前几年南京房地产市场环境好时，开发商房子不愁卖，做大户型能谋求更多利润，加上近年来二胎、三胎政策的陆续放开，改善型需求不断增加，市场上做大户型的楼盘也越来越多。但遭遇市场下行时，大户型因为相对较高的总价，去化也更困难。

今年，南京楼市持续低迷，即使在利率下调、降首付的情况下，曾经的大热板块也出现去化不佳、卖不完的情形。这也导致多个头部板块开始主动降低门槛，产品往中小户型倾斜。例如大校场的华润·润淮府将推出110平户型、河西南的香港嘉华河西南G72地块也将推出100平、120平的户型。

365淘房统计的南京改善板块120平及以下户型楼盘来看，河西南、江心洲、大校场这些区域都是热门区域，雨核、南站也是规划不错的板块，只有小行、老城东从区域上来说，略显老旧一些。从房价上来看，这些区域单价基本都在4万以上，总价大部分都是400万起步，从性价比来说，都是不错的选择。

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大校场目前有3家楼盘有中小户型，分别是华润·润淮府、金基璞悦和园、金陵华夏中心。去年的大校场多家纯新盘起步户型都是140平，今年纯新盘华润·润淮府最小110平，以大约5万元/㎡来计算的话，购房门槛直降150万元。买房人想置业大校场小户型，可以从这几个维度选择：

1、从区位上来看，金陵华夏中心临近机场跑道公园，隶属中央文化区，周边地标建筑云集，是区域内大体量TOD综合体项目。华润·润淮府和金基璞悦和园离得比较近，两盘属于中央健康住区。位置上金陵华夏中心相对来说更好。

2、从产品来看，金基璞悦和园和纯新盘华润·润淮府打造的是六恒高端科技住宅，其中金基璞悦和园自带会所。

3、从单价来看，金陵华夏中心略低于金基璞悦和园，预计也会比华润·润淮府便宜一些。从总价上来看，金基璞悦和园起步户型95㎡，是3家中最小的，加精装包总价约不到500万，入手门槛相对低一些。

华润·润淮府于已公布户型设计，营销中心已正式对外公开，预计今年5月份首开，暂定先推3栋楼（1#、2#、3#），384套房源，户型建面约110、140㎡，房源各占50%，每栋楼2个单元，每个单元均为一梯两户设计，得房率约77%。

价格方面，项目毛坯限价44898元/㎡，同板块目前基础包2000元/㎡+升级包5000元/㎡，目前华润·润淮府放风价在5.3万/㎡，按放风价计算的话，110平起步总价约在583万。

金基璞悦和园预计近期加推1、2、3、4#，户型建面约95、182㎡，共60套全装修房源。项目前期均价46604-47845元/㎡，精装包4400，首付8成，按照95㎡计算，加精装包门槛总价约485万。

金陵华夏中心3月30日新领E02（1-22层）#销许，共88套房源（人才房源18套、无房房源27套），户型建筑面积106、135平，销许均价47297.99元/㎡，首付八成，全装修交付。按照最小106平户型计算，加精装包门槛总价约538万。

仁恒城市星光全新地块（2019G60地块）预计4月公开新售楼处和样板间。新地块共规划建设3栋27F-33F住宅，其中：1#号楼为33F，其余两栋楼均为27F；项目将打造建面约75、110、143、165㎡户型，房源是精装交付，无额外装修包，预计最快3月公开新售楼处。目前城南新房户型100平以下的非常少，75平更为罕见，而且还是仁恒盘，预计上市后小户型热度较高。

仁恒城市星光G59地块已经收官，前期销许均价约4.5万元/㎡，首付6成，最小户型是100平，总价约450万起。G60地块如果按照精装4.5万元/㎡的价格来算的话，最小75平米总价约338万，对比来看，门槛降了近112万。

云上润府3月28日领取了A3、B1、B2、D1、D2#销许，共487套房源（人才、无房房源各147套），户型建筑面积108、143、171㎡，销许均价40043元/㎡，全装修交付，另有精装包3600元/㎡。起步户型108平含包入手总价门槛约471万。

云上润府地处雨花中央商务区的C位，本身自带商业，隔壁的中海雨花中心也能保证短时间的商业氛围；教育配套上，周边中华中学雨花分校已基本建成，具体学区划分需等官方公布；地铁方面，已经通车的S3贾西站距离项目不远，配套上总体来看还是不错的。项目所处的雨核板块距离河西金融城和雨花软件谷都很近，附近的购买力还算是比较强劲的。

金基嘉玥3月28日领取了3、4号楼销许，共240套房源（人才、无房房源各72套），户型建筑面积118、143㎡，销许均价39884元/㎡，全装修交付，交付时间2024年3月。起步户型118平含包入手总价约521万。

同属于雨核板块，金基嘉玥所享配套和云上润府差不多，项目打造六恒科技住宅，配备有独立的会所，金基的品质在南京市场上也比较受认可。金基嘉玥起步户型118平，总价门槛约521万，相对云上润府108平总价471万，总价高出约50万，买房人可根据自身需求选择。

嘉华·嘉宏峰目前在售少量房源，主力面积段约93、116、137㎡，销许均价46423元/㎡，首付5成，精装现房交付。

嘉华·嘉宏峰项目优势非常明显，项目位于南站板块，交通十分便利，且该盘是现房销售，不用担心交不了房，也没有等待期，此外楼盘精装修交付，没有升级装修包。但劣势也同样明显，项目体量小，仅2栋楼，小区环境打造上发挥有限，此外1号楼位于农花路和宏运大道交叉口，2号楼位于梅香路和宏运大道交叉口，难免有噪音影响。但从区域二手房价来看，还是存在一定倒挂，目前南站周边的多个二手房小区房价已突破5万/平，部分房源的成交单价更是冲到6万/平。建面约93㎡的户型，总价约432万，还是非常适合年轻刚需上车。

香港嘉华河西南G72地块自出了建筑规划后就一直有很高的关注度，项目拟建设11栋24-32层的住宅，建面从100-200平不等，毛坯限价4.44万/平，预计总价500万起，是河西南新拍地块中唯一有建面100平的住宅，属于河西南低门槛鸡腿盘。据悉，香港嘉华河西南G72地块的售楼处正在建设中，预计4月建成。

在改善属性愈发浓厚的河西中，对于总价承受力不够、刚改需求高的购房人来说，香港嘉华河西南G72地块是入住河西南不错的选择。500万起的价格在动辄8、900万起的河西非常友好，而项目周边的朗诗熙华府、五矿崇文金城二手房的单价已经到了6万+/㎡，香港嘉华河西南G72地块还是非常值得期待的。

根据前期小道消息，项目建面100㎡、120㎡的户型都设计为3室，相对实用，加大阳台尺度，房源通风性和采光度都更佳，对初步改善的人来说，是非常不错的选择。

华润置地鱼嘴润府G地块剩3、4号楼待售，约194套房，建筑面积为100㎡、120㎡三房和166㎡四房。项目自2019年加推后至今还没有新动静，现在售楼处也处于关闭状态，据了解暂时还没有上市的计划。

鱼嘴润府有前期的推出的四栋楼已经全部交付，交付水平也很不错。外立面窗墙比高，社区景观也很丰富，精装修交付质量较好。

鱼嘴润府不远处就是河西南去年土拍的G113-115地块，而这几个地块的毛坯限价达4.44万+/平！两年多过去，鱼嘴润府前期3.98万/平的价格在河西南已经绝版。项目建面100平起，总价400万起，100平的户型还做了三房和大横厅设，性价比非常高，这个价格比起同板块其他项目，经济压力也会小很多。

栖霞建设江心洲G118地块规划出炉，将打造5栋17F-26F住宅，其中4、5号楼为17F小高层，1-3号楼为26F高层住宅。项目房源面积为118㎡-158㎡，项目毛坯限价4.22万/平米，全装修+升级装修包均价约48000元/㎡，总价约560万-760万元，预计下半年上市。

栖霞建设江心洲G118地块是去年岛南出让的第三块地，紧挨江心印、奥体建设G71地块，后期三块地将形成一片改善型住宅区。江心洲现在售的楼盘以大户型的大平层为主，建面118平在江心洲较为稀缺。

栖霞建设江心洲G118地块旁边为金陵中学江心洲分校，并且还规划了一些教育用地，文化配套也较为丰富。江心洲生态环境好，对于喜欢江心洲的居住质量又不需大平层面积的购房人来说，栖霞建设G118地块不管从价格、位置、面积上都是不错的选择。

宁工新寓一村项目总共343套现房，分布在1-44号楼中，其中建面约48㎡的一室户型，共约9套；建面约58㎡的两室户型，共约161套；建面约83-110㎡三室户型，共约173套。目前放风价4.2-4.3万元/㎡。共4套样板间为精装，其余均毛坯交付。宁工新寓一村属于后期“翻新盘”，放风价格在4.3万/平左右，总价约200万起，并且只需3成首付，60万左右有入住河西的机会。

项目交通便利，未来7号线开通会更加方便；周边的商业已经比较成熟，华彩荟、新城市广场可以满足日常需求；教育资源不算突出，但相比于周边拥有同等教育资源的小区有一定的房价倒挂。对于预算不高，喜欢老城区的生活氛围，并且追求生活便利度的购房者来说，宁工新寓一村值得考虑。

钟山峰景3月30日新领6号楼销许，共72套住宅（人才房源15套、无房房源22套），是项目最后一栋建面约143㎡的户型。销许均价约46999元/㎡，另有装修升级包3500元/㎡。首付3成起。此外，项目4、10号楼目前在售。

钟山峰景在紫金山南、月牙湖东，很多客群都是周边地缘客改善居住，所以虽然不是每次都摇号，但是卖得也不错。交通方面目前地铁2号线已通车，相距不远；商业配套方面项目周围有光华路商业街、森林摩尔等购物商圈。总的来说，该项目周边发展比较成熟，居住氛围比较浓厚。起步户型118平，加包总价大约在596万。