数据来源：南京网上房地产
统计截止：成交数据截止2023年6月30日24点。

截至2023年6月30日24点，2023年上半年南京新房成交31058套（含高淳溧水），和去年上半年38387套的成绩比，同比下跌19%，数据创下近5年来新低。如果不算高淳溧水的数据，26787套的成交量放在近10年的时间里看也是倒数的水平，仅好于2018和2019年。

加上去年下半年大量托底地块开发进度缓慢以及今年土地供应量的减少，预计全年6-7万套的新房成交量将成为新常态。

从单月走势来看，1月份因疫情及过年，数据较低，从2月开始，市场有明显回暖，到了3月更是走出一波小阳春行情，一些楼盘甚至收回优惠。可4月开始，当年前的一波积压需求消耗完后，市场又逐渐走低，到6月份，新房成交量仅好于今年1月。

压力来自于需求端信心的缺失和供给端竞争的加大。

“房住不炒”贯彻到现今，大部分房产已失去投资价值，面对下滑的房价和不稳定的收入预期，买房人不敢轻易出手。

而在供给端，新房还面临着二手房的竞争，如今南京二手房挂牌量已逼近18万套，一二手倒挂也几乎消失。

再加上不少新区都面临着规划落地放缓的问题，面对多重困境，要么卷价格，要么卷品质，新房市场面临着很大的考验。

截至2023年6月30日24点，上半年南京共入市了24281套新房，这一数据相较去年减少了约1万套，下滑近3成。上半年成交量和上市量之间近7000套数据的剪刀差，也让南京的新房库存回到了6.8万套的水平。

分板块来看，江北独树一帜，上市新房近6500套，城南、城北分别以5119套和3560套的数据分列二三位。仙林、高淳的上市量均不足千套。

去年南京成交的涉宅地块中，有约57%比例的地块被地方城投平台和本地国企拿走，俗称托底。托底地块寻求合作方需要时间，一些需要托底的板块，自身市场热度就比较低，新盘更是不敢轻易入市。

据365淘房统计，今年南京上半年入市的新盘只有30个，推出了6805套房源，占总上市量的比重不到3成，市场上更多的新房来自往年的续销盘。

在上半年211次项目推新中，仅34次（21盘）需要摇号（报名人数＞房源数），占比约16%。21个摇号盘中，纯新盘有13家，占比近7成。河西跟大校场联合贡献了12家摇号楼盘，撑起了南京热盘的半壁江山。

我们观察上半年低中签率楼盘，发现几个特征：

1、产品稀缺。如仁恒江湾世纪，4F叠墅最后一次加推，尽管总价达到了2000万级别，依然售罄；如中宁府，河西少有的200平+面积段新房，两次开盘均摇号。

2、产品品质有竞争力。如大校场的伟星誉璟府，率先在板块里卷起了嘉格纳、当代、劳芬装标；如小行的万科朗拾二期，在一期热卖的口碑加持下，依然坚持产品细节的精进。

3、价格有优势。麒麟的紫麟景院，因为拿地较早有限价要求，精装价格做到约3万/平，性价比拉满。汇通路的美都星屿熹，起步户型做到了75平，89平的户型更是做了2个卫生间，总价段220-280万元，击中刚需痛点。

我们或许等不来“史诗级救市”，或许等来了也未必有奇效。购房需求一直都在，如何打动购房人？楼市下半场见真章。

监制：王莉

策划、制作：潘莹

出品时间：2023年7月1日