据统计，近期至8月底，南京主城区域共有15家纯新盘计划上市，分布在7大板块，除了城中，其他板块均有新盘入市。江北仍然是上市大户，共有7家纯新盘近期将迎来首开。

不少热门区域都将推新，其中不乏一些断供、新房存量不足的区域。河西南高关注的河西金茂府新组团近期有上市计划，项目依旧打造科技住宅，与前期产品相似。上半年的楼市“流量C位”江北核心区有5家新盘将入市抢客。许久没有新盘上市的百家湖、雨山路未来一个月都将重回南京楼市舞台。

从最新放风价来看，不少区域价格或将再次被刷新。
紫东核心区紫星荣院3.3万/㎡相较于深业青珑上府29970元/㎡的收官价格，直接上涨近3000元/㎡。
迈皋桥星叶瑜憬尚府3.8万/㎡的放风价与一路之隔的锦麟融誉府35100元/㎡在售价格相比，也上涨了近3000元/㎡，值得注意的是星叶瑜憬尚府是精装现房交付。
江北核心区的金基中北映樾据置业顾问称预计售价达3.8万/㎡，若真以此价格上市，也将刷新区域天花板。

目前来看，南京热门区域基本都往改善方向发展，而改善板块小面积房源或将绝迹，打造的项目产品都是以舒适居住为主的大面积户型。河西即将入市的河西金茂府新组团最小面积为155㎡，大校场金基望樾府起步户型143㎡，新玄武复地明日之城最小面积125㎡，这些区域已脱离了刚需。江北核心区也在逐渐往改善看齐，中交锦方、天宸云筑、保利里城新区G22地块起步户型都在110㎡以上。

刚改和改善人群未来在南京会有更多的选择空间，主要还是看个人改善需求。注重生活便捷度的人群，可以考虑河西南、新玄武、百家湖这些发展比较成熟的区域。不过河西南、新玄武的价格和首付都会比较高，适合终极改善，对资金要求严格。从区域发展来看，大校场、江北核心区、紫东核心区规划利好都不错，不过需要一定的等待时间。

备受瞩目的紫东核心区纯新盘高科紫星荣院早前已经公开售楼处和样板间，项目共规划建筑面积约105㎡、125㎡、143㎡等多种户型。预计本月底或8月首开，一次性加推所有房源，最新放风价3.3万/平左右，总价约在347-472万，此前区域要求首付5成，目前紫星荣院尚未释放首付信息。

高科紫星荣院规划打造2栋7层、4栋11层住宅，整体房源数量仅298套，容积率仅约1.7，并配建建面约2400㎡下沉式会所。由于小区容积率低，高科紫星荣院内户型的得房率都非常高，据置业顾问介绍，整体得房率在84％-88％之间，其中5、6号楼由于南向单元门设计公摊面积少，得房率最高。

时代中国马群G05地块由正荣操盘，将打造三种户型，户型建筑面积分别是89㎡、104㎡、125㎡。预计7月中下旬公开，8月底首开432套房源，毛坯限价3.1万/平。

小区由7栋总高18-20层楼栋组成，在南北分别规划了两个人行、车行出入口。可以看出，时代中国G05项目的整体窗墙比很高，视野和采光相应也会更好。

据最新实探，G05地块现场建设进度非常快，2个月前项目规划效果正式出炉，如今已经肉眼可见的看到了项目建设进度，现场有多个机器同时进行工作，隔着围挡，能清楚的看到项目已经有了初步的框架结构。

紧邻G05地块的中海钟山印上月已收官，中海钟山印销许均价33763-33288元/㎡，另可选2000元/㎡精装升级包。时代中国马群G05地块毛坯限价3.1万/平，加上精装包后的价格预计和中海钟山印差不多，项目周边老小区芝嘉花园二手房挂牌均价21498元/㎡，没有太大可比性。G05地块由正荣操盘，正荣此前在南京打造过正荣润峯、正荣润江城、正荣润锦城、正荣润棠府、正荣悦东府、正荣润岚府等多个项目，此次操盘G05地块，还是非常值得期待的。

复地明日之城预计7月首开6-9号楼，总高12-17层，户型建筑面积约125、140、169㎡，6号楼为一梯两户，其余楼栋为两梯两户。项目放风价4.6-4.7万/平，总价大概在575-794万左右，首付基本确定8成（具体以开盘最终通知为准），以8成首付来计算，买房人至少需要准备460万的首付款，门槛相当高。

复地·明日之城拥有老城区优越的地理位置、成熟的城市配套，常发广场（已开业）、南师附小铁北分校（已开学）、科利华中学铁北分校（已开学）、北小红山分校（已开学）。项目周边名校分校汇聚是非常大的亮点，虽说最终学区以交付后划分为准，但还是很值得期待的。

星叶瑜憬尚府已公开临时售楼处，地址为迈皋桥街道网板路8号（即星叶瑜憬湾花园售楼处），项目户型建筑面积段约88-131㎡，共建设8栋住宅（8-27层），其中2号楼为保障房（26楼）。

星叶瑜憬尚府为南京本土品牌房企栖霞建设倾力打造，项目位于主城迈皋桥板块，周边各项配套非常成熟，周边学校有迈皋桥小学、二十九中分校，但迈皋桥整体没有太多的规划，区域未来发展潜力一般。

目前迈皋桥稍新的二手房挂牌价约3.4-3.7万元/㎡，星叶瑜憬尚府一路之隔就是在售新盘锦麟融誉府，锦麟融誉府在售均价为35100元/㎡，户型建筑面积143、195㎡，相比较而言，星叶瑜憬尚府放风3.8万/平的价格比较高了，但项目起步88平户型，若是首付3成起，买房人大概准备100万首付款就可买入，且星叶瑜憬尚府是精装现房交付，对于预算有限的刚需客群来说入手门槛要低一些，且现房不用等待漫长的交付期，很快就可以入住，适合地缘客、自住客群购买。

金基望樾府预计近期首开8号楼，首开户型建筑面积约143、167平。项目由金基&东南联袂打造，规划建设项目共规划9栋住宅，其中东侧为3栋32层高层，西侧为6栋15-19层小高层，西南角另规划有一所9班幼儿园。共约670套房源，户型建筑面积约143、165、167 、185、234㎡，高层得房率约75%。项目前身为南部新城G107地块，2020年1月15日经过72轮竞价最终被金基以34.3亿拿下，楼面地价31149元/㎡。

金基一向以打造高端豪宅而闻名，从目前释放消息来看，望樾府应该也是豪宅无疑，价格预计会顶着区域房价天花板卖。项目自带3600㎡的会所，同时还打造了宝格丽式行政酒廊、打造艺术走廊、四季恒温泳池、专属健身空间、幽静茶室等，营造出独一无二的精品酒店场景感。整体格调更适合资金充裕想要享受品质生活的的终极改善人群。

大校场板块整体的规划层级非常高，去年9月底，华著兰庭首开，打响大校场第一枪，自此板块内楼盘接连亮相，豪宅涌现。8成首付、大户型、逢开必光，置业顾问更是喊出“接棒河西”的口号。即便大校场已将购房首付比例提高至8成，但从今年的开盘情况来看，区域内新盘的摇号难度依然很大。据了解，金基望樾府预计今年只加推2次，有需求的客户要盯好啦。

河西金茂府G12地块预计推迟上市，目前1、2#楼已经动工，有可能230㎡的最大户型率先加推。G12地块规划6栋29/31层住宅，一共492户，主力户型是155㎡、190㎡，其中230㎡户型有58套左右，前期地块均价5.2万/㎡，首付8成，新地块价格未定，预计有3500元/㎡的升级装修包。若以含精装包55500元/㎡来计算，河西金茂府G12地块总价大概在860-1277万，妥妥的千万豪宅了。

河西金茂府新组团已确定是科技住宅，价格预计上涨并且有升级装修，不过，155㎡和230㎡户型都只有一栋，155㎡户型约120套，230㎡户型约58套，项目的主力户型为190㎡，有南厅和边厅两种，边厅的户型设计比较年轻化，与河西金茂府前期产品相似。

河西金茂府位于河西南，相对趋于成熟的河西中和河西北，河西南是河西如今发展的重点区域，2号线西延线即将通车，优质教育资源落地，河西南稳居至南京房价的第一梯队，区域配套齐全，适合预算充足的改善客购买。

近期江北将上市的纯新盘共计有7家，其中5家位于核心区，1家位于雨山路，1家位于大厂。江北核心区5盘分别是保利里城新区G22地块、天宸江樾、天宸云筑、中交锦方、金基中北映樾，预计都将要求8成首付，作为南京楼市最热门板块之一，江北核心区一直吸引着众多买房人的目光，区域逢开必摇号，近期5家纯新盘入市，也大大增加了买到的机会。

江核5盘从位置上来看，金基中北映樾、天宸江樾、天宸云筑位于南工大板块，金基中北映樾、天宸江樾更加靠近10号线南京工业大学地铁站，天宸云筑稍远一点，但后期11号线通车后，这一片几乎都能被两条地铁所辐射到。保利里城G22地块位于长江隧道口片区，项目与启迪水木滨江一路之隔，距离10号线临江站约600余米，地理位置十分优越，项目住宅共打造5栋21-33层高层，其中3栋住宅临江而建，可看到一线江景。中交锦方位置相对其他4盘更好，项目地处江北核心区核中核板块，距离500米第一高楼直线距离约600余米，是核中核内仅有的将于今年上市的纯新盘，其市场稀缺性不言而喻。

从品牌上来看，金基一向以打造豪宅著称，金基中北映樾是江北核心区首个带会所的高端社区，自带恒温泳池、健身房等私享空间，关注度非常高。天宸江樾、天宸云筑由龙光地产、杭州大家、中天美好集团三家房企联合开发，龙光操盘，小区后期由龙光自持物业管理服务，这两个新盘共用一个售楼处，这两个项目名气相对金基、保利、中交稍弱一些。

从户型上来看，今年江北核心区上市的纯新盘起始户型建筑面积多为100㎡以上，天宸云筑最小面积112㎡，中交锦方最小面积段为110㎡，而保利里城G22地块户型建筑面积更是达到了128㎡，这也成为整个江北核心区起始户型建筑面积最高的楼盘。金基中北映樾99㎡、天宸江樾101㎡相对是小户型，对于刚需相对更友好。

从放风价格来看，保利里城新区G22地块、天宸江樾、天宸云筑3家含升级装修包3.6万/㎡，中交锦方精装价格约3.5万/㎡，金基中北映樾据置业顾问称可能3.8万/㎡，就性价比而言，中交锦方是最优选择，但估计想买的人相当多，买房人还需结合实际情况进行选择。

保利里城新区G22地块售楼处预计8月首开，项目共打造两种户型，面积128㎡、143㎡，均为4房设计，项目将打造5栋21-33层高层住宅，其中三栋住宅面朝长江，毛坯销售最高限价32000元/㎡，项目放风含升级装修包预计36000元/㎡，总价大概在461-515万，预计首付8成，买房人约需准备369万-412万的首付款。

天宸江樾预计7月开盘，首开1-4号楼，户型建面约101、127、135㎡，带装修交付，放风价36000元/㎡（包含2000元/㎡升级装修包），暂定验资200万，首付8成起。

天宸云筑预计7月开盘，首开1-3号楼，户型建面约112、127、142㎡，带装修交付，放风价36000元/㎡（包含2000元/㎡升级装修包），暂定验资200万，首付8成起。

中交锦方预计7月首开C地块7、9号楼，户型建筑面积约110㎡、130㎡、140㎡，精装修交付，无升级装修包，预计首付8成。项目放风3.5万/㎡，总价大概在385-490万，首付8成需308-392万，也就意味着买中交锦方至少要准备300万首付款。

金基中北映樾预计7月中下旬公开售楼处和样板间，可以凭借300万验资截图+购房证明提前预约。项目预计8月首开2栋楼254套房源，户型建面约99-143㎡，精装交付，首付8成起，目前项目品牌体验中心位于金基九月森林项目处。

龙湖天曜预计8月左右上市，项目首开主要推出100-137平8-11层低密洋房，首开254套房源，全装修交付。项目毛坯限价2.8万/平，预计全装修均价约3万/平左右，总价约300-411万，项目首付要求3成起，首付款在90-123万左右。

龙湖天曜位于浦口区建设路与光明路交汇处，紧邻地铁10号线雨山路站，地铁3站即达江北核心区，这是龙湖集团在南京打造的首座天街TOD综合体项目，主要包括住宅、商业、公寓等多类型产品业态，总建面约47万方，其中，住宅部分打造龙湖天字系-TOD低密住宅，8-11层高，龙湖天街商业体总体量约17万方，龙湖物业管理服务。

目前，雨山路板块新房市场已经进入房荒阶段，龙湖天曜的入市将解渴区域楼市，项目首付3成起，全装修约3万/平的价格跟周边新房二手房价格基本持平，刚需自住适合购买，但是小区内部设有地面停车位，居住环境不够纯粹。

时代芳华项目由金地与卓瑞、武汉城建联合开发，共打造89、105、113㎡建筑面积段的房源，预计7月份首开，目前已公开美利广场和慕斯荟双城市展厅，全装修售价预计为20920-21420元/㎡。项目周边商业、学校等配套齐全，生活便利，适合地缘客购买。

阳光城·檀境营销中心现已开放，可提前联系售楼处预约参观（地址：江宁区双龙大道与池田路交汇处）。目前正在办理VIP客户登记，详询售楼处。项目最快7月底开盘，参照周边部分二手房成交均价约4.5万，阳光城·檀境受限价影响，具体价格待定。

阳光城·檀境的位置很不错，位于百家湖板块，区域新房房荒严重，项目打造143平起步的大平层，主力户型175、195㎡，按放风价来算总价大概在644-878万，定位改善，后期有装修包，初步来看地段、产品都非常不错，如果需要改善的可以入手，住宅一共就100多套，最终要看摇号运气。

雅居乐雅郡兰庭预计7月底首开3、6、7号楼，户型建面约76、89、105㎡，约427套带装修房源。均价参观周边新房2.6万/㎡，大概率不会涨价，总价约在198-273万。

365淘房出品
监制：王莉
策划、制作：尤佳
设计：黄治华
内容支持：张洲、章婧倩、刘存佳、魏玉蓉、朱梓暄、傅秋月、林雪原
出品时间：2021.7.15