365淘房根据此前政府发布的信息，整理出一份江北核心区详细规划图，有兴趣的网友可以扫码添加房博士，获取高清大图。

365淘房最新统计显示，2022年江北核心区预计将有超万套房源上市，核中核约5000套房源蓄势待发！可以说是体量十分庞大。（统计截止2022年2月15日）

其中研创园以5盘位居榜首，2个项目为纯新盘，而且整体体量都非常之大，预估将在4000套左右。

核中核4家楼盘有上市计划，3个为纯新盘项目，其中中铁建G19地块毛坯销售达到了3.8万/㎡，未来售价将全面突破4万/㎡，该项目就在1月刚举行奠基仪式，据小道消息，项目预计将于今年3、4月份上市，有可能将引入科技系统产品，值得期待。此外晴樾府由卓越和金地商置联合开发，卓越操盘，项目预计将于3月份上市。虽然核中核的上市楼盘较多，但是除了晴翠府之外，各个地块都比较小，整体的上市量预计在2500套左右，相较于研创园板块要少一些。

其次则是南工大板块，纯新盘润悦府预计将于今年下半年上市，共计480套房，区域内热盘花语熙岸府已于1月加推收官房源。再加上目前区域少量在售房源，2022年南工大板块的新房上市量预计在1000套左右。

隧道口今年仅1盘上市，金基中北G42地块，该地块面积达到了12万方，容积率小于等于2.5，预估住宅体量将在2400套左右，体量非常之大。据小道消息，该幅地块预计将于今年下半年上市。总体而言2022年江北核心区有上市计划的项目非常之多，这11个项目的总存量预计超9000套。

从价格上看来，佳源广场|玖棠府是江核谷底价，非常适合刚需上车，89平米总价约270万，算是江核最低门槛了。研创园的颐和铂岸江璟、越江时代两盘门槛价约在360万，户型都是110平起步，适合刚改客群。目前江核的天花板价要数晴翠府了，项目区位优势更明显，未来配套齐全，入市首开也卖得还不错，目前有部分房源在售。江核其余7家均是纯新盘，目前暂时没有明确的放风价，具体性价比需看精装标准及精装包价格了。

根据此前信息，2022年江北核心区将出让12幅地块，其中核中核区域10幅地块，占比非常之高。

这10幅地块预计将于1季度出让，也就意味着这些地块最快将于本年度陆续上市。值得关注的是，这10幅地块地理位置都十分优越，未来毛坯销售限价有可能突破中铁G19地块的3.8万/㎡。

这些地块的单一面积都非常之小，10幅地块总面积仅有18.6公顷，平均每幅地块面积仅有1.86公顷，平均只能打造4栋楼，都是体量较小的项目。

这10幅地块未来新房市场上的存量大约在3000余套，外加今年预计上市的4个项目体量，2022年核中核片区将有约5000套的新房存量，核中核区域即将迎来上市潮。

总体来看，核心区今年预计上市的新房项目，房源存量大约在10000套左右，再加上今年一季度出让的10幅核中核地块，2022年核心区新房的整体存量将达到13000套之多。

要知道2021年整个江北核心区的新房上市量也就10009套，也就意味着，2022年核心区的新房上市量可能会反超2021年。

对于开发商而言竞争将会加大，而对于买房人而言，买到心仪房源的几率将会大大增加，楼市将出现买方与卖方相互博弈的局面。对于买房人而言，2022年或是上车的好时机，尤其是在即将回暖的周期下。

当下的江北核心区，买房逻辑也产生了一定变化：

1、江北核心区正在完成刚需——改善——终极改善的蜕变过程。在江北核心区楼市起家之初，区域楼盘主要定位刚需市场，其中华润国际社区直接将最小户型定在了55平米。此后很长一段时间里，江核新房起步门槛在90平左右。而到了2021下半年，100以下小户型基本绝迹，新盘推出的户型基本都在110平米以上。到了2022年，核中核中铁G19地块一度传出起始户型将达到140㎡，还将采用5恒科技系统，区域楼盘门槛在不断抬升。

2、江北核心区客群、心态都有一定转变。此前江北核心区是以投资为主，而当下主要以自住或自住兼投资为主，纯投资需求基本消失殆尽；此外，外地客群比例相较于2021年上半年也下降明显。现在的购房人群以新南京人为主，刚需自住占据不小比例，以年轻群体首次置业的居多，此外随着外地人陆续退场，南京本地改善人群的需求也在不断攀升。

很多人会说，江北核心区就是下一个河西南，其实从新房市场的发展路径来看，核心区与河西南的确有不少相似之处。

2015年，河西南进入“星八客”时代，除了海峡城外，户型建筑面积也还都是80多㎡起。

随后，绿地海珀滨江起始户型建筑面积开始攀升至100㎡。再之后，天鹅堡、万科翡翠滨江户型门槛达到了140㎡，自此河西南进入品质改善时代。

不难看出，河西南的大面积品质改善进阶之路花了5年，而2022年江北核心区即将开启品质改善新时代。此前江北核心区的新房市场，买房人所关注的更多的是，未来价值预期，是投资收益率。

不得不说，此前的江北核心区，很多房子就像复制粘贴一样。有人觉得江北房价现在的涨势，完全有追上河西的可能性，但个人认为江北必须要打造出真正的品质住宅才会有媲美河西的可能性。

好在，目前已经有越来越多的开发商把目光转移到住宅品质上来。2021年下半年的新房市场中，我们可以清晰的发现，产品品质已经在很大程度上影响着销售情况。在刨除投资预期的影响后，买房人开始关注起产品品质来，这也在很大程度上从需求端变相倒逼开发商向着品质方向进发。

回想当年，河西南初出茅庐，刚需户型成为市场主流，而现如今，180㎡大面积改善户型遍地，也成为了下一个区聚集地。而当下的江北核心区，正如多年前的河西南，户型从89㎡迈向现如今的140㎡起步，二手房市场的改善需求逐渐兴起，可以预见，在接下来的核心区新房市场，大面积品质住宅将会逐渐增多，江北的品质时代正缓缓而来。

当下，房子的投资属性正在逐渐被剥离，回归到居住属性上来，作为投资重地的江北核心区自然而然的会在短期内遇冷，这一点是完全符合当下市场逻辑的。但是如果把时间线拉长到5年，甚至是10年之久，你会发现，房子的价值与价格支撑还是以区域发展基本面作为支撑点。短周期的浮动放到长周期内的涨幅完全可以忽略不计，不能仅局限于当下。

而这基本面包括板块发展的高地、产业聚集程度、轨道交通发达程度、商业氛围、公共设施配套等等。也就是说，抛开市场遇冷来看，长周期而言，基本面好的板块依旧是非常值得去选择的。还有一点值得注意的是，未来的两极分化将会越发明显，在此背景下，基本面好的板块将会是楼市沉浮中较为坚挺的区域。

今年入手核心区，建议买房人更多关注房企品牌，例如央企等，相对更有保障一些。如果您有买房需求，欢迎您扫描下方企微码加房博士，把您的总价预算、面积需求、联系方式发给我们，我们将帮您筛选适合的房源。