南京目前已经上市的含升级精装包的项目共有19个，其中包括9个双限地块。这只是起步，随着越来越多的双限地块出让、上市，装修包必将成为今年南京房地产市场持续的话题点。河西南纯新盘颐和铂湾昨晚领到全部房源销许，销许均价44300元/㎡，可选2500元/㎡升级装修包，目前仍在报名中。随着越来越多的双限地块出让、上市，装修包必将成为今年南京房地产市场持续的话题点。

含升级装修包的区域较为集中，除了双限区域外，均位于河西和南部新城。不难理解，用这两个高关注改善区域来试水精装包，让改善人群享受服务再升级，也符合购买需求。鼓楼滨江、仙林汇通路这些新房稀缺的区域打造升级装修包，让本就倒挂的房价增加更多溢价的空间。

目前市面上的精装包价格从500元到5000元不等，跨度还是非常大的。精装包价格和板块热度及买房人接受度关联密切，也能直观反映板块的主力客群是刚需还是改善。精装包价格第一梯队的河西北、鼓楼滨江也处于南京新房价格的金字塔顶，苏宁檀悦的5000元/平的精装包在想要符合河西终极改善的需求。相对的，新尧新城定价1000元以内的精装包和刚需定位也较为吻合。

升级装修包在河西就是为了解决高端改善住宅在限价背景下减配的尴尬，满足高端改善客“一步到位”的改善需求。区域自身热度高，客群购买力足够，即使精装包价格不菲也并不缺市场。

开发商为了更好的卖出精装包也是花了很多心思。认购精装包优惠300-800元/㎡不等，还有豪华冰箱、手机以及抽奖活动附赠。比优惠精装包更直接的举措——降首付。精装包价格虽高，但买包首付8成变6成，5成变3成，还有盘最低0首付，对于手上资金不够充裕的买房人而言，买入门槛是降低了不少。此外，还有各种贷款政策也在助推……

从目前市场来看，升级装修包是否购买仍然存在争议。

开发商角度来看，未来上市地块价格都有明确的限制。为了尽快回笼资金，一眼能望到底的售价也加快了开发商的上市节奏。限价之下如何才能赚到钱？挖地下室、卖精装包…

不过制定精装包价格标准时，如何在客户选择和利润最大化过程中找到一个平衡点，是开发商必须考虑的问题。定的高了卖不掉还得砸手上，定的低了没得赚也犯不着。目前已经有精装包价格的区域也为后来将上市的开发商提供了一个定价参考。

买房人角度来看，原本市面上精装盘的交付标准变为全装修后一下子有了落差。买升级装修包要多花几十万，不买包想要后期自己加工装修会便宜些但也费事不少。其实装修包买不买归根结底还是需求问题。

投资、刚需们全装修就足够了，但凡有点改善追求的，价格合适的情况下，买包还是比较有性价比的选择。一些楼盘的精装包优惠政策也是比较诱人的。需要注意，部分科技住宅由于装修条件比较严苛，后期可能无法自己进行二次装修，全装修房未来还有拉低整个小区的成交均价的可能。

【2020年8月27日】

南京精装新政发布。自8月14日开始施行，双限地块一律采用，其他项目开发商自行选择。

【9月底】

苏宁檀悦上市，成为精装新政后第一个“吃螃蟹的人”。项目销许均价5万/㎡，其中包含1500元/㎡的基础装修，额外还有5000元/㎡的升级装修包。

【9月底】

南京南站热盘万科·星耀都荟花园首开397套房源，全装修销许均价约41400元/㎡，其中包含基础装修1500元/㎡，可选择购买2000元/㎡的升级装修包，这也是南部新城首次推出含升级装修包的楼盘。首开共吸引了超3500组买房人报名参与摇号，开盘当天全部卖光。

【10月底】

大校场纯新盘云澜尚府首开，再次将升级装修包这个话题推到风口浪尖，销许均价44780元/㎡（含基础装修2000元/㎡），还有3500元/㎡的升级装修包可供选择。为了促进买房人选择升级装修包，首开时精装包优惠了500元/㎡，大概在3000元/㎡左右。

【11月底】

江北城南中心的正荣润棠府作为首幅入市的双限地块备受关注。项目设置了2500元/平的升级装修包，拉开了江北升级装修包时代的序幕。

截至1月20日，南京已出让双限地块共62幅，已上市的双限地块共9幅，分布在江北城南中心、鼓楼滨江、新尧新城、板桥、铁心桥以及仙林汇通路。

房价到底有没有被限住？这是双限地块上市时大家最关心的问题。和区域此前新房均价对比来看，限价还是到位的。像润岚府所处的汇通路区域，加上3000元/平的升级装修包后售价仍然低于此前区域房价。

新尧新城去年高价地栖霞鲁能公馆首开价格接近3.2万/㎡，房价上涨势头明显，让不少刚需客猝不及防。而今年随着区域内一批双限地块入市，房价明显降温。

除了鼓楼滨江5000元/平的精装包外，多数双限地块的升级装修价格都在2000元/平以内，最低的融信青澜500-600元/平的精装包价格也在刚需可接受的合理范围。把装修升级包从利润点转化为楼盘卖点，或许是刚需盘未来的新出路。

可以预见的升级装修包时代已经来了，不管刚需还是改善未来都将接受装修包的选择拷问。值得强调的是，装修房本身可能遇到的问题就多于毛坯房，不论是全装修还是升级装修，开发商都不应该用偷工减料的态度来对待。买包不买包差别对待的问题在初期已经存在，及时制定监管制度不让个别现象成为常态化，才是升级装修包时代正确的发展走向。

365淘房出品
监制：王莉
策划、制作：孟宇婷
设计：黄治华
出品日期：2021.1.20