【方正四居 低密品质住区】 翰香苑位于江宁大学城核心地段，2010年建成，容积率仅1.7的低密社区。本套房源为稀缺的111㎡四室两厅两卫户型，高层（总6层）设计保障采光通风，得房率优于同面积段产品。小区由江苏开元国际开发，银达物业提供0.7元/㎡/月的优质服务。 【全能改善户型 功能分区明确】 相比小区近期成交的136㎡四室（175万）和82㎡两室（99万），本套四居室实现功能升级，双卫设计解决多人居住痛点。高层位置规避地面噪音，6层小高层带来更优梯户比。周边500米内覆盖南外方山分校、齐武路小学等优质教育资源，ING商业广场、地铁接驳公交站均在300米生活圈内。 【学府环伺 轨交潜力区域】 项目紧邻弘景大道主干道，距公交站仅175米，未来规划地铁线路增值预期强。晓庄学院等高校集群营造人文氛围，方山景观资源稀缺。当前单价22072元/㎡低于小区历史峰值（22994元/㎡），建议改善家庭把握窗口期。