365淘房独家统计，南京2022年预计有219家楼盘将推新。其中江北凭借55盘的供货量在板块之争中夺得魁首；城南37盘计划入市，屈居板块供货榜第二；江宁共有35家楼盘计划上市，位列第三。值得期待的是，2022年有97家纯新盘即将入市厮杀。这也意味着，买房人将会迎来更多新的上车机遇。

从整体来看，2022年南京上市量呈现出以下特点：

1.城南上市量异军突起。往年上市量主要集中在江北、江宁这两大板块，城南如今摇身一变成了“供货大户”。明年有37盘计划入市，与江北、江宁形成“三足鼎立”的局面。

2.有17家现房销售楼盘，分布相对分散。其中江宁5盘，河西5盘，江北3盘，城东2盘，城北和城南各1盘。中意现房的朋友们可以重点关注一下。

3.热门区域小户型在减少，刚需用户的上车门槛变高。从目前已经有户型面积信息的项目来看，热门区域带有100平以下小户型的楼盘只有零星几家，例如江北核心区、汇通路各2家，大校场1家，南站1家。

城北汇聚着大批南京地缘客，他们有着很强的购买力，对住房品质有着一定的追求，尤其是改善的需求比较旺盛。2022年城北上市的纯新盘多达13家，占比54%。这能够在很大程度上缓解城北的“库存荒”，也能给城北地缘用户们带来更多换好房的机会。

新玄武、燕子矶、幕府创新区、鼓楼滨江这几个子板块撑起了城北中高端改善需求的天下，明年上市的楼盘均价大多约在3.4-4.4万/㎡之间（不含升级装修包）。并且这些区域内明年上市楼盘中以新盘为主。

其中，招商新玄武G24地块在5.20第一次集中土拍中热度爆棚，经过158轮竞拍后被招商以将近89亿的高价拿下。这块地的新房毛坯限价是43555元/㎡（不加包），已经是城北天花板的存在了。

城北迈皋桥板块房价在3万-4万/㎡之间（不含升级装修包），能够满足部分有刚改需求的购房人。其中迈上品院和富园栖望府两大纯新盘即将于明年1月上市，这两个盘均为低密度住宅，体量都不大。而城北唯一的现房销售项目星叶瑜憬尚府也将在明年1月加推370套精装房源。

此外，兴智科创新城、新尧新城、栖霞山板块房价段位在2.6-3万/㎡。这其中还不乏纯新盘的身影，如：兴智科创新城的杭州滨江G78地块、安徽卓瑞G79地块，以及新尧新城的高科紫尧星院。刚需和首次置业的朋友们可以看过来，抓住主城上车机会。

城东仙林明年的供货量非常紧俏，只有22家楼盘计划上市，其中有8家纯新盘，14家续销盘。此外，还有2家现房销售楼盘：麒麟的紫麒府和汤山板块的汤山颐和府。

从价格梯队上来看，老城东、仙林湖、汇通路主要满足改善客群的居住需求，而麒麟、马群适合刚改用户，汤山、龙潭板块单价低，大约在2万/㎡左右，均有小户型在售（除却个别纯新盘待定），上车门槛低，预算有限的刚需客可以考虑。

此外，城东的新盘进展速度还是比较快的，8家纯新盘中有5家是在今年土拍中新拿的地。其中最快的当属中海仙林湖G80地块，在9月26号底价成交之后，仅隔两个月左右的时间就率先出了规划。未来拟建13栋16-20层的小高层住宅产品。目前工地已经有机器进场，正在翻整土地和砌围墙，现场还没有售楼处选址的痕迹。

在续销盘当中，老城东月牙湖板块的钟山峰景，呼声较高。该盘整体均价约47000元/㎡，另有3500元/㎡升级包，预计明年上半年加推360套房源。

河西还是很抗打的，尽管在楼市遇冷的大环境下，依旧是“红的发烫”。河西明年有21家楼盘计划入市，其中有9家楼盘集中在河西南，占比约43%。从新老盘的维度上划分的话，新盘有11家，占据明年河西新房市场的52%，并且大多集中在河西南和江心洲板块。另外，长江华府、宁工新寓、海玥花园、仁恒国际公寓、鱼嘴润府属于现房销售楼盘。

香港嘉华河西南G72地块是河西首幅“双限地块”，预计2、3月公开售楼处，毛坯限价4.4万/㎡，加上全装修、升级装修，预计上市均价约5万/㎡。而板块内的二手房价大约在5.5-7.5万/㎡左右。相比之下，该盘还是有明显的倒挂优势。

此外，河西南“迷你地块”银城G25地块也在12月23日正式公布案名：江宸府。项目拟建2栋30F高层住宅，建筑面积约143-380㎡，毛坯限价44440元/㎡，放风价5万/㎡左右。从效果图上来看，项目自身带有1栋社区商业，另外窗墙比也很高。

比较特殊的是，还有2家楼盘翻新再销售，分别是龙江老盘的宁工新寓一村和仁恒国际公寓。

与此同时，海玥花园扛起了续销盘的大旗，最贵一套总价超过3500万元。该盘12月24号已经加推了184套房源，销许价格62408.9-64533.85元/㎡，升级装修包为5500元/㎡，首付8成，要求冻资1000万。

2022年江北预计有55家楼盘上市，实属各大板块供货量之首。从子板块供货量柱状图中可以看出，江北的供应量呈现出“两极分化”的趋势：六合和江北核心区是供应主力，明年上市楼盘数量分别是19家和12家。而其余区域如大厂葛塘、扬子江隧道口、桥林、桥北等等，均只有个位数的供应量。

究其原因，六合续销盘去化困难，今年又新拿了8幅地，此乃“旧浪未消新浪涨”，库存去化压力还是蛮大的。六合今年成交的8幅地均为底价成交，新房毛坯限价在0.9-1.9万/㎡。

江北核心区明年的上市量也是以纯新盘为主，有6家纯新盘。并且，除了部分纯新盘户型建面待定之外，只有2家续销盘拥有小户型：尾盘佳源广场|玖棠府最小户型为89㎡，花语熙岸府最小户型为97㎡。这就意味着江北核心区的上车门槛在提高，留给刚需的机会越来越少。

2022年城南有37盘计划上市，其中纯新盘13家，续销盘23家，还有1家尾盘。大校场不愧是城南的顶流，明年有14家楼盘上市。

城南大校场、赛虹桥、宁南、小行的新房均价在4万/㎡以上；两桥的新房均价大多在4万/㎡左右（中海南山印除外，均价只有28455元/㎡，是区域内的高性价比捡漏盘）；雨花人居森林、岱山的新房均价在3万-4万/㎡之间；雨花滨江的新房均价在2字头。

值得一提的是，在翡丽铂湾12月27日首开之后，“四叶草”全部亮相。这四个项目彼此相邻，配套和地段基本一致；从价格上讲，这四家不相上下，均价都是约4.6万/㎡起；户型上又都是大户型，南宸紫阙、云萃府、云锦四季都是140多平起，翡丽铂湾是162平起步。这样一来，总价门槛相当高。

2022年江宁有35家楼盘计划上市，其中纯新盘15家，续销盘20家。东山的海玥华府，青龙山新城的玖峰兰庭，禄口的蓝天慧融花园、红豆香江华庭，滨江的鲁能硅谷公馆属于现房销售楼盘。

江宁明年的上市楼盘大致可以分为三队：第一队列是上秦淮、东山，新房均价约3.3万/㎡；第二队列是方山大学城和青龙山新城，新房均价在2.6-3.2万/㎡之间；但是青龙山新城由于有明显短板，不少买房人也会有所避讳。第三梯队是禄口、淳化、滨江、横溪，这些板块地理位置比较偏远，价位也相对较低，客群也以地缘客为主。

除上秦淮外，其余区域基本都有小户型在售，对刚需人群还是非常友好的。

值得关注的是，上秦淮再添改善新盘，金隅上秦淮G88地块于12月22日公开案名为“紫京四季雅园”。项目拟建19栋高层住宅，户型建面预计100㎡起，将与华发合作开发，由华发操盘，最快明年3月上市。

2022年溧水有25家楼盘计划上市，有近半数楼盘集中在溧水城南区域，其他区域也有零星楼盘上市。其中溧水的纯新盘有9家。

溧水城南板块新房均价在1.6万/㎡左右，区域二手房成交价主要在1.3-1.6万/平左右。而城南的爱涛天禧明庭是板块内的“特例”，小高层前期销许均价约12965/㎡，高层前期销许均价约11784元/㎡。与其他新房相比，有明显的倒挂优势，甚至比区域内二手房价还低，又是妥妥的“鸡腿盘”。

目前溧水纯新盘中有3家楼盘已经释放部分楼盘信息，其余还是地块状态。纯新盘金地·峯范【花园】预计今年12月底公开售楼处，项目拟建14栋17-18F高层住宅，户型建筑面积约130-226㎡，两梯两户，小区选用金地管家服务，室内会所配置健身房、私宴厅、茶室等，满足溧水高端客群需求。

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365淘房出品
监制：王莉
制作：王静
设计：黄治华
数据摸底统计：内容采写部
出品时间：2021.12.29