365淘房通过上半年房价数据盘点，发现以下特点：

1、南京5大区域新房在售均价有所上涨，主要是个盘涨价带动区域均价上调，此外，37个子板块在售新房均价基本没有变动。
2、南京新房价格同比涨幅收窄，近两个月环比呈下跌趋势；二手房价格环比6个月都在下跌，同比5月也出现下跌，且跌幅较大。
3、从南京各区域升级包价格来看，升级包4000元/㎡及以上主要在河西、大校场、新玄武、雨核等区域，100平的房子买包的话还要多出40万+。其他区域的装修包在4000元/㎡以内。
4、8大区域未来房价格局有变，这些区域待上市地块全装修价格超过在售住宅均价。随着二手房价下跌，新房毛坯限价上涨，倒挂基本消失。

我们独家整理了一份2022南京新房房价地图，里面含有当前楼市有新房在售的板块总价段及首付比例，您可以清晰的对号入座自己买得起哪里。欢迎扫码添加365资深房博士微信，即可获取。

365淘房统计了南京52个子板块在售楼盘房价情况（销许价格，不含升级装修包），河西中、河西南位于南京房价第一梯队，价格都在5万元/㎡以上，大校场、南站、宁南、江心洲、老城东、鼓楼滨江、新玄武、小行、赛虹桥等区域紧随其后，房价在4万元/㎡以上。此外，有36个子板块房价在2-4万元/㎡的区间段，占比近70%，这也是南京新房目前主流价格。目前2万元/㎡及以下的区域，仅剩禄口、江宁滨江、湖熟、六合、横溪、大厂葛塘等区域。（溧水、高淳未统计）。

从各区域主力总价段看，250-450万左右是目前南京新房购买的主流预算。预算总价在250-350万之间，可以重点关注燕子矶、汇通路、江北城南中心等板块；总价预算在350-450万范围内，江核、雨花人居森林、小行、上秦淮、仙林湖都是自住改善的热门板块。总价预算在450万以上，在南京买新房可选择范围较广，热门板块大部分都能够上车。总价低于250万，能达到刚需上车的门槛，但也只能考虑偏远地段。

相对于去年，今年南京新房变化较大的要数首付了。在去年底，河西中、河西南、大校场还是8成首付，江北核心区、赛虹桥5成首付，兴智有楼盘6成首付，到了今年，江核、赛虹桥、兴智基本上都是3成首付，大校场也有楼盘3成首付就能买，现在提高首付的也只有河西、新玄武、鼓楼滨江等为数不多的区域了。

2020年8月，南京出台“装修新政”，在规范商品住宅装修市场的同时，允许房企推出可供买房人自主选择的“升级精装包”。河西中部的苏宁檀悦是南京市面上第一个“带包”销售的楼盘，首开搭配5000元/㎡的升级装修包，自此拉开南京楼市“卖包”序幕。

截止去年底，南京楼盘在装修包搭售方面依然较为强势，但到了今年，随着房地产市场下行的行情，升级装修包购买的选择权，开始逐渐还给买房人。有不少楼盘推出针对购买升级装修包的优惠活动，更有楼盘直接把“不强制购买升级包”写进了销售方案。面对精装包，买房人多了更多自主选择权。

从南京目前各区域升级装修包价格来看，多个区域升级装修包的价格有较大上涨。去年底在售楼盘中仅有鼓楼滨江升级包达5000元/㎡，河西南、大校场升级包在3500-4500元/㎡区间，新玄武精装包3000元/㎡，而今年河西南、大校场精装包已跨入5000元/㎡行列，新玄武热盘招商局中心·臻境精装包4600元/㎡。但也可以看出，升级包涨幅较大的区域都位于南京目前高端改善购买力集中的板块，升级包价格的提升在一定程度上也会带动品质的提升，而改善人群也愿意为品质买单。

国家统计局发布的房价数据显示，2021年12月-2022年3月南京新房价格环比、同比均有所上涨，从4月开始，新房价格环比下跌，5月0.6%的跌幅更是创下近5年南京新房价格环比最大跌幅。新房价格同比来看，3-5月涨幅也在持续收窄。

但南京新房4、5月房价指数的回落与这两个月份南京高端楼盘上市量少也有一定关系，据观察发现，这两个月里，河西、大校场、新玄武等区域的高价项目开盘较少，新玄武甚至整个4月都没有开盘，而这两个月里来自江宁、江北的一批特价房却赚足了买房人的眼球，大量低价房源的现身，在一定程度上也拉低了南京4月和5月的房价指数。

二手房价方面，近半年来南京二手房价格十分惨淡，环比6个月持续下跌，同比涨幅呈断崖式下跌。5月南京限售政策调整，从此前的取得《不动产权证》满3年后方可上市交易，调整为自合同备案之日起满3年方可上市交易，又有一大批原本限售的二手房踩踏式涌入市场，也是在这一个月里，二手房价格环比、同比跌幅进一步扩大。预计在接下来一段时间里，二手房价格还将持续下跌态势。

365淘房对比了南京42个子板块2021年底和2022年6月新房在售均价发现，37个子板块新房均价今年年中与去年底基本持平，但有5大区域新房在售均价出现明显涨幅，分别是河西中、江北核中核、桥林、迈皋桥、仙林湖等。这5大区域在售均价上涨基本上都是个盘涨价产生的影响，例如河西中海玥花园，江北核中核的晴樾府、中国铁建花语天境，桥林的国贸璟原、能建城发·江悦兰园、龙湖天玺，迈皋桥的栖望府、迈上品院等。

以上统计均价是按照销许均价来计算，但从统计局发布的房价数据来看，从去年底到今年新房同比涨幅收窄，环比个别月份甚至出现下跌，也在一定程度上说明有部分楼盘实际价格有下跌，当下南京楼盘明面上领取销许价格没有降价，但是在实际卖的过程中每月都有不少楼盘推出特价房、88折房源、一口价等优惠，力度非常大，变相降价。

今年南京两批集中出让地块中，有一批区域毛坯限价上涨，这也会提高区域房价上涨预期，此外，还有燕子矶、老城东、麒麟科创园、仙林湖、大校场、板桥、河西南、江北核心区、百家湖、正方新城等13幅地块在出让时不设定未来新房毛坯限价，未来南京房价格局有变。

而以下区域的房价，将会有较为明显的变化：（下述的价格是根据未来限价的绝对值计算，仅供参考，实际以销许价格+装修包价格为准。）

淳化、江北核中核待上市地块的限价（毛坯限价+2000元/㎡全装修标准，下同），相较目前的在售均价，将会有超过5000元/㎡的提升，淳化以当前价格去化已经非常艰难，即使限价拔高，市场能不能接受，定价能否真的按这个来，还是未知。而江北核中核目前在售新房不含升级包均价3.7万/㎡，首付降至3成，去化结果也大不如从前，未来价格再上涨，买房人愿不愿意买单，个人认为不太乐观。

仙林湖有4000元/㎡涨幅，雨花人居森林将涨3500元/㎡，老城东涨3340元/㎡，江浦、大校场、江北城南中心、江北城南中心涨约3000元/㎡。伴随着二手房价格下跌，新房毛坯限价上涨，曾经的倒挂区域新房和二手房价差被拉平，倒挂基本消失。

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说明：

1、本专题中各区域房价以当前主力新房在售住宅销许均价统计而出（不含溧水、高淳，不含尾盘、别墅。公寓类项目），不含升级装修包价格；

2、明年待上市项目价格为区域内地块或纯新盘毛坯限价+2000元/㎡的全装修标准价格计算而出；

3、所有数据为365淘房平台中心内容编辑部统计，如需引用，请注明出处。

4、统计截止时间：2022年6月20日

365淘房南京新房内容编辑部出品

监制：王莉

策划、制作：尤佳

出品时间：2022年6月27日