11号线一期工程南起宁和城际S3号线既有站点马骡圩站，北至浦洲路站。线路全长约26.7km，共设20座车站（其中换乘站7座），其中地下站19座，地上站一座。设车辆段一处，新建主变一处，设控制中心一处。

地铁 11 号线一期工程全线位于江北，是贯穿江北新区南北走向的一条骨干线路，串联起了桥林、五桥、江北核心区、桥北等多个区域，将江北新区重点建设地区有效的联系起来，是加强江北新区总体规划发展的重要支撑。从2016年11月批复至今，江北人民等待这条意义非凡的线路已久。

作为江北“换乘王”，11号线和其余6条线路都有换乘站点，届时可实现与S8号南延线、4号线、3号线、10号线、S3号线、15号线多条线路换乘。设换乘站 7 座，分别为马骡圩站（与 S3 线换乘），绿水湾站（与 15 号线换乘），浦口万汇城站（与 10 号线换乘）， 中央商务区站（与 4、13 号线换乘），浦东路站（与 15 号线换乘），大桥站（与 S8 南延线换乘），柳州东路站（3 号线）。

重大突破！11号线一期工程立项报批前“硬骨头”近日被解决：工程建设项目用地预审与选址意见书发布。根据之前江北新区枢纽办的消息，项目立项报批前需取得省自然资源厅关于地铁11号线一期工程占用永久基本农田调整补划方案及项目用地预审的批复，目前相关工作正在加紧推进。立项批复后，即可组织施工招标等工作。用地预审是工程可行性研究的重要文件之一，11号线一期距离正式到来又再近了一步。

和4号线二期工程一样，11号线一期于2016年11月批复，由于前期PPP项目的原因，进展缓慢，不过现在已经不再采用PPP项目。基本农田审批权限下放，11号线沿线大部分属于待开发区域，并不存在太多拆迁问题，所以后续的工作展开，建设进度将会加快。根据4号线二期建设周期来看，工可研上报到最终中国铁建中标历时近4个月，11号线一期工程工可研目前已经进入最后阶段，今年开工还是有希望的。

11号线串联起的江北是目前南京房地产市场的香饽饽。尤其是江北核心区、城南中心和五桥板块。作为南京上市量大户，刚需、改善还是投资人群在江北都有很广的选择空间。从各个板块热度来看，核心区依然会是置业首选，大量的新盘上市，也将给买房人多一些选择。而后起之秀江北城南中心，对于资金不足又想在江北置业的买房人来说也是个不错的备选。随着五桥通车，五桥口的一批楼盘开始逆袭，相比目前留白较多的三桥、桥林区域，更适合河西外溢江北的刚需客群。

中央商务区是目前江北最热门的区域，它的范围也比较大。从位置上来看，可以分为4个小区域。

一是长江隧道口区域，以启迪水木滨江、江畔都会上城为代表。这个区域位置优越，目前配套成熟，靠近10号线临江站，距离10号线和11号线未来换乘站点浦口万汇城站也不远。这个区域因为有一中分校学区的加持，是目前整个江北核心区二手房房价的顶点，倒挂较多。所以很适合有学区需求的自住人群和投资客，不过区域内的盘门槛较高且相当难买，可以摇着试试。

二是未来的江北新街口区域，主要以扬子江金茂悦、中交G12地块为代表，临近地铁11号线七里河东站。这个区域目前正在大力开发中，自住不太方便，需要一定的等待时间。但周边大型配套集中，有总建筑面积达480万方的江北地下城、新金融中心、图书馆和美术馆等，规划等级很高，属于核心区的中心位置。目前区域内华润国际社区二手房成交均价已经达到了4.1万/㎡，长远来看发展潜力很大。

三是南工大区域，这个区域目前集中的楼盘较多，前期以花语熙岸府为代表，后期则集中了大量的新盘。近期江北的土地供应都集中在此。3月将首开的高关注纯新盘长江时代1314、1516及江北目前的地王新希望G20都位于这个区域。从位置和规划上来说，这里不及上述两个区域。伴随着隧道口的开发进入尾声，这里将是下一个主力住宅区。不过，区域未来上市量密集，在没有更多利好刺激的情况下，二手房价格短期内难有惊喜。

四是扬子江隧道口，以大华锦绣和樾、融侨誉江为代表。区域北侧紧邻江北新街口，南侧靠近全新升级改造的老浦口车站TOD核心区，被两个区域所辐射，是这两个区域间未来主要的居住区。不足之处在于周边安置房比较多，二手房品质都比较一般，后期比较难形成高端居住区。区域首付门槛低，适合摇不到核心区或者资金不足的核心区外溢客群。

江北城南中心去年横空出世，成为浦口区政府重点打造的板块之一。从位置来看，城南中心紧邻研创园，被江北核心区三面包围，是真正的背靠核心区。今年上半年开始，将陆续启动相关规划配套建设工作。这里将与江北核心区互为补充，错位发展。没有望而生叹的8成首付，整体定位更亲民，可共享周边龙华路商圈的成熟配套，适合自住。后期房价表现主要看产品品质和学区，投资不敌核心区。

目前区域内已上市的“三剑客”——正荣润棠府、望江悦府、滨江嘉品集中在一起，都位于城南中心的北部，距离换乘站点浦口万汇城较近，其中正荣润棠府位置更好一些。待上市的星河时代在城南中心的南面，更靠近11号线珠江南站，目前的便利性没有另外三家高。值得注意的是，区域内楼盘均为双限地价盘，交付标准为全装修，可购买升级装修包。

五桥板块受到五桥通车的利好刺激开始逆袭，区域整体潜力空间很大。该区域目前也和雨山路板块有一定重合，享受雨山路地铁及相关生活配套。区域靠近地铁11号线的庙东路、行知路站点，整体来说，比较适合在江北、河西上班的刚需一族。

区域内4家楼盘，佳源广场|玖棠府、江畔月明府距离规划11号线更近，世茂璀璨江山、江山大境则更靠近10号线雨山路地铁站。世茂璀璨江山和江山大境都是现房销售，拿房快。江山大境的毛坯产品在目前精装遍布的市场上比较稀缺。江畔月明府在核心区边缘，属于研创园板块，也在自贸区范围内。周边产业比较多，颇有潜力，但住宅产品刚起步，暂时什么居住氛围。佳源和江畔距离不远，不过佳源更靠近五桥口和11号线，而且自带商业，引进了万达，旁边还规划了公园，位置相对要更好一点。

西江瑞府目前在售精装高层房源，位于4、5、11、12号楼，销许均价27200元/㎡，户型建筑面积约89、114㎡，精装修交付。

项目位于三桥和五桥之间，也处于自贸中央生活区。该板块目前处于价格洼地，但随着自贸区的利好逐步落地，板块价值也会逐步体现出来。在这片空白区域被规划填充之前入手，便是最好的“入股”机会，所以很多买房人也是看中了项目的潜力价值。

相较区域其他几盘，西江瑞府距离规划地铁11号线石塘公园站更近，有一定交通优势。目前五桥已经通车，从江北可以快速到达河西，因此也适合不少在河西的刚需上班族。

锦绣樾江府在售精装高层住宅，销许均价27200元/㎡，具体一房一价，户型建筑面积约89、113、128㎡，精装修交付。

锦绣樾江府位于江北自贸中央生活区，长江三桥和五桥之间。五桥已经通车,从项目到河西非常便利。周边规划有地铁11号线，和最近站点石塘公园站直线距离约1km左右。区域规划还不错，但锦绣樾江府属于区域内第一批拓荒盘，目前周边暂无生活配套，需要等待一定的时间。

整体来说，比较适合地缘客和长线投资者。如果不介意短期内居住不便，愿意等区域发展起来的刚需可以入手。

桥北目前发展已经相当成熟，对于沿线楼盘而言，11号线是重大的利好刺激点。3家在售楼盘中，北外滩水城和滨江雅园更靠近地铁3号线，周边大体量小区很多，生活配套很完善但也会稍显杂乱。更适合刚需自住，十分方便。

改善一直不是桥北的代名词，想在桥北改善自住的客群，中建国熙公馆精装还是可以入手的。未来紧邻地铁11号线，交通方便而且周边比较成熟，只是相对来说，价格远高于周边二手房，性价比和升值潜力一般。

365淘房出品
监制：王莉
策划、制作：孟宇婷
设计：黄治华
出品日期：2021年2月10日