说明：

1、本专题中各区域房价以当前主力新房在售住宅销许均价统计而出（不含溧水、高淳，不含尾盘、别墅。公寓类项目），不含升级装修包价格；

2、周边二手房价格以次新商品房的挂牌价格作为参考；

3、明年待上市项目价格为区域内地块或纯新盘毛坯限价+2000元/㎡的全装修标准价格计算而出；

4、所有数据为365淘房平台中心内容编辑部统计，如需引用，请注明出处。

5、统计截止时间：2021年12月16日

365淘房统计了南京47个子板块在售楼盘房价情况（销许价格，不含升级装修包），河西中和河西南房价达到5万元/平以上；南京江南主城核心区域房价基本都在4万元/平以上，2-4万元/平的单价区间依然是南京房价的主流，板块占比超过70%，这其中又以2.8-3.8万元/平这个单价段最为集中。新房单价低于2万/平的区域仅有禄口、六合中心区、湖熟和龙潭（六合远郊区域、溧水、高淳未统计）。

从单价来看，南京各区域房价的差距其实并不大，房价整体呈现“纺锤形”结构，总价250-450万左右，是目前南京新房购买的主流预算。如果你的预算低于250万元，则只能考虑南京较为偏远地段的新房或者主城区域的老小区，而如果预算高于450万元，则在南京买新房的选择面会很广。当然，如果你想买南京主城核心区域的新房，500万只是门槛而已。

当然，买房除了看总价，也要看首付。今年南京多个板块首付比例的反复横跳，正是楼市从火热到凉凉的最好注脚。当前楼市行情下，能坚守8成首付的，只有河西南、河西中等为数不多的区域，上半年大火的江北核心区，首付从8成降到了5成，个别不好的楼层甚至可以做到3成首付。但整体来看，南京较为热门的买房区域，5成首付还是主流。而一些首付跌落到3成的潜力区域，目前正是买房人上车的最佳时机。

我们独家整理了一份2021南京新房房价地图，里面含有当前楼市有新房在售的板块总价段及首付比例，你可以清晰的对号入座，自己买得起哪里。欢迎扫码添加365房博士的微信号，即可获取。

365淘房曾在今年1月份做过一次统计，当时南京含升级装修包的项目是19个，主要分为4个梯度：5000元/平、3500元/平、2500元/平、2000元以内/平。彼时河西南的装修包在3500元/平，大校场的装修包在2500-3500元/平，江北城南中心的装修包在1200-2500元/平不等。

1年过去，南京推出升级装修包的楼盘越来越多，根据截止到12月中旬的统计，南京升级装修包的价格并没有很大的上涨，只不过越来越多的区域加入了“卖包”行列，而“买包能否自愿”也成为今年南京楼市最具争议的话题之一。从当前看，较为热门的区域，楼盘在装修包搭售方面依然较为强势。

由于装修包的价格不计入销许价格，所以在销许价格层面上，南京新房价格由于限价政策并未有大幅上涨，但从实际来看，买房人的购房成本，相较去年却有明显增加。以江北核心区为例，去年12月中旬花语熙岸府开盘销许均价在32500元/平左右，精装修交付，而到了今年下半年， 同一区域的金基中北映樾上市，全装修销许均价在35200元/平左右，另有3300元/平的装修包，相当于售价38500元/平，房价上涨了6000元/平，相较去年上涨18%。

新房二手房倒挂空间是判断一个区域是不是值得购买的重要指标之一。这个空间在房价上涨时，是可预期的利润空间，在下跌时，则是“安全垫”。那么现在南京还有哪些区域的新房二手房存在倒挂呢？

目前南京新房二手房价格倒挂最严重的区域是新玄武，倒挂价格达到了1.4万元/平，即使算上3000元/平的装修包，倒挂空间也超过了1万。背后的重要原因是新玄武目前在售次新房仅有中海玄武公馆一家，且有学区加持，所以挂牌价较高。

相较新玄武，河西的倒挂更加具有代表性。无论是当年河西南的“星八客”，还是河西中一众次新房，挂牌价这几年一路攀升，而河西中部可开发宅地已非常稀缺，所以尽管河西南这么多年生活配套仍不完善，河西中被诟病老房子太多，河西的房价依然在全市拔得头筹。

今年越来越多的区域加入了“双限”行列，让明年的房价格局，呈现出有趣的局面，一方面，楼市大部分区域，明年的房价相较目前在售价格，不会有很大变化，除非推出升级装修包或装修包价格上涨。

而以下区域的房价，将会有明显变化：

桥林、淳化，待上市地块的限价（毛坯限价+2000元/平全装修标准，下同），相较目前的售价，将会有超过5000元/平的提升。当然这两个区域以当前售价来看，去化已经较为艰难，明年即使限价拔高，市场能不能接受，定价是否真的按这个来，要打个问号。

江北核中核（因目前暂无在售楼盘，所以和刚收官的中交锦方销许价格对比）待上市地块的价格，将会上涨3500元/平，新玄武和迈皋桥也会上涨2000元/平，另外，江核研创园、江宁大学城的价格，也将有1000元/平的上涨。这其中江核、新玄武都是房价热门倒挂区域，也就是说，明年的倒挂空间，将进一步缩小。

某些区域因为双限地块的入市，房价将会有所下调，河西南的下调幅度达到4500元/平，燕子矶的幅度2500元/平，江心洲的幅度2000元/平。背后的原因主要是地块位置的差异，比如今年河西南主要出售项目集中在开发相对较成熟的江山大街以南区域，而明年的地块集中在更为荒凉的鱼嘴；今年江心洲还是岛中岛南都有房子卖，明年会集中在岛南。

这背后也是熨平南京房价大饼逻辑的体现，谷底的区域，价格慢慢涨上去，毕竟横盘得越久甚至下跌，越没人敢买；快速发展中的新区，让它和成熟区域的房价差距慢慢缩小；而成熟区域的房价，上涨则要谨慎。（上述的价格是根据未来限价的绝对值计算，仅供参考，实际以销许价格+装修包价格为准。）

如果你对南京房价及买房还有更多想聊的话题，欢迎加房博士企微，进群畅聊。

365淘房南京新房内容编辑部出品

监制：王莉

策划、制作：潘莹

美编：黄治华

出品时间：2021年12月20日