【最新进展】2021年12月28日，宁句城际正式通车！南京与句容“一小时通勤圈”的美好愿景正式实现！

【线路简介】宁句城际途经栖霞区、江宁区和句容市，标志色为“丁香色”，运营时间往句容方向首班车06:00，末班车22:30，往马群方向首班车06:00，末班车22:00。该线路在江苏省内首次采用快慢车运营模式，慢车站站停，快车在部分车站不停车。

【建设意义】宁句城际是南京都市圈城际轨道交通线网中东部的一条重要线路，可以快速连接南京和紧邻的句容市，是南京都市圈核心区域与句容市城际客流的主要通道，对促进南京都市圈的实质形成，加强中心城区、麒麟高新区、汤山新城、句容的联系，引导沿线开发具有重要作用。

宁句城际起于南京东部综合换乘枢纽马群站，途径麒麟、汤山、黄梅、句容北部新城、句容城区，终于句容站，与在建的南沿江高铁句容站衔接。南京境内利好的买房区域主要有马群、麒麟、汤山等，尤其是麒麟、汤山这两大区域均为地铁空白片区，随着宁句城际的通车，区域交通环境迎来剧变，同时与主城的联系也更加紧密，主城客群的外溢以及句容客群进入南京，这两大板块或都将是受益者。

宁句城际辐射的3大区域，房价呈阶梯状变化，由主城向外递减。其中马群房价最贵，新房价格约3.3万/㎡，面积段89-136㎡都有得选，二手房价格差异比较大，在2-5.7万/㎡不等，区域房源兼顾刚需和改善。麒麟的新房价格约在3万/㎡，起步面积90平，入手总价门槛270万，还是比较适合刚需的，虽然区域城市面貌有些老旧，但是目前各项配套还算不错。汤山新房均价约2万/㎡，起步面积甚至做到80㎡以下，总价门槛比较低，适合预算非常有限的刚需。

我们也对比了宁句城际开通前后南京沿线二手房价变化情况发现，宁句城际的开通，对沿线二手房成交量有一定促进，但房价并没有太大变动。一方面，当下整体二手房市场行情还处于冷静期，房价暂时无法上涨；另一方面，地铁开通的利好一般在其规划或建设初期将迎来一阵小高潮，后期建成后，其上涨空间非常有限。

马群站作为城东交通枢纽，已集结南京地铁2号线、宁句城际、麒麟有轨电车3条线路，交通便利；商业方面有花园城、紫金广场等，未来也能满足日常需求，板块内配套相对完善，生活氛围浓厚。但区域也存在非常明显的缺陷，安置房较多，也没有强有力的产业支撑，潜力不明显。

马群近几年因为鲜有土地出让，在楼市的存在感和热度都不算高，新盘一直非常稀缺。目前区域新房仅有润栖府和中海钟山印两家，新房价格约在3.3万/㎡。二手房价格差异比较大，在2-5.7万/㎡不等，兼顾刚需和改善，定位刚需的小区近两年房价没有明显涨幅，品质好的小区例如复地御钟山等房价还是平稳上涨的。

不过，从房价变化情况来看，区域二手房价在宁句城际通车后并没有太大变动，一方面受整体楼市大环境影响，另一方面，马群区域本就有已建成的2号线，因此并没有过多实质性影响。

区域在售的润栖府和中海钟山印两个盘紧挨着，润栖府离百水桥站地铁口相对更近一些。中海钟山印仅剩部分底跃在售，已经是尾盘。润栖府则可选房源较多，项目目前在售1-5号楼，销许均价约3.3万/平，再加2500元/平的装修包，单价逼近3.6万，好在89平的小户型总价在350万之内，对刚需还算友好，104、125的户型也给周边改善人群有一定的选择。

距离马群较近的麒麟门站，一直是人口重镇。地铁的到来，不仅是片区居民翘首以盼，同样也是板块新盘尤为期待的重磅利好。目前板块内的各项配套都非常成熟，区域首家拥有盒马鲜生的麟珑汇商业正式开业，菜场、超市、公交、银行等一应俱全。虽然整体城市界面有些老旧，但对于刚需业主来说，不用忍受小区周边的荒芜与闭塞，入住即能融入。

目前麒麟板块宁句城际周边楼盘有两家，分别是紫麒府、星河麒麟科创园G127地块，新房约3万/㎡，二手房小区众多，且价位辐射刚需、刚改等不同客群：有房龄较老的银河湾花园、麒麟山庄、阳光之旅、锦绣花园等，成交均价在1.9-2.4万/㎡不等；也有品质较高的东方红郡，均价在2.7万/㎡左右。纵观宁句城际地铁开通前后周边小区挂牌数据，除了品质较高的东方红郡微涨外，其他价格基本没涨。

紫麒府靠近麒麟门站，现房销售是最大的卖点。小区整体品质偏刚需，阳台都给做好了封闭，买个所见即所得的房子，还是会省不少心。115平和135平的户型浪费面积少，较为方正。90平的上车户型总价不到300万。缺点是周边老小区较多，城市界面一般，投资价值不高，自住可以考虑。

星河麒麟科创园G127地块预计将于2022年5月底有上市计划，具体产品方案还待确认中。项目楼面地价14811元/平，毛坯限价27600元/平，未来将打造区域内稀缺低密产品。

汤山国家级旅游度假区是南京唯一一个国家级旅游度假区，汤山拥有独特的温泉资源，江苏省园博园也已落户在此，区域规划的主体是文旅产业，但从目前南京的文旅成绩看，文旅产业在南京很难成为一个吸附外来人口、人才的板块，板块投资属性弱，但对于预算极其有限，或者是本地居民和长期在汤山工作的客群，还是可以买的。

汤山区域新房整体均价约在2万/㎡，周边也有不少二手房小区，包括碧水华庭、汤山养龙山庄、锦泉东苑、安置房汤水雅居等，挂牌均价在1.3-1.8万/㎡左右。其中几家房龄老、品质一般的商品房，近两年价格无明显涨幅，小区基本无人问津。而房龄较新、品质不错的安置房汤水雅居无论从价格涨幅还是成交量上看，均表现良好，近两年房价涨了1000-2000元/㎡。

汤山目前在售及2022年将上市的楼盘有7家，其中云辰原麓适合预算紧张的刚需，项目均价18592元/㎡，总价155万起，打造智能社区，价格非常友好。汤山玉兰公馆和汤山颐和府都是精装现房销售，前者定位偏改善，后者有小户型，现房的好处在于可以尽早入住，适合短期内有自住需求的客群。

跟上述楼盘相比，汤山康养小镇的品质则更优，环境也更好一些。汤山温泉康养小镇容积率仅1.01，是南京首个集“医疗康复、颐乐文博、旅游度假、老年贸易、生态休闲、CCRC生命酒店式公寓”六大功能为一体的健康产业综合开发项目，地理位置上北边依靠群山，南部地势开阔，内部三条水系贯穿，非常宜居，当然价格也是在售盘中最高的，适合追求品质的养老客群。

此外，2022年汤山还有两家纯新盘将上市，分别是大树和玥、江宁城建汤山G87地块，两盘毛坯限价均为18000元/㎡，其中大树和玥面积段已公布，刚需、改善都有得选。

监制：王莉

策划、制作：尤佳

美编：黄治华

出品时间：2022年1月27日