研创园的全称为南京江北新区产业技术研创园，位于国家级江北新区滨江区域，总规划面积17平方公里，托管企业服务范围约7.8平方公里，共24.8平方公里。 整个研创园板块可以划分为青奥片区、城南河以北五桥以南，以及五桥以北三大区域。

从规划图中可以看出，整个区域内产业较多，其中孵鹰大厦、腾飞大厦、基因大山、扬子科创中心均已投入使用。研创园的产业集群将会是带动未来江北核心区人口增长和区域发展的关键因素。

核心区研创园板块内目前有三家楼盘。纯新盘颐和铂岸江璟预计最快11月底首开，户型建筑面积约110、130、143、165㎡，毛坯限价3.2万/平，预计精装价格3.5万-3.6万/㎡。纯新盘越江时代由招商、新城、弘阳、新希望四家房企联合打造，项目自带3800方集中商业体，户型建面约110-143㎡，新房毛坯限价31850元/㎡，预计明年上市。此外，佳源广场玖棠府还有最后2栋住宅未加推，前期均价约30300元/平。据透露，新一批房源放风价在3.2万/平（具体以实际为准），加推时间待定。

研创园板块内还有两幅地块在9月的土拍中刚成交。保利江北核心区G14地块经历了4轮竞拍，最终成交总价328000万，楼面价21320元/平，最高毛坯销售限价32660元/㎡。中海江北核心区G15地块同样经过4轮竞拍，最终成交总价362000万，楼面价21207元/平，最高毛坯销售限价32620元/㎡。

浦口城南中心是一条狭长的区域，总面积2.75平方公里，位于长江隧道和五桥之间，江北新区的主干道浦滨路以西。从地图上看，城南中心和江北核心区像极了两块恰好匹配的“俄罗斯方块”。城南中心作为浦口“城市新客厅”，不仅地理位置上紧邻研创园，其在购房人心目中的地位也仅次于研创园。毕竟两片区域近乎连体，很多配套资源也能实现共享。

从规划上来看，城南中心集商务、办公、休闲以及居住于一体，与江北核心区功能上错位发展，进而形成拉动江北发展的新兴增长极。这样一来，城南中心与江北核心区不仅地理区位上互相填充，发展规划上也是优势互补。未来强强联合，有望实现江北“双核”的利好局面。

目前城南中心在售的新房寥寥无几，仅剩的四家楼盘正荣润棠府、滨江嘉品、望江悦府、星河时代，都只有少量尾盘在售，即将清盘收官，均价大多约在2.9-3万/平（不含升级装修包）。此外，城南河沿岸有2大纯新盘预计年内上市。

城南河北岸纯新盘天悦锦麟，由大悦城和新希望联合开发。项目前身是新希望&大悦城城南中心G52地块，规划建设涵盖写字楼、集中式商业、娱乐场馆、区域总部和大型文旅企业的综合体。 其中项目自带的约14万方商业——大悦城，也将是南京首个大悦城。项目预计11月首开，主力户型建面约97、117、135㎡，毛坯限价2.8万/平，另有近3000元/平升级装修包，预计首付5成（具体以销许为准）。

城南河南岸金陵星图前身是银城浦口城南中心G53地块。共规划16栋25-26层高层住宅楼，由银城和融创各自操盘，其中融创负责的部分预计年底上市，银城操盘的部分预计明年上市。户型建面约89、113、139、195㎡，毛坯限价2.8万/平，首付预计6成（具体以销许为准）。

区域内的二手房有金樾府、风华府、城南新村、江佑铂庭、中建国熙台等，挂牌均价在2.1-3.4万/㎡不等，其中价格最高的当属中建国熙台，3.4万/㎡的挂牌均价是区域内天花板。

研创园板块内的住宅价值梯队可以概括为：青奥片区>五桥北侧>五桥南侧。青奥片区配套完善，楼盘密度也相对较大。城南河以南五桥以北区域次之，值得期待的是，该区域滨江地带有大片空地待出让。而五桥以南除了江畔月明府之外，几乎没有其他楼盘，以产业集群为主。

从航拍图中能明显看出，城南中心夹在浦口老城和江北核心区之间，承担着老城与新区的粘合过渡的重任。目前城南河以北区域紧贴着研创园青奥片区，规划发展也相对领先。而城南河以南五桥以北区域，仍有部分空地待开发。

短期来看，城南中心生活更便利，但目前城南中心的教育资源仍在规划阶段，还没有尘埃落定，这也是买房人顾虑所在。长期来看，研创园后期潜力更大，等产业形成规模效应，将会汇聚人口，反哺江北核心区的发展。

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365淘房平台中心出品

监制：王莉

策划：王静

制图：黄治华

内容支持：袁晶晶

航拍：单威豪

出品时间：2021年11月19日