龙湖中旅津西三足鼎立 狮...

2014上半年的狮山路尽管战火未起，但实则暗藏汹涌。龙湖、中旅、津西三足鼎立，在营销上各使奇招。龙湖大打品牌价值，在营销方面使出浑身解数，首次开盘不负众望，取得了“开门红”；中旅大打国企、旅游牌，变相收取预约金曾引发媒体关注，6月28日首次开盘；津西全城派单的营销模式覆盖新区，截至6月19日才姗姗入市。

在此情形下，记者认为，6月27日苏州市国土局推出的2014年经营性用地第2号的苏地2014-G-34地块前景难测。该地块位于狮山板块，区位及配套条件与龙湖时代天街、中旅狮山名门、津西新天地三项目不相上下。高达8181元/平米的起拍楼面价，使得开发商的利润空间实在是“前景难测”。

新地块区位佳、起点高、配置优

6月27号苏州市国土资源局发布了2014年经营性用地第2号出让公告，高新区共有三块宗地参与其中。苏地2013-G-34毫无疑问是大家关注的重点。该地块位于高新区狮山街道邓尉路北、长江路西，为城镇住宅用地，占地面积157327平方米，容积率1.1，建筑面积约173055平米。未来产品可规划为多层、小高层。【相关阅读：2014年上半年苏州二手房成交16573套 同比去年下跌超3成】

看四至：区位及居住环境佳

记者实际探访到了这块在高新区核心位置的土地，发现该地块的地理位置独佳，具有很多诱人之处。

整个地块占地近16万方，并且地块较为平整。地块东面隔电热厂为绿宝广场，南面隔邓尉路为孙武公园，四北可见何山公园，区位条件及居住环境极佳。在地块西侧为苏州建设倾力建造的妇女儿童活动中心。从长远角度来看，这将给这块住宅今后的小孩以及女性提供很多的生活便利。 

公园环绕下，该地块居住环境十分的幽雅和舒适。背靠的何山公园，占地面积29.6万平方米，海拔63.8米；前方的孙武公园；此外，项目与狮子山、苏州乐园相隔不到一公里之遥。青葱的山色与浓浓的人文情愫结合一体，真可谓是双壁合一

看周边：交通、商业、教育等配套齐备

相较于有些边缘地块的配套设施，该宗地有“万事具备，只欠此地”之感。不管是交通、购物、吃饭、娱乐还是教育，此板块的周边配套早已落实到位。

地铁站近在咫尺。该地块距离苏州乐园地铁口仅10分钟左右的步行路程，公共交通亦十分完善。步行八分钟左右有客运西站，目前正在整修，非常易于通往周边城市。与此同时，周边的路况相当的宽敞开阔，邓尉路双向六车道、长江路双向四车道。

该地块向东步行大约七分钟左右即是绿宝广场。绿宝广场集大型超市、购物、餐饮、休闲娱乐等于一体，为人们提供一站式生活需求。

在其东南方向，步行1000米之内，有南京大学苏州附属中学、新草桥中学、苏州高新区实验初级中学、江苏省苏州实验中学等教育机构。

市场及板块内项目销售情况一般，该地块前景难测

尽管该地块属于狮山板块绝版地块，区位、配套、环境各方面俱佳，但是，就苏州上半年楼市而言，低容积率的高端地块不受市场追捧。2014年4月15日市区的首场土拍新区三宗住宅用地流拍，其中两宗为容积率低于1.5的高端住宅用地。

就狮山板块来看，几大主力项目销售情况并不十分乐观，核心板块的高端住宅项目也基本属于限购限贷范围内。龙湖时代天街5月11日首次开盘，截至到目前，该项目销售情况相对较好，去化率超过67%，在市场下行的形势下，取得如此的业绩已经不易。

就其他两项目而言，中旅狮山名门曾被业内爆出变相收取预约金，6月28日开盘销售数据尚无法准确统计。津西新天地6月19日终于开盘，但是截至7月3日，据记者统计，该项目共取得231套住宅、132套非住宅（地下室），共363套预售证。据津西项目人员表示，19日开盘仅推出101套。据苏州市区商品房网上管理系统显示，该项目住宅去化31套，去化率约为30.69%。 

近日，记者与狮山路知名项目金科王府苏锡营销负责人许总就此次待拍地块进行了简单的探讨，许总表示，金科上半年未在苏州拿地，下半年一定会拿，已经看了5宗地块，吴中区、相城区高铁新城、狮山板块地块都已经开始在做调查，但是，狮山路地块确实比较贵。

在目前限购限贷的背景下，高端住宅市场的困难是可想而知，拿下这样的地块的确需要较大的勇气。该地块，尽管各方面条件绝佳，但楼面价已超越龙湖、津西，仅略低于中旅，以此报价计算，预计成本价格就达到13000元/平米左右，留给房企的利润空间十分有限。