2021年，南京成功出让224幅经营性用地，其中非住宅用地有67幅，涉宅用地有157幅。相较于去年出让的137幅涉宅用地，今年涉宅用地出让数量同比增长了14.5%。此外今年还有2幅地块流标，27幅地块终止出让，今年涉宅用地卖地总收入超2015亿，地块总成交面积约711.9万㎡。而去年涉宅用地成交总金额约1890.8亿，今年同比增长了6.6%。

今年8月，南京还出台了土地新政，采用“限房价、定品质、竞地价”的模式。自此，南京成为继成都、苏州之后的第三个加入“定品质”行列的城市。该项政策的出台，严格指导了装修标准，也给买房人吃下了一颗定心丸。毕竟市场上精装品质良莠不齐，精装变“惊”装的事情也时有发生。

然而，今年房企的生存也颇为艰难，融资难、回款难、成本高。在政策和生存之间，房企一边要达到装修标准，一边要考虑成本。这一系列的现实问题不得不让房企回归理智，这也就间接导致房企在土拍拿地时更加谨慎。从第二、三批次集中出让中可以明显感知出开发商的这一转变。

2021年南京卖地总收入高达2074亿，同比增长1.9%，其中涉宅用地的成交总金额超2015亿。从上图中可以明显看出，年度卖地总收入增速逐渐放缓，这也预示着房地产行业开始由高速增长向中低速增长转变。这也是楼市企稳的表现之一。

需要注意的是，上图中2011-2017年的出让面积数据不包含高淳、溧水，2018-2021年的出让面积包含高淳、溧水。今年所有经营性用地的总出让面积约845万㎡，相较于去年同比增长了24%，今年供地量大幅上涨。（备注：总成交面积包括地上和地下。）

特别说明：以下数据全为住宅用地数据

根据年度涉宅用地出让分布图显示，江北是本年度供地大户，位居榜首，成功出让涉宅用地43幅。溧水成功出让30幅宅地，排名第二；城南成功出让23幅宅地，排名第三。未来，楼盘上市主力军也将集中在江北、城南、溧水、江宁、河西这几个区域。

其中，江宁终止出让地块最多，高达11幅；江北次之，共计7幅，城北排名第三，共计4幅；城东溧水各2幅，高淳1幅。此外，今年江北有2块地流标。这也体现出开发商在拿地和区域选择时更加谨慎理智。

（备注：今年土拍还出现了一个有意思的现象，第二批集中挂地中龙袍NO.2021G98地块终止出让后，在第三次土拍中化身为NO.2021G145，依旧落榜，再次终止出让；而燕子矶NO.2021G81虽然也是第二次土拍终止后，改名NO.2021G82重返舞台，却幸运地成功出让。）

今年南京共有63幅地达最高限价。从这些达最高限价地块分布来看，比较热门的是江北核心区、大校场、河西南、葛塘大厂、两桥、城南新区等区域。其中，今年葛塘大厂地块非常抢眼，有7幅地块达最高限价摇号，说明葛塘大厂正在蜕变，未来区域竞争压力也将加大。

据统计发现，今年有16幅涉宅用地的成交楼面地价达到3万/㎡。其中，大校场5块、河西南6块、江心洲3块、老城东和宁南各1块。由此可见，大校场、河西南、江心洲这三个板块依旧是炙手可热的区域。追求高端改善的买房人可以关注一下这几个板块的后续动态。

2021年南京土地市场依然被大家熟知的房企“承包”，招商、中海、龙湖、万科、保利、华润等房企纷纷拿地。

2021房企拿地数量TOP13中，龙湖、南京市高淳区安居置业有限公司并列第一，今年龙湖在南京拿下5幅涉宅用地，其中4幅在江北，1幅在城南宁南。榜单中的南京市高淳区安居置业有限公司和六合新城建设集团两家房企均为地方性企业，所拿地块都在高淳和六合。中海、万科分别拿下4幅涉宅用地，中海地块分布在城南西善桥、仙林湖、方山大学城、江北核心区，万科地块分布在城南西善桥、仙林、江北国际健康城、溧水。

2021房企拿地金额TOP13中，招商夺得榜首，招商今年虽然只拿了3幅涉宅地块，但3幅地块位置都非常好，分布在江心洲、大校场、新玄武等热门板块，本身单幅地块总价就比较高。此外，中海、江苏新城位列拿地金额第二和第三名，江苏新城今年也是拿了3幅地，分布在仙林湖、汇通路、江北核心区等板块，地块位置都不错，体量也不小，总价自然就高了。

值得注意的是，龙湖、招商、中海、保利、江苏新城5家房企无论是拿地数量，还是拿地金额，都位居榜单前列，在市场下行的现状下，这5家房企表现出来的魄力和财力都十分惹眼。

统计口径说明：

1、统计地块为2019年1月1日-2021年11月26日出让的南京涉宅用地（不含单身公寓用地、拆迁安置房用地）；

2、储备地块的定义为“已拿地但未开盘的项目”；

3、联合开发项目算入拿地一方的土地储备，联合拿地项目算入拿地双方的土地储备；

4、土储面积按实际拿地面积计算；

5、统计范围为南京主城区以及溧水、六合。

365淘房盘点了近3年品牌房企在南京的涉宅用地土地储备，江宁城建、招商蛇口、银城地产位列前三甲。从前十强来看，11家房企中（因大悦城和新希望共同拿地，所以合并计算排名）央企和国企占据7席，南京本土民营房企仅银城地产入围。自房企资管新规“三条红线”划定以来，高负债率的房企扩张被抑制，甚至出现暴雷情况，而央企、国企因雄厚的实力背景，受影响较小。

从排名前5的房企来看，除了江宁城建是因为地块数量多上榜，其余房企多是由于有大型复合型项目地块在手，如招商迈皋桥G24地块，华润置地中心、天悦锦麟（大悦城&新希望）、金陵星图（银城地产）。

整体来看，前十强房企的土地储备面积相差并非巨大。自土地到达最高限价摇号定主政策实行以来，在市场好的时候，拿地除了靠资金，还得有运气，这也导致开发商拿地集中度降低。更多的企业会选择快速开发清掉手上项目，或者干脆参与联合开发。

买房跟着规划走，从一级土地市场中，也能看出一些端倪。

从前十强房企储备地块的分布来看，除了江宁城建和六合新城建设分别深耕江宁和六合区域外，其余房企的储备地块绝大部分位于南京的热门区域。楼市的“二八分化”不但体现在买房人的选择上，也体现在开发商的选择上。即使是资金实力雄厚的央企、国企，也更倾向于拿热门区域的地块，虽然很贵，但安全性也更高。

另一方面，储备地块中有好几幅大型综合体开发项目，其位于的区域也会是未来各区政府重点发展的区域。

365淘房出品
监制：王莉
策划制作：潘莹、尤佳、王静
设计：黄治华
出品日期：2021.11.26