【最新进展】2021年12月28日，宁马城际正式开工。预计到2025年，S2宁马城际一期将正式通车。宁马城际的开工与宁芜铁路的搬迁有很大关联，宁马城际一期南京段站点基本沿现有的宁芜铁路走向铺设，宁芜铁路搬迁后，古雄站至中华门站为S2号线（宁马城际），中华门站至沧波门站为8号线。而就在2021年12月8日，等了15年的宁芜铁路扩能改造开工动员大会正式启动，宁马城际的推进步伐也加快了。

【线路走向】宁马城际南京段（S2号线）一期线路全长26.51km，工程沿线经过雨花台区和江宁区，共设8座车站，其中地下站4座、地面站1座、高架站3座，设滨江车辆基地一座。设计运营时间为 6:00～23:00，全日运营17个小时。

【建设意义】宁马城际串联南京及马鞍山市，是都市圈核心圈层城镇密切联系的重要城际线路，既提供马鞍山内部出行的公共交通供给，缓解未来马鞍山片区之间的交通压力，也提供了江宁滨江、板桥与主城区之间的快速联系。

根据目前公布的示意图，宁马城际南京段站点是：西善桥站、板桥北站、板桥站、板桥南站、宁桥路站、江宁站、盛安大道站、铜井站。虽然只是一条区域内线路，但S2号线规划了三个换乘站点，分别为西善桥站与在建7号线换乘、板桥站与规划9号线二期换乘、板桥南站与规划16号线换乘。借由此，板桥及江宁滨江区域的居民出行效率将大大提升。

宁马城际一期南京段将辐射西善桥、雨花人居森林、板桥、江宁滨江等板块。从房价来看，雨花人居森林新房价格约3.5万/㎡，入手总价门槛约340万起，区域目前暂无二手房；西善桥新房价格约3-3.5万/㎡，入手总价门槛约270万起，区域品质二手房较少，保障房价格在2万/㎡；板桥新房价格约2.2-2.9万/㎡，入手总价门槛约170万起，二手房均价约2.5万/㎡；江宁滨江新房价格约2-2.2万/㎡，入手总价门槛约150万起，二手房价格1.3-1.9万/㎡不等。可以看出的是，随着地铁线路向外延伸，房价呈现阶梯式变化。

总的来看，宁马城际一期南京段主要辐射刚需、刚改区域，尤其对目前地铁资源匮乏的板桥、江宁滨江两大刚需重地是大利好。预算有限的刚需客可重点关注板桥，随着宁芜铁路搬迁，宁马城际开建，区域近期吸引了一波关注度。板桥在售盘及2022计划上市楼盘共有7家，其中凤汇壹品单价最低，宋都柏悦府采用全新“宋都鲲鹏‘智’造体系”，价格高，品质相对来说也更高一些。与区域内部分项目相比，石林云城产品类型有所区别，有高层和低密住宅，低密房源单价更高一点，琅小雨花分校位于项目内，是项目目前最大的卖点。

如果预算够不上板桥，那可以考虑江宁滨江，江宁滨江新城是南京九大新城之一，区域有产业支撑，但由于距离主城较远，目前区域客群以地缘改善客和都市圈购房者居多。区域在售及2022年上市楼盘共计7家，其中龙湖水晶郦城和大华锦绣前程值得重点关注，龙湖后期自带商业体，且品牌效应不错，纯新盘大华锦绣前程户型不错，89、99㎡均做到三开间朝南设计，采光较好。

刚改、改善人群则可重点关注雨花人居森林和西善桥，如果追求城市界面新，未来发展可能性的话，可优先考虑雨花人居森林，区域是雨花台区打造的纯新板块，距离河西非常近，规划起点高，未来有一定的想象空间。西善桥区域短板在于保障房众多，但随着万科、金基等品牌房企进驻，热度也还是有的。

铂玥江南和天萃位于雨花台区打造的纯新板块——雨花人居森林，区域内有大片待开发的净地，可谓“白纸”一张，目前区域内交通不便，未来会有一定的阵痛期。但“白纸”也意味着更好描绘，开发难度低，开发速度快，区域距离河西南非常近，未来可承接河西及两桥板块的外溢需求，打造比较纯粹的高端居住区。

雨花人居森林目前仅天萃和铂玥江南两家楼盘，两盘位置相邻，享受的配套环境相仿，竞争在所难免。从面积段上来看，两家没有太大差异。从销许价格来看，铂玥江南34241-35222元/㎡，天萃33899元/㎡，天萃价格相对要低一些；从装修包价格来看，主打科技住宅的铂玥江南，装修包价格也更高，比天萃要高1200元/㎡。另外，从首开首付比来看，天萃首付最低3成，铂玥江南当时要求是最低5成。对于资金有限的买房人来说，选择天萃相对门槛要低一点，喜欢科技住宅、资金充裕的买房人，则可优先考虑铂玥江南。

铂玥江南在售4、5、7号楼房源，户型建筑面积99、126㎡，销许均价34241-35222元/㎡，全装修交付，装修包3600元/㎡。2022年上半年将续推4栋（1、2、3、9#），共计350套房源。

天萃目前在售10、13、14号楼，户型建面约98、108、113、126、140㎡，全装修交付，销许均价33899元/㎡（全装修价格），装修包2400元/㎡，首付最低3成，预计2024年6月30日竣工。2022年还将续推新房源。

西善桥属于城南两桥区域，紧邻河西南和新城科技园，前几年板块的热度并不高，因为去化太慢，曾一度开过分销。随着去年两桥板块操盘的发力，逐渐打破了此前给人的“城南保障房集中地”印象。尤其是去年集中供地拍出的多幅地块均触顶摇号，被品牌房企摘下，区域热度有了显著提升，毕竟一河之隔的河西南房价已经奔着6万去了。

目前板块内已经聚集了万科、绿城置业、金基、世茂、电建等一众品牌房企，新房价格约在3-3.5万/㎡。目前区域内主要在售楼盘有万科雨悦光年、绿城云栖玫瑰园，万科雨悦光年、绿城云栖玫瑰园都是低密度产品，产品优势明显，刚需可优先考虑万科雨悦光年，该项目在售最小户型89㎡，入手门槛价约在300万左右，是目前区域在售房源的最低门槛了。绿城云栖玫瑰园在售主力户型建筑面积约128-175㎡低密度住宅和165-400㎡叠院，适合改善人群。

此外，区域今年预计上市的项目有金基雅玥、首开岱山G77地块、电建洺悦华府，金基雅玥、首开岱山G77地块两家均为纯新盘，金基雅玥是金基操盘，依旧会配置会所，走的是高品质路线，适合追求品质的改善客群。首开岱山G77地块预计打造低密住宅产品，整体看来非常宜居。电建洺悦华府是整个区域中上车门槛最低的，总价不到300万，但是具体推盘时间待定。

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万科雨悦光年在售2、4、8、12号楼，户型建面约89、108㎡，销许均价约31486元/㎡，另有2000元/㎡装修包。万科雨悦光年是今年首次集中供地出让的住宅地块，当时触顶摇号被万科拿下，楼面地价23117元/㎡。

万科·雨悦光年是万科“光年”系列产品迭代升级的全新项目，打造“低密住区”，产品优势明显，楼栋分布合理，户型优异，装修档次也不错，且万科具备一定的品牌效应，物业服务知名，未来进入二手房市场，溢价率会高一些。

绿城云栖玫瑰园在售主力户型建筑面积约128-175㎡低密度住宅和165-400㎡叠院，整体均价约33000-35000元/㎡，现房销售，首付3成起，1.2容积率，绿城物业。适合总价预算450万不到起步的改善人群。云栖玫瑰园的价格和产品定位，在此前以刚需定位为主的岱山区域，显得比较另类。

首开岱山G77地块毛坯限价31000元/㎡，规划建设14栋4-6F的低密住宅，其中，南面前排的两栋为4F的住宅，其余12栋为6F的住宅。从效果图来看，项目属于当下稀缺的低密住宅产品，南向未来有可能会打造人工湖，整体看来非常宜居。项目打造的是现代风格的建筑外立面，大面积采用了玻璃，窗墙比较高。具体外立面的材质，需要等到项目公开后才知道，整体来看还是非常值得期待的。

项目规划建设9栋21-32层住宅，户型建筑面积段约96-137㎡，带包精装价预计3.7万/平。放风价直接捅破岱山区域的房价天花板。金基操盘，依旧会配置会所，走的是高品质路线。适合追求品质，又买不起河西南、两桥中央商务区的买房人。

电建洺悦华府暂无房源在售，后期加推时间待定。前期开盘为5、6号楼房源，户型建筑面积89、113、119㎡，共计262套房源，销许均价为30305-30691元/㎡，两梯四户，精装交付，拟交付时间为2022年5月1日。从距离地铁距离来看，电建洺悦华府是上述楼盘中距离西善桥站最近的，交通优势相对更明显。

很长一段时间内，板桥给南京人的初印象是不通地铁、城市界面陈旧，宁芜铁路和梅山钢铁遗留的历史问题，也阻碍了区域发展。但伴随着宁芜铁路搬迁，宁马城际开建，区域在近期还是吸引了一波关注度。

目前新房和二手房价主要集中在2.5万/平这个区域，且二手房挂牌量较高，整体来看，区域没有倒挂，板块投资属性较低。但是这样的价格却给刚需留了机会，如果在河西或者城南上班，预算有限，那么板桥还是适合考虑的。

区域内楼盘同质化较高，最大的卖点就是低总价，多家楼盘都有90平以下的小户型。但整体来看，楼盘品质较为一般，适合预算有限的刚需。

这些盘中，上车门槛最低的是楼盘是凤汇壹品，170万左右的总价即可买到。最快交付的盘是石林云城，8号楼今年5月交付，还有一些楼栋是现房或准现房，且石林云城距离地铁站比较近，项目自建幼儿园，琅琊路小学雨花分校也位于项目内。

板桥2022年有一家纯新盘将上市，为中冶锦绣和鸣，项目由中冶联合弘阳共同开发，由弘阳操盘，规划拟建11栋31-33F高层、1栋21F租赁住房、2栋低层商业及配套用房。

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此外，在城南买房还可关注雨花滨江的东原印未来，东原印未来是东原高端“印”系在南京打造的第二个项目，品质还是不错的，主要定位为刚需及刚改。

东原印未来目前在售9、12、15号楼房源，户型建筑面积约78、89、108㎡，销许均价24716-26221元/㎡。

江宁滨江新城是南京九大新城之一，区域有产业支撑，但由于距离主城较远，目前区域客群以地缘改善客和都市圈购房者居多。

板桥再往南，总价150万左右即可上车的刚需区域，如果你的预算够不上板桥，则可以考虑这个区域。和板桥一样，江宁滨江的楼盘基本也有小户型房源，主打低总价路线。

具体楼盘来看，龙湖水晶郦城在售高层建筑面积约83㎡、103㎡、125㎡，均价19958元/㎡。精装修带新风、地暖、中央空调，最小83㎡打造三房。项目后期会自带一个商业体，届时将为滨江带来新商业，龙湖的品牌效应还是非常不错的。

鲁能硅谷公馆均价2.2万/㎡，建筑面积约89、105、115、128㎡，项目为现房交付，如果着急入住，可以优先考虑该项目。

新城云漾滨江在售户型建筑面积约75、85、100、125㎡，销许均价约19217元/㎡，项目有75㎡的小户型，总价144万起步，入手门槛较低。

中北三盛汝悦铭著在售带装修房源，主要位于1-4、6-12号楼房源，户型建筑面积约89、99、100、120㎡，销许均价约19899元/㎡，拟交付时间为2022年6月30日，交付时间也比较快。

此外，还有江宁城建江宁滨江G138地块、蓝光滨江G08地块、大华锦绣前程三家纯新盘今年将上市，其中G138地块为2021年11月出让，目前规划暂未出炉；蓝光滨江G08地块规划7栋18层高层住宅，目前上市节点待定；大华锦绣前程现已公开临时展厅，项目户型比较好，89㎡的户型打造3室2厅1卫，三开间朝南，客厅阳台开间约4.2米，南北通透。99㎡户型设计了3室2厅2卫，同样做到了三开间朝南，阳台连接客厅和次卧，开间约10米，采光视野较好。且主卧套房设计，配备主卫和衣帽间。

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监制：王莉

策划、制作：尤佳

美编：黄治华

出品时间：2022年1月14日