深融市域一体化发展的战略“交汇点”、这里还是吴中东部充满人气与朝气的“未来城”。

郭巷启动拆迁至今已有20年，不仅清除了大部分阻障，腾出了大量宅地，还优化了城市界面，改善了郭巷街道的形象。

在配套上，郭巷也不断改善，努力升级板块内的配套。

教育上，除了经常出现黑马的独墅湖小学之外，目前还有正在规划中的汤堡小学。根据最新的消息，该学校今年下半年开工！

这一消息也得到了郭巷发布官方的承认：

另外，一直有消息称，独墅湖学校将成为星海分校，汤堡路小学将成为星海小学的消息。如果是真的话，郭巷板块的教育将迎来一次飞跃。

在医疗资源上，尹山湖医院二期项目也正加速建设中。该项目位于郭新东路北、尹鸿路西，未来将是一个有400张床位、日常1600人次门诊量的二级甲等综合医院。

郭巷同时也十分注意自身对于人才的吸引力。在板块内建设了公租房、人才公寓等，最快一个项目计划在明年3月即可竣工。

交通上，在去年独墅湖南隧道通车后，今年1月13日，苏州南湖路快速路东延工程（吴中区段）全线地面道路开放交通；1月18日，苏州市规模最大的快速路互通枢纽——尹山湖立交全面开放主线高架东西方向交通。

同时，板块内的城市界面也不断改善，逐渐摆脱了之前“城乡结合部”的气息，越来越有现代化的城市氛围。

（图源：郭巷发布） 

经过跌跌撞撞的发展，郭巷板块已经慢慢好转。但为何，板块内的价格一直上不去呢？

成交价上不去

郭巷未来在哪里？

目前，郭巷板块新房和二手房的价格在周围算是一个洼地。

新房上，目前板块内在售的新盘有湖西银座、龙湖九里璟园等，价格分别在3.13万元/㎡和2.6万元/㎡。此外还有一个地块暂未出规划。

这两个盘的品质都不错，不过目前在苏州市场上，相同价位有更多的选择。

二手房市场上，目前板块内的二手房价格在1.8万~4.8万/㎡左右。另外还有临湖的高端盘星岛仁恒，价格在8.4万/㎡左右。

如果排除掉价格特别高的二手房，郭巷板块的二手房平均价格大概在2.6万元/㎡左右。

许多人购买郭巷板块的房子，一方面是因为真的比较便宜，另一方面也是看中了距离园区比较近的区位优势。

其他方面，郭巷板块都不是一个优解。

一是因为板块内虽然有学校规划，但下半年才开建，目前的教育资源还是比较差的。

另一方面，郭巷板块内商业配套匮乏是人尽皆知的。目前板块内只有一个万科美好荟，如果想要去大型商业逛街，就只能去尹山湖，或者去园区等地。

在板块内，甚至有小区持续三年不仅没涨价，还一路下滑。

2011年入市的万科湖墅金典，入市时新房价格为9800元/㎡，2017年最后一批次取证时，价格涨到了1.8万元/㎡。

据统计，该小区的成交均价自2020年开始就在下降。

2016年到2020年小区房价上涨到顶点，即25501元/㎡。之后便一路下降，到2022年已经降了约2500元/㎡。

近日，该小区的成交均价更是只有2.1万元/㎡左右。

窥一斑而知全豹，郭巷板块的成交均价变化也比较大。

（2023年为截至5月数据） 

从2020年开始，郭巷板块的二手房成交均价一路下降，从2.9万元/㎡左右跌到了2.5万元/㎡。

众多因素结合在一起，郭巷板块的价格越来越低。目前，郭巷板块正在发展，未来随着宅地的腾出，越来越多的地块将会入市。

未来，郭巷到底会走向哪里呢？未来房价到底会上升吗？

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