2021年下半年城北20盘有上市计划：包括新玄武3家、燕子矶3家、鼓楼滨江1家、兴智科创新城4家、小市1家、新尧新城1家、栖霞山6家、迈皋桥1家。其中纯新盘有4家，分别是新玄武的复地明日之城、兴智科创新城的宝龙G114地块、栖霞山的中交保利翠语江岚和迈皋桥的星叶瑜憬尚府。

在这些纯新盘中，复地明日之城热度较高。新玄武板块规划比较全面，起步定位也比较高，区域周边有1、3、6、9号地铁线路，商业、医疗等配套齐全，当然，买房人最主要的关注点还是学区资源较为丰富，比如北京东路小学红山分校、南师附小铁北分校、科利华中学铁北分校等（需要提醒的是楼盘未交付前，不能最终确定学区）。复地明日之城为新玄武综合体项目，涵盖住宅、公寓、写字楼及商业，住宅共计打造9栋12-26F产品，户型建筑面积段88-131㎡。

燕子矶板块的万象天地四季和迈皋桥板块的星叶瑜憬尚府为现房销售，着急入住的购房者可以重点关注。万象天地四季即将加推66套改善户型，户型建筑面积140、158㎡，前期加推销许均价为34815-36224元/㎡供参考；星叶瑜憬尚府为纯新盘，户型面积段88-131㎡，涵盖刚需和改善户型，全三房设计，项目目前已在星叶瑜憬湾开放临时售楼处。

从价格上看，城北板块大致可分为三个部分，刚需客群可以重点关注兴智科创新城板块、新尧新城板块和栖霞山板块，整体单价区间约2.6-3.05万/㎡；刚改客群可关注燕子矶板块和迈皋桥板块，整体单价区间约3.55-3.7万/㎡；城北单价超4万/㎡房源主要集中在新玄武、鼓楼滨江和小市板块，定位偏改善些。

【新玄武上市楼盘】
新玄武板块下半年预计有3盘将上市，分别是玄武宝龙城、复地明日之城（纯新盘）、紫金悦峯。目前区域二手房2.5万-5.9万/㎡不等，次新房约4.5-5.9万/㎡，目前区域最高成交单价为中海玄武公馆建筑面积96㎡户型，成交单价59848元/㎡。

【板块看点】
板块定位：科技金融、商务商贸、文旅体验三大主导产业，打造“一带两廊三园”产业空间发展思路，形成六大功能片区。

地铁配套：1、3、6、9号线

商业配套：大壮观路是区域商业中心，这条商务轴线上分布5个综合体项目：宝龙城、招商G24项目、星河WORLD、北京电子城G17项目以及复地·明日之城。

教育资源：北京东路小学红山分校、南师附小铁北分校、民办玄外附小、科利华中学铁北分校、十三中红山分校等。

玄武宝龙城目前暂无房源在售，预计7月加推6、8号楼，首付提升至8成（具体以最终开盘通知为准），放风价格4.5万/㎡，无精装包，户型建筑面积约109㎡，共176套房源。

项目至今共开盘两次，首开首付比例要求为4成，二开为6成，如果此次加推首付8成，那么将实现4-6-8三级跳。

玄武宝龙城打造约58万方都会旗舰综合体，涵盖购物中心、商务办公、住宅和公寓。住宅部分分为2个地块共计11栋，目前在售的是D地块，D地块建设8栋17-18层产品，两梯两户，没有连廊。

项目部分装修标准：中央空调（大金）+地暖（威能）+新风（松下），厨房内采用老板的抽油烟机和燃气灶， 科勒的台盆、龙头，卫生间采用科勒的马桶、龙头花洒（供参考，最终以购房合同为准）。

复地明日之城已公开售楼处，预计即将首开B地块6-9号楼，总高12-17层，户型建筑面积约125、140、169㎡，从户型设置来看，定位更偏改善些。首开放风价4.6-4.7万/平，首付比例约5成起（最终以开盘通知为准），其中6号楼为一梯两户，其余楼栋为两梯两户。

住宅部分分为两A、B两个地块开发，据了解，A地块为5栋20-26层产品，户型建筑面积段105-160㎡，有刚改户型设置。

项目样板间暂未正式公开，装修标准细节未出，预计不会另设精装包，后期物业管理为高地物业。

紫金悦峯暂无房源在售，后期加推时间待定。前期销许均价43748-45966元/㎡，首付最低4成，A地块拟交付时间为2023年3月31日，C地块交付时间为2022年5月31日。从区域看，无论是首付要求还是户型设置，紫金悦峯都是目前置业新玄武的最低门槛。

紫金悦峯分为A、B、C、D、E五个地块，同样是综合体项目，打造包括南京数码港在内的住宅、甲级办公、商业在内的多种业态。住宅分布在A-C地块，由北京电子城打造，共11栋10-26层小高层、高层产品，户型建筑面积约81-143㎡，目前剩余体量为6栋共计488户。

项目部分装修标准：日立中央空调、松下新风系统、菲斯曼地暖锅炉，厨房油烟机、灶具、洗碗机全套西门子品牌，汉斯格雅、杜拉维特卫浴，耶鲁智能门锁等（或同档次品牌，最终以购房合同为准）。

江望润府由正荣和佳兆业联合开发，目前A地块7栋住宅已全部售罄，仅剩余B地块2栋未推，暂无具体推盘计划，户型图暂未出。

项目前期开盘销许均价约4.1万/㎡供参考，首付8成，可另加装修包约4500元/㎡，两梯两户。项目亮点：江望润府在拉萨路小学分校方兴小学施教范围内，与学校仅一街之隔，但由于新房不承诺学区，所以最终以交付后划分为准。

江望润府距离在建5号线约900米；距离在建9号线大桥南路站约1000米。

星叶瑜憬尚府已在迈皋桥街道网板路8号（即星叶瑜憬湾花园售楼处）公开临时售楼处，项目户型建筑面积约88、110、118、124、131㎡，共建设8栋住宅（8-27层），其中2号楼为保障房）。

星叶瑜憬尚府为现房销售产品，在目前市场上较为稀缺。据了解，装修上有杜拉维特、日立、菲斯曼等品牌，配备中央空调、地暖、新风3大系统。

星叶瑜憬尚府距离在建6号线营苑南路站约1.2公里，距离在建1号线北延线、在建7号线晓庄站约1.8公里，距离1号线迈皋桥站约1.7公里。项目毗邻迈皋桥幼儿园瑜憬湾分园，东靠30班小学（规划）、南临36班初中（在建）。

星叶瑜憬尚府目前价格待定，有听说精装现房单价或在3.8万左右，具体要以销许为准。项目旁即为锦麟融誉府项目，整体均价3.5万/㎡，也可以作为参考，目前锦麟融誉府所有楼栋已全部推售，仅剩部分143、195㎡大户型在售。整体来看，迈皋桥区域生活配套齐全，居住氛围浓厚，较为适合周边地缘客改善。

鼓悦蘭园目前在售9-13号楼少量底跃房源，一梯两户，精装修交付，拟交付时间2022年12月31日。项目整体剩余3栋楼（1、3、6号楼）未加推，下一次加推预计是1号楼，户型建筑面积为110、125、129㎡，前期高层销许均价约4.2万/㎡。

小市板块作为主城成熟板块之一，近几年打造的多为低密度改善产品，整体适合改善自住。项目距离地铁1号线红山动物园站约1公里，距离3号线小市站约1.3公里。

鼓悦蘭园旁规划了一所三十六班制小学教育用地。

万象天地四季暂无房源在售，预计即将加推6、11号楼，共计66套房源，户型建筑面积为140、158㎡改善户型，两梯两户，楼栋位于地块中心位置。前期均价约3.55万/㎡供参考。据了解，此次加推，首付或从原来的3成提升至5成。

万象天地位于燕子矶“南大门”位置，同板块内其他楼盘相比，优势在于：

1.精装现房：万象天地四季为现房销售，大约买房后8个月可以拿房，对于急着自住的购房者来说诱惑力比较足；

2.双地铁交汇：万象天地是地铁6号线、7号线交汇处万寿站上盖综合体，楼盘距离地铁站约200米，交通上来说会更加便利；

3.生活配套丰富：自带约21万方万象系商业，一路之隔有招商花园城。

整体来说，追求区域生活便利、拿房快的购房人可以重点关注。

宝能滨江府于6月24日已经加推A地块1-4号楼，首付3成，目前已基本售罄，后期具体加推计划待定，前期A地块销许均价36368-37586元/㎡、B地块销许均价35663-36362元/㎡，供参考。项目住宅分A、B地块打造，A地块为6栋15-17层住宅，B地块为9栋23-26层住宅，总户数1186户，目前剩余体量约547套。

燕子矶滨江区域目前仅有宝能滨江府在售，仁恒公园世纪和燕然居均已收官，“滨江”是宝能滨江府较板块其他在售楼盘的优势。

宝能滨江府旁有中学、小学及幼儿园规划教育用地。值得一提的是，宝能金融中心为约60万方综合体，日前已正式动工，包含一栋约300米总部办公大楼，未来将成为燕子矶城市地标建筑。

精装修包含新风、地暖、中央空调、全屋净水系统等，精装品牌采用了科勒的智能马桶（主卫）、西门子或博世的燃气灶+抽烟机+消毒柜等（最终以购房合同为准）。

万科燕语光年，是南京万科在燕子矶新城打造的首个光年系产品，目前暂无房源在售，预计近期加推收官楼栋5、7、8号楼，户型建筑面积段89-130㎡，前期全装修均价33838-34504元/㎡，供参考。

万科燕语光年是燕子矶首个双限地块，打造12栋27-34F高层住宅，配备约5000㎡街区商业。项目推盘节奏还是比较快的，自2月首开以来，基本维持一月一开的节奏，首开首付即5成，6次开盘均当日售罄，“万科”的品牌影响力还是很够的。

【兴智科创新城上市楼盘】
兴智科创新城板块下半年预计4盘有上市计划，分别是苏宁世茂璀璨云著、紫樾府、江悦润府和宝龙G114地块。区域首付目前3-6成，整体单价约2.8-2.9万/㎡，整体定位偏刚需。

虽然从价格看，区域刚需属性比较强，但自今年以来，区域热度提升，想来原因有二：1.在同档位价格来看，区域的区位还是不错的，距离主城中心并不是非常的远；2.区域规划比较全面且进度较快，后期居住比较便利。作为刚需自住兼顾远期发展空间的购房者来说，区域可以作为选择之一。

【板块看点】

地铁配套：6、7号线在建。

医疗配套：2020年底，江苏省人民医院和栖霞区人民政府签约，栖霞医院将由省人民医院支持，挂牌“江苏省人民医院栖霞分院”。

商业配套：未来板块内未来将汇聚苏宁易购广场（在建，计划引进苏宁极物、苏宁体育、苏宁影城、苏宁易购等）、宝龙大型商业体（在建）等。

教育资源：区域规划高中1所（48班）、初中2所（42班）、小学3所（96班）、幼儿园6所（84班）（数据来自经开区产城融合土地推介会），预计引进鼓楼区和玄武区优质资源，预计2022年具备办学条件（最终以实际挂牌为准）。

苏宁世茂璀璨云著打造约90万方TOD智慧城市综合体，包括住宅、商业、办公等。住宅部分共计拟建30栋高层产品，户型建筑面积段76-133㎡，目前首付比例为6成。

苏宁世茂璀璨云著是兴智科创新城首个“新风系统+地暖+中央空调”三大件齐备的项目。中央空调为日立（或同等品牌） 、新风系统为爱迪士（或同等品牌），地暖锅炉为史密斯（或同等品牌）。1-3层为干挂石材立面，楼间距宽约65-75m。

紫樾府在售B地块1-4、7、8号楼，户型建筑面积为75、89、110㎡，销许均价27433-28357元/㎡，两梯四户，精装修交付，拟交付时间2023年5月30日；在售A地块1-9、11、12号楼房源，户型建筑面积为110㎡。

项目分为A、B两个地块建设，共建21栋24-26层高层住宅，其中A地块拟建12栋住宅，B地块9栋住宅，目前仅剩B地块5、6、9号楼待加推。

江悦润府在售A1-5、7号楼，户型建筑面积76、89、105㎡，销许均价27990-29052元/㎡，精装修交付，拟交付时间为2023年6月30日。

江悦润府规划A、B、C地块，其中A地块打造7栋高层住宅，B地块打造5栋高层住宅以及1栋自持租赁住宅， C地块作为S1城市道路用地。

宝龙兴智科创新城G114地块项目规划已经出炉：用地面积约3.49万平方米，由B、C、E三个分区组成，住宅集中在B地块，主要建设7栋20层住宅、商业及配套用房等。

2021年1月28日，2021G114地块被宝龙拍下，楼面地价9207元/㎡，地块按“限房价、竞地价”方式出让，毛坯限价2.58万/㎡。

恒大云玺华庭目前在售A1-4号楼房源，户型建筑面积段79-142㎡，销许价格29807-31433元/㎡，精装修交付，拟交付时间为2023年10月31日。此外，在售B1号楼，户型建筑面积约80-137㎡，共计121套房源，销许价格30501元/㎡，精装修交付，拟交付时间为2024年5月31日。

恒大云玺华庭分为A、B、C三部分开发，其中，A、B地块为居住用地：A地块建设4栋14-20层高层住宅，目前已全部在售；B地块建设5栋12-19层住宅，目前剩余4栋未加推。项目亮点：配备下沉式会所以及人工湖。

栖霞山板块下半年预计6盘有上市计划，分别是：华侨城翡翠天域、中交保利·翠语江岚、山和九著府、上坤·云栖风华璟园、山语熙府和蓝光雍锦逸境府。

【区域看点】

1.公办南京外国语学校仙林分校华侨城中小学，此外区域内有3个幼儿园，规划了4个教育用地。

2.交通方面：整个栖霞山板块共规划4条地铁线路，分别是在建的地铁6号线、规划的4号线北延、14号线和S5号线。

3.文旅资源：规划国际邮轮母港，将以国际邮轮母港功能作为发展新引擎，增加了港口枢纽及商业、办公等配套设施功能，串联整个栖霞山风景区、华侨城欢乐谷、栖霞古镇等文旅资源。

南京华侨城文化旅游综合项目包含乐园、山体公园、商业、教育、住宅五大板块。其中，住宅部分翡翠天域由万科提供经营管理服务，主打低密度产品。

华侨城翡翠天域目前主力在售M地块低密度多层及小高层产品，整体均价26100元/㎡，户型建筑面积95、138㎡；此外，在售E地块1-11号楼，户型建筑面积为89、115、128、135㎡，销许均价为23906-24653元/㎡。

中交保利翠语江岚共规划建设8栋25-27F高层住宅，户型建筑面积约85、112㎡。

目前已经首开7、8号楼，销许均价为25930-25946元/㎡，8号楼两梯四户、7号楼三梯六户，全装修交付，无精装包，拟交付时间为2023年9月30日。

山和九著府由保利、东原、朗诗共同打造，后期为朗诗物业。

项目共建设8栋高层住宅，目前在售5、6、8、9号楼，户型建筑面积82、89、112㎡，均价约26500元/㎡，全装修交付，无精装包，一梯两户，拟交付时间为2023年6月30日。

上坤·云栖风华璟园共规划建设8栋小高层住宅（1-4栋为9层，5-8栋为11层）。

项目预计即将首开1-4号楼，共约144套房源，预计全装修价格2.7-2.8万/平，另有装修包可选，户型建筑面积89、117㎡，一梯两户。

山语熙府共规划建设8栋11F小高层住宅，户型建筑面积段约82-123㎡，总规划户数484户。

目前在售1、3、6-8号楼，整体均价约2.7万/㎡，一梯两户，全装修交付，可另加装修包，拟交付时间为2022年9月30日。

蓝光雍锦逸境府共规划建设8栋8-11F住宅，打造蓝光“雍锦系”产品，户型建筑面积为84-129㎡，目前2、4-8号楼已加推，剩余1、3号楼未售。

项目精装修交付，包含新风、地暖、中央空调三大件，采用科勒、方太、西门子等品牌（具体品牌以购房合同为准）。

365淘房平台建设部出品
监制：王莉
内容制作：朱蓉蓉
设计：黄治华
数据支持：刘存佳
出品日期：2021.6.29