11月25日南京第三批次双集中地块土拍,365淘房邀请各方专业人士走进直播间,播报重点地块最终归属,并对南京房地产市场变化进行深度剖析,见证今年南京涉宅用地出让收官战役。

南京住宅品质大赏

巫晓雯:已经过了那个年代了,如果自住的话,还要根据自身情况来选择。在这里插播一个广告,刚刚看了一下,365小程序也、APP里有非常详细的划分,比如找新房,马上来找,要新房还是二手房,要买总价在多少钱以内,是150~250万,还是250~350万,还是到450万以上,面积段想要多大,比如60~80平方米等等,另外喜欢哪个区域,是喜欢江心洲,还是喜欢迈皋桥、城东等等,根据你自己喜欢的区域去做一些综合的比较。

年底了,开发商日子也不好过,前段时间很多楼盘打折很厉害,有些楼盘打出了八折、七五折、七折,甚至我听到有六折,感觉像买个化妆品一样,今天不要九折、不要八折、不要七折,今天六折带回家,一套两三百万的房子,六折就不得了。

如果真的想买房,现在是要好好认真挑选的好时候,特别好的地段或同样小区里特别核心位置的地段是不打折的,我们知道整体打折的,一是可能位置比较偏,二是开发商确实资金很紧张,需要这笔回款,如果不把这个房子卖掉,从其他渠道来融资的话,可能现在需要15个点甚至18个点、20个点,与其这样的话,不如把这部分利润拿出来让利给消费者,同时把原有库存也给清掉。最近开发商的主基调就是清库存,现在是买方时代了,原来觉得很多热门楼盘,要拼运气去摇号。

张杰:遇到这种情况怎么办? 1.开发商要提高自己的管理水平,责任心一定要加强。

2.业主并不是拿到房子不行了,召集一帮人马来维权、闹事。因为买房子已经付全款了,其实在建造过程中,就有必要,也有权知道这个房子是怎么盖出来的,是怎么装修出来的。

目前南京有的开发商已经做工地开放日,但是大部分开发商对此还是持否定态度的,因为建造装修的过程中一些东西,如果一旦业主进去,随便拍一张照片,往业主群一发,虽然是未完工的产品,但是这张照片一发,很可能会掀起轩然大波,这些东西怎么做成这个样子,其实是没有完工的半成品。所以业主在购买房屋以后,其实是有参与到房屋施工、装修、建造,对这个过程有知情权、监督权,目前缺这一块。

但是目前有部分楼盘业主已经有方面意识了,可以跟开发商去交涉,我希望在什么样的施工节点要进去看一看,如果不能看,可以委托我们自己找的第三方机构,签一个委托协议书,你代我去看一看,把问题罗列,然后再把问题规整,跟开发商去提。就是在建造过程当中,主动发现问题、主动解决问题,并不是等到最后像堆补丁一样,一层叠一层,交付时就炸了。 已经有方面的业主走在市场的前列,我们公司是做精装修检验的,现在已经收到好几个楼盘不少业主的委托,因为他们会偷偷溜进工地,也会发生冲突,开发商的解释是工地很不安全,你们随便进来,万一发生人身事故怎么办?业主四处打听找到了我们,我们现在也代表个别楼盘的业主在固定的节点会替他们到工地里去看一看,把房屋整体工程进度、装修中出现的一些普遍毛病,跟开发商去沟通,希望他们及时把这些问题能消化掉,这样面对交付,他们压力会小很多。

新时期下南京楼市逻辑解析

马祚波:记得第二次集中出让时也讨论过类似话题,什么样的房企更靠谱?看过去这一段时间的新闻,所谓暴雷的企业清单,很多也是知名的一些企业,摊子铺得比较大,受信贷政策影响也会比较深。

既然这些知名企业也都在所谓暴雷名单里,但是买房人把这些企业抛开选择其他的,好像也没什么太多知名房企可以选。所以看这一波寒潮的起因还是跟中央关于楼市调控收紧政策息息相关的,特别是在信贷这一块,所以很多企业都受影响,而大企业在地产行业里做得比较好,触角可能伸向其他地方,资金链就会分流,在地产行业一旦收紧,资金回不来,分流的产业都会受到影响。 并不是说这些企业经营上做得不好,或者买房人并不买账,暴雷是受大环境政策的影响非常深的,所以买房可能还是得看一些比较靠谱的、实力比较雄厚的,在全国中心城市能够布点的企业。

买房子选什么区位?地段。以前都说地段、地段还是地段,现在有一个比较新的说法,是除了地段之外,在同样地段里面可能有很多家,选哪一家呢?就是选在科技住宅方面做得比较好的,应该是未来的趋势、方向。以前最传统的三大件,地暖、新风等,其实都属于住宅产业科技升级的标志,目前南京市场上这样的房子比例在不断提高,今后一旦限价等放开之后,企业能够更多地去关注科技住宅,科技含量非常高的住宅产品可能会在南京市场比现在还要多一些,这是未来的方向。

我有朋友住在科技住宅里,大概十多年前就已经买了所谓的科技住宅,有新风系统等,常年不用开窗,他当时邀请我去时,就想每次一回家打开窗户通通风、透透气,他说可以不用开,有的地方还不能开,开不了。但真正到室内之后,感受到呼吸的空气就像到公园里面,到森林覆盖率比较高的地方,给人感觉非常接近,可能有它自己一套系统,运营维护成本也比较高一些。但是如果完全可以把开窗通风这件事情忘记的话,每天回来都有很清新的空气,你的生活品质会有一定提高的,就看你愿意用多大成本去换取这样的东西,每个人的选择都不一样。

马祚波:有一些地段卖得不太好的地方甚至打到了六五折所谓的骨折价,非常惊人,毕竟还是在南京的主城区里,还不是高淳、溧水这些相对偏远点的地方,在主城区里打到这样的折扣。

关注新闻的话,这些打折比较凶的楼盘、企业也被相关部门进行约谈了,因为毕竟以这样的价格体系来冲击市场的话,会造成价格的紊乱,甚至于之前买房的这些人买房之后要还的贷款,贷款金额还不如现在的房价,如果大张旗鼓这样去宣传自己骨折价的房子,估计效果不会太好。

而且现在很多大幅降价优惠促销也在慢慢往回收了,因为毕竟促销还是有用的,可能通过中介、分销、渠道网络推广的话,还会吸引一不能买房人去买他的房子,而且有一些工抵房,给建筑企业的房子出来一套就能卖一套,这种房子没有任何问题,价格非常低跟买新房一样,没有什么区别。都已经基本往回收了。 但是再怎么收,跟去年同期相比还是会有比较大的折扣,而且这个优惠趋势会一直延续到12月份,因为很多企业年度销售任务很难完成,还要冲,在12月中旬时还会有一波。

不光是普通房企在冲,很多大牌房企价格比较高的高端项目也选择在年底时冲,像河西南的几个项目就是那一年12月29日领到销许,就是赶到1月1日之前,那一年之内把房子消化掉,所以有高端置业需求的话要特别关注一下12月份的市场,有很多楼盘需要验资、起步资金比较高,手上资金在年底时不能固定死了,要拿出来灵活配置,随时需要,随时可以验资做这些动作。

马祚波:开发商都是按照正常品质做的,没有因为这个区域不是太受关注,所以品质会略低一点,没有这样的考虑。要有极大的耐心去等待这个板块慢慢成熟、慢慢起来,慢慢去做,现在去看可能还有一些不尽如人意的地方,但是要有足够的耐心去等待,这个区域是目前入手比较好的板块。

对于打算做终极置业的人来说,目前唯二的选择就是等待大校场和最最核心的区域,还有一个是河西南的板块,就像今天拍的5幅河西南板块一样,楼面限价和二手房市场价之间还是有较大倒挂的空间,而且喊了这么多年、培育了这么多年,政府资源投入非常大,应该是稳的“南京富人区”,而且吸纳的买房人的人口素质综合来讲相对来说相对高一些,资源配置上就会有一些倾斜,因为可以吸纳更多好的优质的,无论是休闲也好、教育也好,各个方面的配套都会比较好,觉得这两个地方应该是终极改善型置业人群重点考虑的两个板块、两个选择。

如果是买别墅的话,就没什么好推荐的,就是看你喜欢了,因为毕竟不是第一居所,第二居所甚至第三居所,只是周末过去玩两天住一晚的区域,选择哪边都可以,江北老山、汤泉、江宁谷里,很多地方都可以选择,就看喜欢哪里的环境,希望有什么样的生活体验,就在什么地方选择,不用考虑交通,都是开车去,不用考虑休闲配套,基本到这些地方住的话,就像住民宿一样,在一些山里做得比较好的民宿,就让你在民宿里待一两天,不会想到去周边逛一逛。

土地市场格局变化

张辉:土地市场和住宅市场、房地产市场相关性越来越紧密,以前有一定的相关性,但是更多受到其他因素的影响。

1.区域规划,很多地方做了一个规划,做了一个很好的蓝图,一忽悠,就把大家预期吊得很高,到处都是新城,到处的规划都很高大上,看了规划之后可能觉得热血沸腾,觉得这个区域今后不得了,最终实际发展情况和规划其实差距还是比较大的。所以之前拍地,包括开发商、市场受到规划的影响比较大,预期比较高。

2.金融红利影响比较大,以前钱多,融资问题比较容易,钱多,大家疯狂抢地,造成土地市场泡沫,以前土地市场受到规划预期和金融红利的影响,和市场实际销售有一定的脱离。之前还有一个原因是开发商片面地追求规模,不看利润,为了做规模,要排到全国前100、前50、前20、前10,为了冲千亿等等,为了规模甚至可以牺牲单项目的利润,就是不求利润,只为了规模、销售额或团队稳定去拿地,之前是这种逻辑,所以造成和市场有一定的脱离。但现在开发商拿地逻辑完全变化了,以前只看规模,现在看盈利,现在很少有开发商不赚钱都拿地,现在只要有钱才去拿。目前开发商生存状况不是很理想,单纯追求规模没有意义,关键是要赚钱,现在资金比较有限,有限的钱肯定要投到能赚钱的地块,而且风险越小越好,赚钱的确定性越高越好,越是稳赚不赔的地越是愿意去拿。能否赚钱又和市场高度相关,这个区域能卖什么价格,销售速度,好不好卖等等,开发商更多关注这些东西。

所以我们也会看到为什么现在土拍市场和住房市场热度关联性越来越大,不好卖的房子、降价板块,开发商都不愿意去拿地,现在只往回流,一些好的、确定性,房子很好卖,而且房地价差还能保证有盈利,稳赚不赔的,像河西南以及一些热门区域,基本上稳赚不赔,房子卖得很快,周转很快,更倾向这种地块。土地市场热度和住宅市场热度高度相关,以前规划的前景、金融红利、资金泡沫、只看规模不看利润的模式完全不一样了。判断后续土地市场怎么样,这个趋势会持续下去成为长,开发商就是看这个区域的市场怎么样,地块具体能否赚钱,能否盈利,才来决定拿不拿。

张辉:就是回归理性,肯定跟市场挂钩。

以前那种不太理性,以前不理性因素多,脱离了市场,现在是高度和市场紧密结合起来。今后土地市场会怎么样?首先要看住宅市场表现到底怎么样,如果住宅市场明年会有回升、有复苏,土拍市场肯定也一样,包括各个板块的表现也一样,哪些板块会卖得好,哪些板块的土地可能就会更受开发商的追捧,如果市场不行,怎么样都复苏不起来,就是救不起来,市场长期在底下趴着,而且去化比较难,这种板块开发商肯定不愿意去进,这点非常关键。

明年来看,住宅市场还是有复苏的可能性,因为今年上半年成交量指标比较高,全年总体来看指标还是非常不错的,南京的数据也一样,全国的数据也一样,和去年同期相比都有不同程度的增长,全国销售面积和销售额都增长在10%以上,南京更高,可能有30%左右,已经非常好了,上半年的量非常高。现在也是在释放流动性,贷款在放松,更多是为稳市场,有力度,但并不是想象中那么大,并没有对市场造成巨大的反弹,市场还是以维稳为主。

这种情况延续到明年,就不行了,今年有上半年的指标在撑着,明年这样德兴市再延续下去就不行了,可能明年维稳的力度就会有所加强,包括一些政策的储备现在没用的都到明年来用,明年的形势可能更需要稳定市场,所以明年维稳的力度会更大,而且到了明年春天之后,金三银四,理念都有春季旺季的行情,只是力度大小而已,但肯定会有所表现。我想明年借着政策维稳力度的加大,叠加金三银四,市场复苏,一波需求开始释放,明年金三银四尤其到5、6月份表现会超出大家的预期。

张辉:因为开发商资金面临巨大的考验,到年底了,有全年经营指标压力,还有很多款项需要支付,有一些到期的银行贷款、工程款、农民工工资需要支付,这时候为了能够安全地渡过,现在就要打折促销、回笼资金。

这段时间开发商的上市量很大,而且价格优惠给得也比较多,首付门槛也降低很多,有些楼盘有优惠。这时候叫年底行情,今年尤其明显,再叠加对明年形势的分析,所以行情不会再坏了,国家都已经出手了,后面只会往上走,但往上走的力度也不能说有多大,现在还不太好确定,肯定是回升的趋势。现在不可能更坏的形势下,起码政策性的底到了,各个省市维稳政策也很多,政策已经见底了,后面就是市场见底的过程,后面就会逐渐抬升。

到了元旦之后可能就有一部分楼盘收回一些折扣优惠,今年任务已经完成了,无所谓了,不着急了,后面没必要打这么打折扣力度了,可能追求利润了。每年过了12月31日以后,1月1日开始都会收一些折扣。有一些楼盘如果卖得还不错的话,可能首付就会再往上调一些,到了金三银四,买房需求释放,因为今年下半年还积压了不少,还要释放,所以建议在年底这段时间可以重点考虑一下,不说投资,就说自住,现在买房大部分都是自住的客群,这时候一些热门板块的很容易买到,以前摇不到的都可以买到,而且还可以挑楼层、户型、位置、楼栋,这是之前不敢想象的,而且现在首付还低了,以前可能八成首付,都付不起,之前也有粉丝问过,核心区是好,但是首付不够,最多能付五成,以前没法买,只能考虑其他的位置,现在首付降下来就有这个机会。还有一些板块有实实在在的折扣优惠,几个点,也不少钱。大家结合自己的需求,再结合对市场的判断情况,去做一个选择。

张辉:江核前两次拍地时供地比较多,计划完成了,除了国际健康城地块之外,其他基本没有地块推出。这是一个原因。

另外对前期已经出让的地块和楼盘的去化是一个利好,没有增加新的供应量了,这对江核来说后面的去化应该是比较好的利好。江核市场有很好成长性,大家经常会比江北核心区和河西,很多人说投资是买哪个,哪个更有上涨潜力?我判断河西有先发优势,很多东西已经形成了,占据了这一地位,比如南京第一豪宅区,南京很多优势产业资源都会往这边落,包括很好的一些科技企业,如阿里巴巴、小米等,首先会放在河西,河西的确定性比较强,它的位置已经站住了,这个区域稳定性比较高,保值特别好,还能往上涨,虽然回报率不一定会特别高,但稳定性和确定性特别好。

江北更多是成长性,因为从白纸画图到建成,这个过程中有很多配套、很多建设真金白银投下去,投下去的过程就是增值的过程,可以想像如果江北建得像河西一样繁华,房价肯定不会这么低了,肯定会接近于河西,现在之所以低是因为这些投资还没投进去,还没建好,所以成长性更强,升值潜力更高。 但是这种市场的特点是波动性比较强,尤其市场调整时受的影响也会比较大一些,因为作为一个新区,很多东西没有建成,当市场发生变化时,容易陷入观望,而且这个区域在初期时土地比较多,供应量也会非常大,当需求量稍微发生变化时,供需形势很容易发生逆转,从之前的供不应求到供过于求很快发生转变,只要有一部分需求观望、不买了,需求在急速下降时,马上变成供大于求,容易形成这种效应。

所以市场波动就会比较大,现在江核先开始出现一些卖不完的楼盘,才逐渐影响到河西,所以它的护城河不是表现得特别明显,也是新区市场的特点,波动性比较强。 江核客户很多来自于苏北、苏中、安徽等外地客群比较多,这些城市下半年市场急速降温,甚至比南京还要厉害,像淮安、盐城等很多城市降温比南京还厉害,这些人在当地的二手房卖不掉了,就没有钱到南京这边买新房了,所以就让这边整个客户蓄水中间断了,那些市场很冷,尤其二手房很难卖,所以需求急速下降。还有原有的需求观望,所以就发生了很大的逆转。 江核这两年土拍卖的地确实比较多,造成上市高峰,叠加需求下滑,造成市场这样的变化。目前确实处在供应过剩的阶段,市场会有一段时间困难的时期。这次没有再来拍地,对江核后面的库存去化是一个利好。

张辉:确实如此,因为从目前来看,这一轮的降温很重要的一点就是融资的收紧,水龙头拧紧了,水少了,反映到开发企业目前的生存状况和未来的发展、拿地,最关键的是现在的资金因素是影响最大的,现在最困难的也是资金最紧张的企业。

从资金角度来讲,因为国企有先天的融资优势,国企还有其他产业,融资渠道比较广泛,而且金融机构对国有企业的支持力度也比较大,所以国企在资金方面有天然的优势。从今年第二次集中拍地已经集中显现出来了,在各地基本上是国企拿地比较多,从央企到当地的国企到政府平台,会发现拿地比例非常高,第三批可能会更加明显。 包括现在融资开始适度性松动,发现这些金融机构重点支持还是以国企为主,还是判断国企风险小,不会轻易倒掉,有的国企还有其他一些主业可以支撑,而民营企业相对来说风险会比较大,如果这个企业倒掉或出现了很大的问题,你给它的融资可能就很难收回来,风险就很大了。

从这个角度来讲,金融机构更倾向于支持这些国企。国企本身资金面很雄厚,再加上适度放松之后,对国企力度支持更大,所以国企在资金方面的优势更加明显,在土地市场中也会表现特别明显,土地市场拿得多,未来的结果是在住宅市场份额一定占比非常大,所以在土地和今后住宅市场中,国企市场份额和占比都会是越来越高的趋势,而这轮调控对于民企来说一定有很多会被淘汰掉,每一轮调整都是优胜劣汰的过程,总有一些企业要为这个调整来买单,或者为你自己当时盲目的扩张、当时战略的失误等买单,市场调整就给了一个时机,让一些犯了错误的企业退出市场,民营企业这一轮会有一些被淘汰出市场,即使不被淘汰出市场,市场份额也会大幅下降。所以未来住宅和土地市场都是这样的趋势,说得夸张一点就是“国进民退”,但是有后面很重要的一些背景来支撑的,所以对于民营企业来讲,没有资金优势,更考验专业优势、专业判断能力、拿地能力,包括后期操盘能力。民企今后要在市场中能够生存或活得好一点的话,专业能力方面可能会有更多的要求。

张辉:这次人大授权国务院进行立法,立法之后,可能要选择首批试点的城市,这些试点的城市再根据国务院的立法,制定适合本地房产税的细则出来,共三年试点时间,目前只是处在授权阶段,下面有两个阶段比较关键,即什么时候国务院能把立法完成,另外选择首批试点城市。

从之前上海和重庆已经实施多年的房产税实际效果来看,对市场的影响比较小或者并不是十分明显,市场基本按照自身的逻辑进行运行。这给了我们一个启发,我一直认为房产税是一个税收改革,改革的前提是稳定,因为改革不是革命,一定要对市场的冲击,尤其起始阶段时能够尽量小,所以即使后面国务院完成立法,确定首批试点城市,这些试点城市可能最开始试点方案,我个人认为不管是征税的范围,就是受影响的房屋范围还是税收的力度,都会比较小。

为什么先试点后面再推行?也是想试试市场的反应。先有试点的过程,循序渐进,说明今后房产税的很多东西不可能是一步到位的,包括税率、征税范围等等。所以我们判断一开始只是一部分房屋免征范围比较大,对于特定一些房屋,比较热点之类的,可能会进行征税,另外税率也比较低,所以对于市场和社会造成的影响会有,但是比较小,更多是心理影响,对大家形成一种心理威慑,都开始试点了,后面要逐步加码,现在要收了,已经有多套就不能再买了,有多套的是否可以考虑出掉一些,会形成这种心理,这种影响会更大一些,实际上对收入、支出等影响会比较有限,应该有这样一个过程。 有几类城市会首先试点,选择首批试点肯定有原因的,一定要给一个服众的理由才会去试点。

1.市场特别火爆的城市、特别过热的城市会试点,看哪些城市在哪一段时间内涨幅最高的,这些涨幅最高的城市作为首批城市可能性肯定比较大,房产税既然要给市场降温,这些城市很长时间现有调控政策都压不下去,首当其冲就试点房产税。

2.在全国影响力比较大的典型的一二线城市,比如深圳房价本身就很高,又是改革的最前沿,这种城市先去试点。还有上海、北京,包括重点的一些二线城市,在全国影响力比较大的,以及典型的城市,房价经常会领涨的城市,房价又特别高的城市,这些城市可能性也会大一些。

3.更多追求政治效应之类的城市,比如就是要控制房价,出于政治目的或其他目的之类的,主动提出率先试点,做一个全国标杆,也不排除会有这种城市,每个城市不一样。 这几类城市会率

张辉:应该是这样的。当然也要辩证地来看,因为市场竞争的加剧,开发商想要脱颖而出,肯定要提高产品力,性价比更加突出,比别人更好,才能卖得比别人好,才能脱颖而出,这是基本的市场逻辑。

但是又受两方面因素影响: 1.房地价差,就是有没有成本空间。每个地块给的房地价差和预期利润不一样,就会决定你有没有成本空间去做,有的项目确实房地价差太低,开发商想提升品质比较难,稍微增加一些投入,马上利润大幅降低甚至亏损,巧妇难为无米之炊,没有这个空间,房地价差大一点的,开发商发挥空间比较大一些,把品质提升的空间就会大一些,所以还要看不同地块的条件。

2.从各个区域来看,在升级装修方面,开发商也在算一个平衡,有的装修品质提高,确实想做得比较好,另一方面看升级装修核价能否真正核上去,这也是重要的因素,有些区域管控得比较严,很难核上去,再做更高的品质也不划算。

所以受到多种因素的影响,还有开发商自身对市场的判断。有些开发商判断品质做高一点或者卖得稍微高一点,用品质来赢得市场的策略,有的开发商觉得没必要,就做得差一点,便宜,以价格来赢得市场,所以每个开发商的策略也不一样。总的来说,市场竞争力加剧,对开发企业适度提升品质是有帮助的,或者说做产品的差异化是有帮助的,越是同质化,最后大家竞争越强,开发企业尽量做产品差异化的东西,这方面肯定是有帮助的,而且从第二批拍地开始,南京开始竞品质,基本都是规定动作,对整体开发品质的提升也会起到一定助力的作用。

张辉:现在整个社会经济和房地产市场发展的阶段都到了减速期或者低速期,三季度GDP增速是4.9%,已经跌破5%了,这些年,从保8、保7、保6,现在往4、3、2的速度不断进行降档,这是经济发展的规律。欧美国家之前发展也是经历过这一阶段的,随着基数越来越大,社会经济发展越来越成熟,市场空间越来越小,经济增速就会逐渐下降,这是一个趋势。经济是房地产大的背景,城市化也一样,随着经济的发展,城市化水平会越来越高,高到一定高度时,城市化速度也会放缓。

学界经常讲,基本到60~70%时就会明显减速,因为接近成熟期了,就会减速。所以人口变化趋势、城镇化趋势、经济发展趋势往下走,速度越来越慢,房地产也一样。因为决定房地产发展的两个因素:人和钱。 人决定购房需求,人多市场需求才会多,人的增速变缓了,今年有一个统计数据,去年人口出生率创造历史新低,现在人口红利下降速度太快了,人口总量已经到了天花板,基本触顶,经济如此,房地产也一样,速度都会放缓。

因为人需求在放缓,购买力在放缓,增速也在放缓,所以中国房地产市场住宅市场的量基本接近天花板,今后价格只能是总体缓慢上涨的状态,速度会非常非常慢了。这是经济发展的规律,不可逆转,今后就会成为常态,以前赚快钱、赚大钱,很多人买房说三年不能翻1倍,不值得买,涨得太慢了,那种时代已经不可能了,今后可能每年就涨百分之几。

欧美国家到了我们这个阶段之后,从长期曲线来看,房价也在波动性地涨,重心也在往上移,但每年涨幅比较低,每年最高百分之几,我们今后也是如此增速会非常缓慢,今后就是赚慢钱和赚小钱的时代。所以大家要适应,买房投资不可能像以前的暴利,有那么高的收益,现在买房投资回报比理财利率稍微高一些,但不会那么高了,会和我们收入、经济增长的增速比较匹配,很难会有更高的收入了。 要是投资也会变成一个积累,投资回报率很低,没有多少钱赚,还要限售三年,持有周期比较长,可能某一年赶上大年,涨个20%~30%,但是有的年份几年都不怎么涨,平均下来每年也就百分之几,所以是现在很多人不再投资房产重要的原因。但是又缺少一些投资渠道,股票玩得好的人是极少的。之前有一个统计,这么多年我们还在3000多点水平没变过,股民投资回报前10个月接近90%的散户都是亏损的,也就是说近年股票没有买也没有卖,或者一分钱没有赚,恭喜你,战胜了9

张辉:发现别墅市场最近几年确实市场表现和一些潜力板块或热门板块的优质楼盘相比涨幅是落后的,有多方面原因,十几、二十年前有一个别墅时代,我们国家很多城市都出现了别墅楼盘,很疯狂,但是最近十几年中国城市进入大平层时代,就是城市豪宅的时代,很多人因为有子女上学以及很多原因,而且人毕竟还是现代社会的人,要享受城市繁华的,很多人受不了在很偏远的地方,诗和远方觉得很美好,但时间长了可能受不了。经常说好山好水好寂寞,市中心是好脏好乱好快活,我们和欧美国家的心理不一样,欧美国家很多人喜欢住在偏远的城郊别墅,喜欢安静,东方人喜欢热闹,喜欢市中心繁华的生活,后来出现了回城潮,而且这几年南京的河西等类似的一些板块发展很快,城市很繁华,出现大平层的产品,又很新、很时尚,发现一线城市也是这种趋势,就是城市豪宅崛起,大家还是向往城市生活,所以很多人回来了。

这些别墅时间年代比较久远,一二十年甚至更长时间,产品也比较落后,有些还是小开发商开发的,物业的维护各方面不是特别好,实际上在失去活力,在逐渐衰落,包括人气很多方面是在衰落的状态,而城市豪宅在往上走,是这样一个状态。

现在还有一个关注点,别是禁售令越来越严,像南京这些城市联排不给做了,最多只能做叠墅,对以前的联排甚至独栋稀缺性很强,有些人还有养老需求,就去买,有一些朋友开始考虑养老了,要不要到城郊买一个别墅,哪怕可能有点老,但是别墅,环境比较好,今后去养老,确实到了这样的年龄,有了这样的需求,但是看不同人的判断。

实话实说,我个人其实不太赞同的,因为我觉得养老就是在你失去自理能力之前应该生活在城市里,离医疗设施很近、很安全,而且可以享受城市的各种繁华,和年轻人在一起,随时感受城市的活力,会让你自己变得更加年轻,如果这么早跑到那种地方,又长期待在那种地方,只是环境好而已,对养老未必会很好。这方面分歧会比较大,有些人就喜欢,有些人不太愿意,就看自己的需求。

在仙林、麒麟等一带早期有一些别墅区,有些产品还可以,物业还行,维护得还可以,小区入住率不错,有些还靠近地铁,比较方便,稍微要好一些,有一些位置不是特别好的或者中小开发商开发的,品质比较差,物业维护也不好的,可以回避,可以精选一些好一点的。当然要看个人需求。

三批次土拍重点干货解读

冯思曼:第三次土拍很多规则是在不断细化以及完善的,政策上大家没有关注到的一点就是在开发商拿地自有资金比例上有一定限制,包括这次一家开发商最多参加11个土地的报名,这在土地开发过程中就保证了土地开发的安全性,同时也保证了这次土拍的公平性。大家如果仔细研究这次土拍政策会发现,在开发商层面,包括和普通买房人层面上,都有一个点值得大家关注的,从开发商层面来讲,上一次土拍时有11幅热门地块不允许开发商联合开发,不允许进行股权转让,这次是没有这个约束了。

这次土拍,从我们感觉来看是对开发商的示好,不仅在南京土拍市场上有这种示好,在全国土拍市场上都出现了这样的情况,示好主要体现在对开发商来说门槛降低了,一是资质方面,这次要求开发商资质都是三级资质,之前达到二级甚至是一级资质,开发商要求的资质降低了。二是看到一些土地竞买门槛降低了,包括保证金最低应该调到了20%,这次挂出来的燕子矶这块地,这次挂出来之后发现有一些区别,比如之前要求开发商的资质是二级,这次调整到了三级,保证金上次可能是11亿,这次应该是4点多亿,虽然楼面价提高了一点点,但是参拍门槛友好了非常多的,对于开发商来说是一个利好。

买房人方面的点,一是这次挂地时大家看到在南部新城、河西有一些地块,这些地块提出了一个要求,是为了建设高品质新城,要求建筑外立面用高品质的材料,河西和南部新城是南京一流的顶级板块,所以它相当于南京一个门面,之前很多人把南京的高品质住宅和杭州以及其他一些城市做对比,谁来支撑南京的一些豪宅门面,在河西、南部新城是有天赋异禀的资源优势。河西和南部新城之前有很多建筑外立面可能是干刮石材的,最近也有一些高品质出现,用铝板外立面,甚至南北两面都是铝板外立面的材质,这代表了开发商对项目的投入,同时也展现了项目的品质。

冯思曼:对,主要是一些比例的变化,供地端的变化也体现了市场的一些变化,大家可以关注这段时间的市场,南京的刚需板块卖得很好的一些楼盘很少,如果卖到八成,可以说刚需板块已经卖的是非常好了。

但是像一些改善板块,如河西、南部新城,大城雅金(音)又出了摇号报名人数,1000多人报名,可以看到现在市场下面一些高端产品、自住产品的客群受影响相对来说还是比较小的,反而刚需的一些产品受影响比较大。所以从我们买房角度来看,买房人更注重购买一些改善产品,这次供地也是倾向于改善区域,包括河西这次拿出这么多地块,应该是近几年最多的一次,是非常迎合当下市场的。现在在房地产税已经有苗头情况下,很多人可能会把手头上一些投资的房子拿出来置换一个有品质的住宅,所以在这种情况下,高端改善的一些项目可能受到的影响比较小。

这次土拍挂出了很多单身公寓的用地,在第二次土拍时,当时提到了一个重要的发布会,可能很多业内人士都关注过,应该是8月月底时,叫“让全体居民住有所居”,是国信办搞的发布会,当时很多业内人士都非常关注。可以看到这次为什么挂了这么多单身公寓用地?回溯到上次的发布会,其实有很多信号,当时很多人都想“让全体居民住有所居”到底怎么住有所居。

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