2021年南京房地产市场跌宕起伏，上半年还沉浸在提高首付、开盘日光的火热中，下半年伴随着热盘集中报名、房地产税改革试点等事件，市场信心受挫，楼市热度也急转直下，多个板块出现降首付，甚至不少区域出现打折抛售的情况。

从全年来看，2021南京新房真实销量如何？我们发现以下特点：
1、新房成交量创下近5年新高。截至2021年12月31日22：30，2021年南京新房（含高淳溧水）共成交107528套，相比去年上涨约25%，但今年的新房上市量其实是比去年略低的，上半年火热的行情助推了成交量上涨。

2、库存攀至新高。今年以来，南京新房库存量连续12个月保持在5万+的水平线上，且在过去的3个多月里，南京新房库存一直锁定在6字头甚至冲上7字头。

3、楼市冷热不均更加明显。2021年南京开盘671次，有154次开盘售罄及基本售罄，占总开盘数23%，且开盘售罄楼盘大部分都集中在上半年，下半年行情走低，很多热门区域也走下神坛。

下面，我们一起来看看详细数据和分析吧！（本文全市总成交数据统计截止时间为2021年12月23日16:45，其他数据统计截止时间为2021年12月17日，以下数据为365淘房独家统计数据，如需引用请注明出处。）

截至2021年12月31日22：30，2021年南京新房（含高淳溧水）共成交107528套，相比去年（全年成交86347套）上涨约25%。除去高淳溧水成交量，2021年南京主城新房成交量为95479套，均创下了近五年新高。（备注：上图中2017年及此前的成交量不含高淳溧水）

纵观近10年南京新房成交情况，2016年是南京房地产市场鼎盛时期，楼市可谓坐上过山车，限购限贷政策出台前的大半年卖房持续火热，热销景象不断，当年成交量刷新纪录。随着2016年10月“双限”政策出台，2017年的南京楼市进入调控后的市场盘整期，成交量出现了断崖式下跌。但从整体上来看，近几年的成交量持续在小幅度爬升，也在今年迎来一次高峰，但想要回到2016年超12万的成交量还是有难度。

今年的认购、成交峰值均出现在4月份。整体来看，上半楼市表现十分强劲，2月受到春节影响，起步较低，但是随着金三银四的到来，楼市进入大热行情，彼时的南京楼市房票比钞票更稀缺，首付门槛越高的区域越不愁卖，5、6月份火热依旧延续。

进入到下半年，南京遭遇新冠疫情，楼市开盘活动等均受影响，认购、成交数据急速下降。疫情结束后的金九银十楼市迎来重启，但伴随着热盘集中报名、大牌开发商接连暴雷、二手房指导价阴影、房地产税改革试点……接二连三的事件打击了市场的信心，楼市热度也急转直下，认购、成交数据再难以回到上半年的顶峰时刻。

从2021年实际上市量来看，1月、4月、5月、9月、11月纷纷突破1.1万套，其中9月迎来顶峰，也是因为受到8月疫情影响，不少项目积压到9月才上市。统计数据显示，截止2021年12月17日15:00，今年南京新房实际上市量达109068套，从近4年南京新房实际上市量来看，今年的新房上市量与去年基本持平，略高于2018年和2019年。

网上房地产的官方数据显示，截止12月17日，南京新房库存达71683套，与今年1月的60736套相比，增加了近1.1万套，处于高位运行的状况。值得注意的是，今年以来，南京新房库存连续12个月保持在5万+的水平线上。且在过去的3个多月里，南京新房库存一直锁定在6字头甚至冲上7字头，这在以往相当罕见。

翻阅南京楼市的历史数据，2017年3月，南京新房的可售套数首次降至2字头以内，创下历史新低，2020年12月则达到6.3万套的历史新高，而今年的7.1万+更是打破纪录。在目前7.1万+可售房源中，主城区范围的江宁区库存最多，超1.9万套，其次是江北（含浦口和六合）超1.8万套，鼓楼、玄武、秦淮区的库存相对较少，“两江”板块仍是南京楼市的最大供应区域。

今年南京新房库存从“金三银四”期间的5.6万套，到目前的7.1万套，南京楼市的“蓄水”速度在加快，个别板块如河西南的楼盘继续热销外，其他多数板块的销量相对平淡一些，无需摇号的楼盘占了一半以上，开盘后三四成的去化率并不少见。

不过，南京新房库存维持高位运行，与新盘的大量供应不无关系。据统计，南京新房今年上市量近11万套，不少热门板块新盘也加入了抢跑行列，分期首付、购房大礼包再现。目前，南京新房库存量维持高位预计将持续较长一段时间，随着买家观望心态的持续，非热门片区的楼盘将更加难卖。对于买房人来说，市场上可供选择的房源较多，可以根据需求好好挑选下，优先考虑“确定性高的项目”，“确定性高”一是指区域规划能级在南京处于优势地位，二是指短期内更宜于居住，这样的项目相对更保险一些。

截至2021年12月17日15:00，南京新房全年开盘671次，已超过去年。江北、江宁仍然是南京新房供货主力军，值得注意的是，城北今年的开盘次数也比较多，位居第三，主要是新玄武、燕子矶、栖霞山等区域贡献了较多的开盘次数。此外，城南今年的表现也十分吸睛，开盘次数位列第五，此前房源稀缺的大校场、雨核、软件谷等区域今年迎来了上市潮。

今年开盘量较少的是城中、仙林、河西板块，这三个区域均是开发相对完善的区域，土地供应也比较少，上市量自然也不高。

从11个区的新房成交量来看，江北（六合+浦口）、江宁依旧是成交的大户，占比全市成交量超5成，这些区域本身推房量和开盘次数也较多。

截止12月17日，2021南京进行了226次公证摇号，超25万人次参与买房摇号。其中今年南京新房摇号报名人数TOP10中，有8次开盘均来自江北核心区，部分楼盘多次上榜，江北核心区作为南京楼市热点板块，还是受到众多买房人的青睐。此外，麒麟的仁恒城市星徽、金地大成雅境也进入了前十。

值得注意的是，今年南京新房摇号报名人数TOP10中基本都自于上半年开盘，上半年南京开盘有3大显著特点：一是多个热门区域提高首付，不少热盘实现三级跳，要求8成首付；二是热盘中签率非常低，长江时代多次开盘报名超6000人次；三是限价宅地进入高速运转模式，不少项目加推间隔仅1个月，从首开到收官仅经历2个月，抢跑意味颇浓。但是进入到下半年市场逐步转冷，南京开启热盘集中报名，在一定程度上将买房人进行了分流，这也导致报名人数下降明显。

受到千人追捧的摇号热盘开盘基本都能卖光，那南京今年上市楼盘整体去化情况如何呢？据365淘房统计，2021年南京671次开盘中，有154次开盘售罄及基本售罄，占总开盘数量的23%，哪些楼盘在当下市场环境下依旧热销？哪些区域真正受买房人认可呢？我们独家整理了一份2021年南京卖得好的楼盘名单，欢迎扫码添加365房博士的微信号，即可获取。如果您对买房还有更多想聊的话题，也欢迎您扫码加群畅聊。

365淘房出品
监制：王莉
策划制作：尤佳
设计：黄治华
出品日期：2021.12.23（最终数据会在2022年1月初更新）