数据来源：南京网上房地产
统计截止：成交数据截止2022年6月30日24点。以下数据为365淘房独家统计数据，如需引用需获得授权。

截至2022年6月30日24点，2022年上半年南京新房成交38387套（含高淳溧水），和去年上半年69104套的成绩比，同比大跌44.45%。这主要是由于去年上半年南京楼市的行情过于火爆，两相对比则显出今年的冷清。但拉长时间段来看，今年上半年的成交量（不含高淳溧水）是2017年以来第二高，放在近10年的维度中看，也属正常水平。

尽管成交数据没有想象中惨淡，南京的新房库存则是一路走高，7.7万套左右的数字位于历史高位。如果以前5月平均成交速度来看，整体消化周期逼近12个月。这其中六合、溧水、高淳三大远郊板块的库存，均超过了8000套，江宁的库存超过1.8万套。

分月份来看，受疫情及对楼市信心的影响，今年“金三银四”基本泡汤，总成交量刚过万套，甚至比不上去年4月单月数据。4月下半月以来，随着楼市政策逐步放松，认购成交略有起色，但回暖速度尚不及预期。

上半年3万多套新房，都是哪些人在买呢？据365淘房独家统计，上半年新房成交面积（仅统计住宅，下同）分布中，90-120㎡面积区间段成交占比最高，超过了39%，其次是120-144㎡户型，成交占比超过30%。低于90平的刚需户型及超过144平的大户型，成交占比平均只有15%左右。

从成交总价段来看，低于350万总价的成交占比最高，加起来逼近50%。350-550万总价段的占比也达到了27%左右。1000万以上总价商品房的成交占比不足4%。

撑起南京楼市大半边天的购买力，主要还是刚需及初次改善置业。但350万总价内的商品房，在南京一、二线板块中基本绝迹。在核心板块买新房，逐渐只有少数人能做到。这也意味着除非南京未来人口导入或整体发展上有巨大突破，能享受房价上涨红利的人会越来越少。买房能赚钱的时代，已经成为过去。

截至2022年6月30日24点，上半年南京共入市了34533套新房，这一数据相较去年大幅缩减，和2020年相当。

分板块来看，江北独树一帜，上市新房超过9400套，城南、江宁分别以超过7300套和近6000套的数据分列二三位。仙林、城东的上市量均不足千套。

上市量相对较少的原因除了市场下行去化周期拉长之外，还有去年出台的新房拿地后6个月方可上市的限制。巨大的上市量也使得一些板块打破供不应求的局面，降下姿态，如江北核心区，首付回归到3-5成，甚至不少楼盘开启了分销。

在上半年215次项目推新中，仅37次（30盘）需要摇号（报名人数＞房源数），占比约17%。30个摇号盘中，城南、河西项目占了19个，南部新城与河西成为南京顶流板块最后的坚持。尤其是6月底入市的一批河西高端项目，都取得了热销。可以说，南京的高端住宅项目及顶流板块，已率先回暖。

去年上半年还有超过13万人次奔走在摇号路上，今年急剧缩水到了1.5万多人次。且37次摇号中只有10次综合中签率低于30%。这背后对楼市信心的缺失可见一斑。

这半年来，新房由于严格限价，房价波动并不算大。但二手房价格却是一路下跌，刚刚发布的5月份70城房价数据，南京二手房环比下跌0.9%，同比下跌2.4%。不少曾经风光一时的板块如江北核心区、燕子矶等，均有二手房成交价跌回到了2年前。缺乏对房价上涨的预期，买房人自然不敢轻易出手。

尽管最新一批挂出的集中出让地块中，不少板块的新房限价都有较大幅度上涨，甚至部分地块取消限价。但随着限售放松二手房的大量入市，新房二手房的价差进一步缩小。“打新收益”逐渐减少的情况下，下半年楼市走势仍不甚明朗。

监制：王莉

策划、制作：潘莹

出品时间：2022年7月1日