由于期房可能会存在工程进度受阻、交付延期、交付质量打折等一系列潜在风险，所以购房人在选择楼盘时，会更看好现房。换言之，现房销售楼盘更加抢手。

相较于“期房”，现房的优点不外乎以下几点：1、烂尾的可能性极小；2、（准）现房所见即所得，周边的配套设施基本成型；购房人在挑选的时候能够直观地看到未来的居住环境，不用对着沙盘脑补，也不用担心置业顾问承诺的配套不能兑现；3、（准）现房的交付周期短，刚需党能够更快地装修入住，投资客可以“以租养贷”。

目前南京楼市有24家现房项目，17家准现房楼盘。其中还有7家纯新盘，分别是南站的香港嘉华南站G89、迈皋桥的星叶瑜憬尚府、河西的长江华府、东山的上元府、青龙山的朗诗青龙山G22地块、禄口的红豆香江华府、江北直管区的通宇林景博园。

城东的新房总价梯队明显，环紫金山（总价约525-856万）>月牙湖（总价约555-830万）>麒麟（总价约371-441万）>汤山（总价约261-284万）>龙潭（总价约155-230万）。

环紫金山和月牙湖板块以改善为主；刚需板块麒麟是城东的“黑马”，均价达到30000元/平；汤山和龙潭板块表现平平。

城东的热盘主要集中在环紫金山和麒麟板块。环紫金山的复地御钟山（首付8成）、钟山峰景（首付6成），预算充足的朋友可以考虑。麒麟除了紫麒府和新保弘领东苑两大现房外，还有仁恒城市星徽、蓝光睿创新筑这几个热盘。而复地御钟山和蓝光睿创新筑又是城东仅有的毛坯房。

紫麒府精装小高层现房，配备空调、地暖，新风系统。项目距S6号线（在建）8号线（规划）百余米，是南京主城难得一见的“双地铁上盖现房”。总价区间大约在358-420万之间。

麒麟科创园新保弘领东苑是妥妥的湖景房，小区南侧是近300万方的麒麟生态公园湖景，足不出户便能看到“湖光天色”。总价约在392-441万之间。

小区内部设施完善，分布合理，有健康环形社区跑道、成人运动场、萌宠乐园、分年龄社区等。

汤山新城被称为南京性价比最高板块之一。交通上，地铁S6号线年底通车后，6站到马群，15站到新街口，周边名校云集，南师附中江宁分校汤泉西路中、小学，南师附中江宁分校孔山路小学，南京威雅学校，都是不错的入学选择。

汤山玉兰公馆和汤山颐和府由颐居地产、融创中国、长发地产三大巨匠联袂打造，由品牌物业融创物业提供高端服务。首付均为3成起。

其中，汤山颐和府是民国风低密洋房，容积率1.5，楼间距奢阔。此外，还有4.8万方园林景观，小区绿地率高达35%。

城南的热门板块是大校场和南站，不过大校场金基望樾府、金陵华夏中心、金地大成雅境近5.3万的均价（加上装修包）和8成首付也拦住了不少购房人，这里注定是改善党的天地。南站只有一家新房楼盘，那就是即将上市的准现房香港嘉华G89地块。

雨花经开区比较适合在河西或者河西南岸上班的刚需党，性价比更高。下半年雨花经开区的新房楼盘有凤汇壹品居和石林云城，凤汇壹品居价格更低，均价2.2万/平，离吾悦广场更近；石林云城有现房优势加持。

南站“地王”香港嘉华G89地块，拿地4年多，还没公布案名。但是据实探发现，目前两栋高层住宅均已封顶。从外立面上可以看到大片的玻璃幕墙，窗墙比高，颜值自然也高，不过入住后也会有光污染、外侧玻璃清洗难、能耗大等困扰。另外，南站的交通、商业、教育等配套还是很成熟的，这些自是不必担心。

河西南岸与河西南仅隔一条秦淮新河，交通资源便利，有多条快速路连接主城，这里的业主还能享受到河西的优质文化、医疗资源。目前，河西南岸只有2家现房，首付均为3成。

绿城云栖玫瑰园容积率约1.2，是主城罕见的纯低密住宅。小区内打造了约5000方的“新瞻园”，呈现出“八坊十二境”的特色园林景观。

石林云城是低密度洋房，得房率超82%，空间利用率很高。比较适合刚需人群和地缘客改善。项目自建20万㎡滨河公园，环境宜人，堪称“公园里的洋房”。此外，小区还自带2万㎡商业综合体，琅小石林分校也建在小区内部，生活配套完善。

城北的子板块价格分层明显：兴智科创新城、新尧新城和栖霞山板块，整体均价在2.6-3.05万/平，适合刚需党；燕子矶和迈皋桥板块，整体均价在3.5-3.7万/平，刚改党可以考虑；新玄武、鼓楼滨江、小市均价超过4万/平，比较适合改善党入手。

此外下半年有20盘入市，其中包含4大纯新盘，分别是新玄武的复地明日之城、兴智科创新城的宝龙G114地块、栖霞山的中交保利翠语江岚、迈皋桥的星叶瑜憬尚府。其中星叶瑜憬尚府拥有“现房销售+纯新盘”双重优势。

迈皋桥纯新盘星叶瑜憬尚府售楼处和样板间已公开，预计月底首开。小区内部分景观已经完成，整体绿地率达到35.68％。楼间距近50米，采光及通风等能得到保证。此外，项目距地铁1号线迈皋桥站直线距离1000米，在建的地铁6号线、7号线，预计2023年通车。

燕子矶当红“鸡腿盘”万象天地四季不仅有价格优势——5000-10000元/㎡的倒挂+3成首付，还有地理优势——位于6、7号线（在建）换乘站万寿站的上方，真正的地铁上盖。此外，还坐拥约21万方的万象系商业，还配套有南外仙林分校燕子矶校区、晓院附小分校、泰晤士国际学校、南师附中等教育资源。

新尧新城改善住宅栖霞鲁能公馆，曾是区域“地王”，首付仅需3成起。项目楼盘外立面采用石材、真石漆、铝板结构，外观高端上档次。楼体无连廊，南北通透，两梯两户，私密性强。

目前该楼盘附近的公共交通主要依赖于公交：79路、139路、330路、334路至翠林总站；197路至尧化门公交总站；101路、145路、206路、300路、322路至金尧路站。地铁7号线尧化门站和6号线兴智路仍然在建。此外，教育、医疗、景观资源丰富，宜居度高。

河西除了紫辉时代广场首付3成，仁恒世纪江湾首付6成，其余楼盘普遍首付8成。终极豪宅海玥花园，最大户型面积570平，放风价高达7万/平，总价4000万起步。

其中，河西北二手房的挂牌价已达7.3万/平米，该区域内唯一的现房纯新盘长江华府即将首开。此外，河西北还有另一家纯新盘恒盛金陵湾新组团等待入市，目前曝光资料较少，我们仅能了解到前期交付房源在树人双学区范围内。

纯新盘豪宅项目长江华府，外立面采用仿石材铝板，阳台处呈现斜切的弧度。层高均在3.1-3.3米之间，且每栋楼只有一种户型。购房人想要预约看房的话，需要出示购房证明，现场验资700万元。

项目地理位置十分优越，东南侧是河西万达广场，可以对望河西金鹰天地；南侧是金浦河西总部以及鼓楼创新广场，并且出门就是地铁9号线水西门大街站（在建）。

江北核心区依旧是“顶流小生”，热盘云集，如关注度很高的江畔都会上城、启迪水木滨江、花语熙岸府、大华锦绣江来等等，下半年预计还有中交锦方等6个纯新盘首开。但是核心区的首付门槛基本8成，验资200万起。只有研创园的佳源玖棠府首付5成。

浦口城南中心、南工大、雨山路作为江北的“后起之秀”，这几个板块的热度也蛮高。目前只有浦口城南中心部分楼盘首付提升至5成，其余都是首付3成，预算有限但又对地段有要求的朋友们可以考虑。

江北直管区有2家现房销售项目，其中中建国熙公馆处于桥北柳州路板块的中心位置，周围老破小较多，整体环境改造提升可能还需要很长一段时间。此外，高新区纯新盘通宇林景博园，拿地5年后终于要在今年上市了，传言称有望突破高新区新房价格。

“天然氧吧”老山南麓的两大低密热盘也是现房销售项目，均为精装交付，3成首付。中建熙元府和金隅紫京叠院均价在3万/㎡及以下，而周边新房的价格约3.2万-3.6万元/㎡。相比之下，这两个盘还是有一定的价格优势。

以上这些低总价现房销售楼盘均为毛坯交付，刚需人群及地缘客可以考虑。

江宁普遍首付3成。百家湖、九龙湖、上秦淮、东山板块热度较高，周边配套成熟，宜居度高。但是这些板块定位改善，楼盘总价也在350万以上，热门楼盘有金隅紫京云筑、融信秦尚栖栖庭、海玥华府等。

方山大学城、青龙山板块有一定的规划潜力，总价在250-300万左右，适合刚改客群。谷里、禄口、正方新城、江宁滨江总价都在200万以内，是刚需党的阵地。

江宁九龙湖的现房销售楼盘弘阳悦禧苑、金隅紫京云筑总价都不低，吸引的多是周边改善客群。

东山有2家现房销售楼盘，分别是海玥华府和纯新盘上元府、朗诗青龙山G22地块。其中海玥华府的户型面积为98-135平不等，从刚需到改善全覆盖。5年前的“东山地王”上元府定位改善客群，目前售楼处已经建设完毕。

江宁大学城保利伴湖院、正方新城荣盛隽峰雅苑、滨江新城鲁能硅谷公馆均价在2.2万/㎡左右。这三大板块的交通、教育、商业、医疗配套成熟，是刚需人群上车的好机会。

纯新盘朗诗青龙山G22地块预计今年上市，周边新房均价约在2.5-2.6万/㎡左右。周边殡仪馆、陵园、公墓严重影响房价上涨，不过前段时间官方通知“殡仪馆将在2022年5月前关闭”，青龙山板块或将逆袭。

禄口、谷里、横溪、淳化的现售楼盘大多均价“1”字头。此类远郊板块主要适用于在周边工作且少预算的刚需党、有置换需求的当地家庭或者投资客。

溧水新房价格跨度很大，新房均价在6800-17800不等。高总价住宅产品基本集中在城南、城中；总价相对低一些的住宅产品主要分布在城北、空港和石湫，此外还有高价盘的小户型。

城南相当于溧水的“新街口”，当地改善党多会选择这里。下半年城南还有礼樾云居等5盘上市，其中包含纯新盘天安云境。该板块“核中核”三金中粮祥云不仅现房交房快，而且还是城南唯一一个无底商住宅的小区。

三金中粮祥云项目是由三金地产携手央企巨匠大悦城控股联袂打造的新亚洲建筑风格高层产品。目前仅剩30套房源在售。

365淘房平台建设部出品
监制：王莉
内容：王静
指导：潘莹
制图：黄治华
出品时间：2021年8月27日