今年5月南京首批51幅集中供地出让，其中48幅地块（共47个项目，江宁滨江G50/G51地块为1个项目）将会陆续进入南京新房市场销售（溧水G12、高淳G04地块做保障房，高淳G05地块要求房源半数租赁，故不纳入本专题范围）。

据365淘房统计，截至11月15日，47个项目中已有45个公示了项目规划设计方案，33盘公布了主力户型建面、30盘预计今年年内会上市，1盘已上市。

这批未来半年楼市的新盘主力军，主要呈现以下几个特点：

1、联合开发居多，47盘中有25盘都是合作开发楼盘，超过半数。这也是近年来行业和市场的趋势，集中土拍对房企资金的压力要求，加剧了这种模式。

2、改善项目居多，在已公布户型建面的33盘中，仅11盘的起步面积在100平以下。部分区域的新盘集中呈现出大户型起步的特点。

3、装修包价格有上涨趋势。从已公布放风价的几个楼盘来看，汇通路的升级装修包价格达到了3500-4500元/平，城南中央科创生活区、雨花人居森林板块的升级装修包价格更是高达5000元/平。在毛坯售价被限死的情况下，在升级装修包上攫取利润成为了规则，毕竟这批次地块拿地价格比较高（二批次集中地块溢价率被要求控制在15%之内），但买房人究竟是否愿意买单，抑或这只是虚晃一枪探风声，还留待市场检验。

城东板块5月份出让的4幅地块年内均有上市计划，其中3个已经公布案名。汇通路两个纯新盘项目预计年内都会首开，目前的放风价是3.4-3.5万/平，而毛坯限价都是28500元/平，意味着升级装修包价格会达到3500-4500元/平。目前板块内纯新盘较多，竞争压力较大。

汇通路板块接下来将会是城东一个重点供应区域。除了铭著风华和紫辰光年计划年内开盘外，另一个纯新盘君启也计划在四季度首开，推500套左右房源，主力户型建筑面积为99㎡、117㎡、130㎡。

新城拿地开发，拟建11栋17-18层住宅，项目东侧规划有2处商业。项目预计11月份首开，户型建筑面积97、115、125、135㎡，放风价3.4万/平。起步户型97平，对想买汇通路板块的刚需是个好机会。

万科拿地开发，预计最快于11月首开。项目规划打造 8栋15-18F住宅，2栋沿街商业，住宅面积115m-143㎡。从户型规划上看，是定位偏改善的项目，放风价含包3.5万/平。

城东地王盘，位于秦淮区石杨路与友谊河路交汇处。项目由金科、弘阳、联发共同开发，金科操盘。

项目拟建8栋8-11F小高层住宅，一梯两户，建面约130㎡（三房两厅两卫）、143㎡（四房两厅两卫），是城东近几年难得的低密度改善盘，未来毛坯限价44900元/㎡。预计总价600万起步，适合城东改善人群。

云辰原麓已经正式公开示范区，建面约89、105㎡户型样板间预计将于本月20日正式公开。项目共打造建面约89、105㎡两种户型，全装修放风价不到2万/㎡（升级精装包价格暂未确定）。项目由华宇、弘阳和保利联合开发，华宇操盘，弘阳物业，预计本月底或下月初上市。

城南板块5月共出让了14幅地块，其中8个项目预计年内会上市。持续供货的大校场、楼市新军雨花人居森林示范区、升级崛起的两桥，城南将会是未来一年内南京主城最具看点的板块。

大校场的5个纯新盘，有四个集中在七桥瓮片区，被称为“四叶草”，保利新希望G28则在南部新城医疗中心附近，位置相对更好。目前除南宸紫阙户型面积未公布，其余4盘至少都是140平起步。以4.5万/平的毛坯限价+2000元/平的全装修+约3000-5000元/平的装修包，均价在5-5.2万/平，总价门槛在700-728万元，大校场已全面步入改善。

好消息是这家楼盘将会为区域带来近1500套的房源供应，加上金基望樾府、金基璞悦和园、金陵华夏中心，以及二、三批次供地出让的地块，明年大校场区域的新房供应将会比较充足。

雨花人居森林示范区的两个新项目，天萃将由越秀、建发、龙光共同开发，龙光操盘，暂无更多消息。铂玥江南预计年内入市，预计打造科技精装住宅，毛坯限价33000元/平，含包放风价达4万/平，首付5成，主力户型面积99、126、143平。这个全新的区域因为毗邻河西南且是一块“白纸”，关注度较高。

华润置地中心位于S3号线贾西站附近，拟建18栋28-33层住宅、9栋低层配套商业，预计年内首开600多套房源，户型建面约110-170㎡，毛坯限价3.85万/平。在地块出让条件中要求整体建筑外立面应采用金属板、玻璃幕墙、石材等规格档次的材质，不得使用真石漆或者涂料。可以看出，这个项目将成为雨花高品质的地标。

华发美的·云筑目前在河西龙湖天街公开城市展厅，项目由华发和美的联合操盘，拟建6栋24-25F高层住宅，主力户型建筑面积为100、118、140㎡，上市毛坯限价38500元/㎡。

位于中央科创生活区的金基雅玥规划建设9栋21-32层住宅，户型建筑面积段约96-137㎡，配置会所，带包精装价预计3.7万/平，首付预计8成。中央科创生活区目前还剩电建明悦华府尚有房源，但预计年内不会推出，前期精装销许均价3万出头。金基3.7万/平的放风价，直接拔高了区域房价天花板。

万科雨悦光年售楼处已公开，项目拟建14栋8-11层小高层住宅，建面约89-125㎡，毛坯限价3万/㎡，加升级装修包放风3.5万/㎡，预计年内入市。

位于雨花软件谷南园的中海南山印目前已公开售楼处与样板间，预计11月中下旬首开6、8、12、14号楼，共计推出504套精装修房源，户型建筑面积约107-142㎡，放风价3-3.2万/㎡（含升级包2500元/㎡）。

位于雨花经济开发区的东原印未来已开盘，目前剩余9、12、15号楼少量房源在售，户型建筑面积约78、89、108㎡。这是第一批次集中地块中首个开盘的项目。

今年第一批次供地河西仅2幅地出让，分别位于江心洲与河西南，两个项目都是140平起步的大户型。

江心印已公开180平升级样板间。项目打造11栋31-32层住宅，主力面积为140㎡、180㎡、230㎡，最快11月首开上市。江心印位于江心洲南部，全部2梯2户，配置会所。

下关城开宏顺河西南G25地块确定将由银城操盘，拟建2栋30F高层住宅，整体体量较小。项目将打造140㎡-200㎡大平层产品，毛坯限价44440元/㎡，加上升级装修包，放风价预计5万/㎡左右，最快年底首开。

城北板块5月份出让了2幅涉宅用地，其中招商通过4小时加价抢下的新玄武G24地块最引人关注，不过因地块开发条件较为严格，目前住宅规划还未出炉，今年上市的可能性不大。

富园栖望府（江苏富园迈皋桥G42地块）项目规划建设4栋9-11F住宅及其配套服务用房，户型建筑面积约115、126、143㎡，预计四季度上市，未来毛坯限价32907元/㎡。项目附近不远的星叶瑜憬尚府精装现房前段时间首开售罄，销许均价约36500元/㎡。

整个江北5月份出让了16幅地块，其中9个项目预计年内上市，其中江北核心区3个，浦口城南中心2个，江北新区3个，浦口汤泉1个，可谓是竞争激烈。

价格方面，核中核板块算上升级装修包的钱，很可能突破4万元/平，研创园整体放风价3.6万/㎡，城南中心的装修包也放风出3000元/㎡的价格。如果放风价成真，则区域房价又将突破。

位于浦口城南中心的天悦锦麟预计11月底首开6栋楼，分别是B地块1、3号楼，C地块1、2、3、4号楼，主力户型建面约97、117、135㎡，精装修交付。毛坯限价2.8万/平，升级装修包可能近3000元/平。

位于浦口城南中心的金陵星图售楼处已正式公开，预计首开B地块楼盘，户型建面约89、113、139、195㎡，毛坯限价2.8万/平。项目是约86万方复合式文化综合体，物业涵盖住宅、酒店式公寓、五星级酒店、总部办公及矩阵商业等。其中，住宅共规划16栋25-26层高层住宅楼，由银城和融创各自操盘，其中融创负责的部分预计年底上市，银城操盘的住宅部分预计明年上市。

位于江北核心区的颐和铂岸江璟预计最快11月底首开，有可能首开2、4、6、7号楼，户型建筑面积约110㎡、130㎡、143㎡、165㎡，毛坯限价3.2万/平。

位于江北核心区研创园板块的越江时代已公开售楼处，预计月中公开样板间，12月底首开，有可能在1、2、3、5、9号楼中挑选。项目共打造12栋24-27层的高层住宅和一栋办公楼，将由招商、新城、弘阳、新希望四家房企联合打造，招商操盘，弘阳物业管理服务，自带3800方集中商业体，未来产品精装修交付，户型建面约110-143㎡，整体放风价3.6万/㎡。

位于核中核板块的晴翠府预计11月公开样板间，12月首开。项目打造了18栋15-26层的高层住宅，建面约112、127，129、143、165㎡户型，毛坯限价35000元/㎡，升级装修包可能在3000-3500元/㎡，未来售价将达到4万/㎡。

浦口汤泉的3块中，只有龙湖山与城确定了案名，预计今年首开。银城G56地块计划打造18栋4-5层住宅，宁浦G54地块规划尚未出炉。

位于浦口汤泉板块的龙湖山与城由龙湖独立开发，未来引入天然的温泉资源，打造纯粹的4-6层叠墅产品，精装修交付，户型建面约161-272平，整体得房率约86%（不含赠送），龙湖物业，预计11月份首开，可能是13、14、18、19号楼，约50套房源。

国际健康城板块5月出让了3幅地块，其中通宇G07和富园玖誉府都将在明年上市。从已释放的信息看，万科只做了135㎡一个户型，富园玖誉府的户型建面是128、140㎡，定位都是改善项目。

位于国际健康城板块的万科首开新悦光年已正式公开售楼处、样板间，项目预计将于11月底首开，一次性推出258套房源。项目毛坯销售限价30755元/㎡，预计含升级装修包价格约为3.7万/㎡，只有135㎡四室两厅两卫一个户型。

位于国际健康城板块的富园玖誉府预计11月下旬公开售楼处，目前项目已经在工地旁设立的临时接待处。项目共打造6栋9层的小高层住宅，户型建筑面积约128、140㎡，预计将于明年上市。

江北新区葛塘片区的4幅地块中，宿州万成G05地块目前仅有规划出炉，将由宿州万成、金地联合开发，金地操盘，目前暂无更多消息。剩余3个项目中2个都将在今年内上市。

位于江北新区葛塘的铭望府将打造建筑面积为89-118㎡的户型，预计本月中旬公开样板间，最快年底首开。项目共打造4栋高层住宅，未来毛坯销售限价19420元/㎡。由大唐、辰景、海伦堡三家联合开发。

位于江北新区葛塘的弘阳·云玥美著已正式公开 Re-design艺术样板间，建筑面积约98-118㎡。项目由4栋20-26层的高层住宅、物业用房等组成，未来毛坯销售限价19420元/㎡。预计本月会上市。

位于江北新区葛塘的都会江来府将由旭辉、联发和象屿地产联合开发。项目共打造15栋18层高层住宅，同时还有2栋2层高的底商，该地块最高毛坯销售限价为18800元/平。

位于江北六合龙池的龙光下关城开玖荣府共打造8栋住宅，未来最高毛坯销售限价16300元/㎡。目前已公开城市展厅。

从下图上可以看出，今年六合供地非常多，预计未来1年会出现新盘扎堆的情况，而目前区域的新房库存已达到7500多套。

5月份江宁共出让了4幅地块，其中华宇淳化G49地块只出炉了规划及案名“林湖雅舍”，报名房企最多的正方新城G44地块（玖华府）以及大华拿下的江宁滨江两幅地块（大华锦绣前程）目前暂无明确的开盘节点。

位于正方新城的玖华府预计最快11月公开售楼处，打造9栋高层住宅，将由龙光和杭州滨江联合开发，龙光操盘。未来新房最高毛坯限价2.42万/㎡。

位于江宁滨江的大华锦绣前程目前已公开临时展厅，项目由G50、G51两幅地块组成，将打造建面约89-125㎡的户型，预计首开G51地块，主力户型建面约89、99㎡，未来精装交付。

仙林5月份仅出让了1幅地块，位于仙林湖区域，由新城拿地，新城、联发、路劲联合开发。未来新房毛坯限价33800元/平米。

云樾观山府已经公开售楼处，即将首开9、10、11、13、15号楼约260套左右，户型建面约130、140、160、185㎡，主打科技低密度特色。适合城东仙林一带的改善客群。

5月份溧水共出让了5幅涉宅用地（其中1幅为保障房用地），除去金地商置G08地块（锋范花园）仅出炉规划，无更多消息外，其余三幅位于城南的地块均已公开售楼处，且放风会配置升级装修，溧水也进入了“买包时代”。

由于拿地价格较高，这三个项目的最小起步面积115㎡，香港置地紫玥项目更是做到了143㎡起步、玖宸府配置了会所，走高端改善路线。14850元/㎡的毛坯限价+2000元/㎡的全装修+升级包价格，溧水城南区域的新房价格天花板将有所突破。

玖宸府由德信地产、下关城开、万城集团联合开发，德信操盘，拟建16栋17F高层，户型建面约128、158、188㎡，自带会所，新房毛坯限价均为14850元/㎡，将会配置升级装修包。

香港置地·紫玥预计近期公开售楼处，最快11月底首开。项目定位为溧水城南改善型产品，拟建10栋17-18层高层大平层住宅，毛坯限价14850元/㎡，主力户型建面约143、165、185、229㎡户型。

万科都荟沐语已公开售楼处，项目拟建10栋18F高层住宅，主力户型建面约115、140、160㎡。

今年5月在楼市最火热的阶段，开发商们拿到了这批地，未料半年过去楼市温度骤降。市场的理性会倒逼房企去做更好的产品，这对买房人其实是件好事情，如果是刚性买房需求，不如趁着年底这段时间多看看，早日上车。

出品时间：2021年11月15日

监制：王莉

策划、制作：潘莹