日期：2014/08/13 13:48:09 来源：365地产家居网
苏州二手房购房如何贷款？贷款时需要注意哪些事项是很多苏州二手房买房人关心的问题。苏州二手房贷款主要包含苏州购房贷款的条件、苏州商业贷款买房首付和利率、苏州公积金贷款买房首付和利率、苏州公积金与商业组合贷款首付和利率、苏州购房贷款最新利率等。365二手房网为您详解2014苏州二手房最新贷款攻略。
一、苏州房贷政策 苏州购房贷款有哪些条件？
1.买房人为本地户口，如果为外地户口，在苏州贷款买房需要交满一年社保或者满一年的纳税证明；
2.购房人没有被限贷，没有两次以上的贷款记录；
3.贷款人信用要好，个人信用报告没有问题，没有进银行的黑名单。
二、苏州房贷政策 外地人能在苏州贷款买房吗？
外地人可以在苏州买房。
第一种情况是，2014年7月18日，苏州“限购”放松。外地人可直接在苏州购买90平米以上的房屋，但需一次性全额付款，不能进行贷款。
第二种情况是，外地人在苏州贷款买房需要有满一年的社保缴费凭证或者满一年的纳税证明。这里的纳税证明，是相对于没有社保缴费凭证的外地人来说的，比如个体户或者公司法人。
三、苏州房贷政策 如何查询个人信用报告？
自2014年6月9日起，苏州市有四种方式可自查个人信用报告。
1、通过中国人民银行征信中心网站查询。
2、商业银行网银查询。
自2011年起，人行营管部先后与中信银行、北京银行合作，推出商业银行网上Ｕ盾查询。贷款人只要拥有中信银行、北京银行的网银，即可登录自己的网银查询个人信用报告。
3、自助查询机查询。个人信用自助查询机使用起来十分方便，查询人只需将个人身份证放置在机器上，机器摄像头将真实头像和身份证的照片相比对，此后查询人输入手机号，个人信用报告就会自动打印出来，涵盖信用卡、贷款、婚姻状况、住房公积金等各种记录。
4、柜台查询。买房人带上自己的身份证原件及复印件去中国人民银行征信服务中心（地址：苏州市高新区狮山路59号），填写《个人信用报告查询申请表》即可现场取到个人信用报告。
四、苏州房贷政策 社保证明和纳税证明在哪里开？
苏州社保证明在哪里开？
按照《苏州市户籍准入登记暂行办法》规定，因个人办理外地户口迁入、商务签证，或昆山等地老人享受农保要求提供子女参保情况等原因需要出具个人参保证明的，由本人持需要证明部门的“出具参保证明联系函”、本人居民身份证和《职工养老保险手册》到市社保中心转移科办理。
办理地点：
姑苏区社保中心
地址：苏州市十梓街 548 号
工业园区社保中心
地址：苏州工业园区现代大道999号现代大厦6楼
高新区社保中心
地址： 苏州市狮山路22号人才大厦3楼
吴中区社保中心
地址：江苏省苏州市吴中经济开发区苏街198号，塔韵路178号，文溪路6号
相城区社保中心
地址：苏州市相城区阳澄湖东路8号
吴江区社保中心
地址：苏州市吴江区开平路300号
除柜台办理以外，新版“苏州市社会保险基金管理中心”网站(www.szsbzx.net.cn)2013年11月8日正式上线。网站在“网上办事大厅”栏目中，新增了“个人参保证明打印”和“网上预约”功能。参保单位和市民可以登录网站，查询参保信息、办理社保业务、了解社保资讯。
五、苏州房贷政策 有两次房贷记录还能贷款买房吗？
在苏州，有两次商贷记录就不能在申请商贷买房，即使还清了也不能；有两次公积金贷款记录，也不能再申请公积金贷款。
但是，商贷和公积金贷款是互相独立，互不影响的。例如，已经有两次商业贷款的记录了，再次买房申请公积金贷款仍然算首次贷款，没有影响。有两次公积金贷款记录，再次申请商业贷款一样。
六、苏州房贷政策 首套房和二套房如何界定？
首先，目前政策对首套房和二套房认定的标准是以家庭为单位这个家庭概念是以夫妻加上未成年子女成年单身个人也可算为一个家庭。
其次目前对首套二套限购的政策只针对居住性房产也就是住宅，其他性质的房产不在限购范围内例如商业用房办公用房或底商等等。
最后，苏州的首套房和二套房认定是指在苏州（姑苏区、工业园区、高新区、吴中区、相城区，不包括吴江区）的本地的购房和贷款记录，不包含购房人在外地的房产和贷款记录。
在首套房和二套房的认定中，房管局是只认房不认贷，但是在银行贷款时，是认房又认贷。
1.以家庭为单位，家庭成员名下没有任何住房，首次购买住宅算做首套房。
2.以家庭为单位，之前全款买过一套住宅，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，在银行贷款会算做首套房。
3.以家庭为单位，之前贷款买过一套住宅，但已经卖掉房屋登记系统查不到房产，再次全款购买的情况下房地局算做首套房；但是如果再次贷款就算二套房贷款，首付须七成。
4.以家庭为单位，之前贷款购买过两套房产，现在全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，房屋登记系统查不到房产，这种情况下全款购房房地局算做首套房。
5.以家庭为单位，之前全款买过一套住宅，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房银行算做购买二套房。
七、苏州房贷政策 二套房可以申请公积金贷款吗？
1、按照目前政策规定，夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的，在全部结清贷款本息后，符合公积金贷款条件，可再次申请住房公积金贷款。
2、夫妻双方及未成年子女，再次购房申请住房公积金贷款时，首付款金额不得低于购房总价的50％，贷款利率按照住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行。
八、苏州房贷政策 买八十年代的房子能申请贷款吗？
买八十年代的房子能申请商业贷款吗？
不少银行在办理商业贷款时，对所购二手房的房龄是有要求的，基本上都要求房龄在20年以内，八十年代的房子，基本上房龄都超过20年，所以多数银行的贷款是不予办理，极少数商业银行办理，上浮利率都非常的高。
买八十年代的房子能申请公积金贷款吗？
公积金贷款对于所购二手房的房龄没有要求，购买八十年代的房子，如果是非成套住宅不可以申请公积金贷款；如果房产证上显示是成套住宅或一般住宅都还可以办公积金贷款。
九、苏州房贷政策 如何购买贷款还未还清的房源？
针对贷款未还清的二手房，如果是通过中介进行交易，重点就在于如何签好三方协议。所谓三方协议，就是房屋买方，卖方和中介三方在经过平等协商之后签订的就房屋交易有关事项达成的具有法律效力的约束三方行为的协议。在三方协议中，一般会对房屋权属和价格、税费承担方式、付款方式、交付期限和违约责任等交易相关事项作出明确约定，用以约束三方行为，避免发生不必要的纠纷。
在具体操作中，有两种方式可以使得贷款未还清的二手房顺利上市交易：
1、卖方在过户前，自己先将银行贷款还清。
2、买方提前支付首付款给卖方去结清贷款后过户。在这种情况下，需要向资金监管中心申请首付款不监管。
十、苏州房贷政策 外地公积金能在苏州申请公积金贷款吗？
在苏州地区缴存住房公积金的职工，无论是外地户口还是苏州本地户口，都可以申请公积金提取用于还贷。
在苏州工作并每月缴纳住房公积金的外地人口，凡申贷前已向管理中心连续按期足额缴存住房公积金一年以上的职工，均具有申请资格，外地户籍职工仅需办理本市暂住证即可。
在苏州缴存满一年以上的职工，若在外地购买房屋，是否可以贷款，需要咨询当地的政策，可以提取公积金用于还贷。
如果公积金缴纳职工的直系亲属在外地购房，只要产权证上有公积金缴纳职工的名字，且在同一户籍上，也可以申请提取公积金。
十一、苏州房贷政策 贷款买房后如何办理提前还贷？
1、提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。
2、提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押+保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
3、原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押+保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
4、原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。
十二、苏州房贷政策 提前还贷后如何办理房产抵押注销？
1、双方按照约定准备未还贷资金，同时由卖方或者卖方委托的中介公司或律师向贷款银行提出提前还贷的书面申请，在经过银行审核通过后还款。贷款银行出具《借款清结证明》，卖方收回《房地产其他权利证明》。
2、双方持《借款清结证明》到房屋所在地的房地产交易中心办理注销抵押登记的手续，同时办理房屋交易手续。
3、如果提前还贷资金是由买方出的，那么买方最好要求中介公司或其他第三人能够提供担保，以防款项落空。
十三、苏州房贷政策 苏州房贷有限额吗？最高可以贷多少？
苏州房贷限额和最高可贷多少主要与借款人年龄以及所购房产的年龄有关。
①借款人的年龄。银行在为借款人评估还款年限时，是以其年龄作为基础的。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行能够为其办理的贷款期限。
②所购房产的房龄。贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其房贷年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像2000年以后建成的二手次新房，其各方面条件较好，所以银行在贷款时无论是买房自住的交易类贷款，还是非交易类融资贷款，批贷审核快速都很快。90年代的房屋，银行贷款时90㎡以上最高可贷7成，贷款年限10-20年不等。而70、80年代的二手房，借款人需注意的是这类房屋银行在做贷款审批时十分谨慎、仔细，一般最高房贷年限可达10至15年，最高贷款额度可到7成。
十四、苏州房贷政策 苏州房贷年限是多少？如何计算？
苏州房贷年限：最长可达30年。
1、二手房已使用的年限与贷款年限的和不能超过30年。2、二手房的房龄不能超过15年。3、贷款到期日不能超过土地使用的到期年限。4、借款申请人的借款年限可在法定退休年龄上延长5年。值得注意的是，上述关于贷款期限的四点规定，必须同时符合。也即是说，最长的贷款期限必须同时满足上述四个条件。
十五、苏州房贷政策 等额本金和等额本息贷款有何区别？
什么是等额本息还款法?
等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。
什么是等额本金还款法?
等额本金还款法是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但随时间推移每月还款数也越来越少。也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。
等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。
十六、苏州房贷政策 如何办理代扣公积金逐月还贷？
1、其公积金帐户要保留缴存地政策规定的留存额，市区管理部留存额为最近一个月的公积金月缴额。
2、如果公积金调整之后，沉淀资金不调整。
3、在其按月偿还住房贷款期间，依据其按月偿还贷款情况提取住房公积金（含新职工住房补贴），委托人公积金帐户应当保留政策规定的留存额，留存额以上部分大于、等于上月实际还贷额的，按上月实际还贷额提取；小于的，按留存额以上部分提取。
4、每月扣款，扣的是除1倍月缴存额沉淀之外满足一个月的月缴存额的钱(所谓的第2个月的月缴存额，可以是当月的(如果你们单位扣款日前能把你的月缴存额缴到位的话)，如果公积金是扣款日过后才到账，本月你只能用自己的钱还，次月再代扣了。
5、如果月缴存额大于月供了，每个月都有结余，继续选择逐月还款的话，这部分钱不能用来提前还，从相对公平角度考虑，你的所谓除沉淀仍多多余的钱将用于其他人贷款用，正如你贷款时用其他人钱一样。
十七、苏州房贷政策 如何提取公积金还贷？
据365二手房网调查了解，自2014年1月6日起，将在全市范围内实行偿还住房贷款"委托提取"住房公积金方式，柜面不再受理一年两次的偿还住房贷款提取住房公积金业务。
若购房者已经办理住房贷款，且处于正常偿还住房贷款期间，可以还贷提取住房公积金。目前苏州还贷提取住房公积金仅有“委托提取”一种方式。
委托提取。偿还住房贷款委托提取住房公积金也就是“委托提取”，是指缴存住房公积金的职工委托所在地公积金管理机构和贷款银行，在其按月偿还住房贷款后，依据其按月偿还贷款情况提取住房公积金（含新职工住房补贴），并直接划转到指定扣款还贷的个人银行帐户。请凭相关证明材料到贷款银行办理签订《委托协议》手续。多人委托的，应当同时到场办理手续。
详见（苏州房贷政策 如何提取公积金还贷？）（365二手房网 戴红艳）
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