江宁板块2021年预计有46盘将上市，其中纯新盘多达23家，占比一半。分别为：孔雀城上秦淮G81、上元府、阳光城百家湖G62、远洋万和方山望、中海方山印、伟星万科四季光年、江宁城建大学城G27地块(凤溪苑）、德信星宸、中交路劲正方新城G35（山语春风雅居）、德信谷里G49、新城云漾滨江、蓝光滨江G08、雅居乐雅郡兰庭、朗诗保利G22、华夏幸福湖熟G64、红豆香江华府、江宁城建禄口G97、碧桂园禄口G97、惠宁市政禄口G98、中铁禄口G98、西部路桥禄口G96、江宁城建禄口G104、西部路桥禄口G105。

由于整体发展较早，九龙湖、百家湖等热门区域房荒明显，近几年登上舞台的上秦淮也将结束爆发期迎来短暂的休眠，方山大学城明年或将接棒成为江宁新晋热门板块。

江宁明年将上市的双限地块共10幅。分布在百家湖、上秦淮、方山大学城、正方新城以及禄口。上秦淮毛坯限价32800元/平，未来区域房价或有小幅度提升。新房遍地开花的禄口未来将上市的2幅双限地均位于如意湖微板块。临近地铁站，位置佳。一旁的中骏合景柏景湾今年在区域普遍去化较难的情况下首开仍卖光了，令人关注。

2021年江宁的主力上市区域为禄口、方山大学城、江宁滨江及青龙山新城。这几大区域都以刚需、刚改为主。沉寂3年之久的江宁滨江在今年苏醒，并迎来小范围上市潮。区域房价也从2017年的1.3万/㎡涨到了2万/㎡，但整体购买力及关注度不算高导致去化较慢。明年新增新城、蓝光两大新盘，竞争将更加激烈。

江宁热门区域改善的选择在2021年依旧比较少。核心区域本身房源量比较紧张，九龙湖两家楼盘待收官后区域或又将陷入房荒。百家湖的阳光城地块明年将上市，毛坯限价在34000元/平，湖景房是个机会。东山的海玥华府首开卖光成绩不错，区域购买力可以，本地人认可度高，地缘改善客较多。区域地王盘上元府2016年拿地至今仍未上市，明年有计划开盘。

九龙湖热盘金隅紫京云筑首开价格3.82万/㎡，成为目前江宁房价的天花板，开盘当天就售罄。九龙湖作为江宁发展的核心区域，寸土寸金，近年来也鲜有新房销售，陷入房荒。与此同时，区域内品质小区二手房成交价纷纷破4万/㎡，区域价值开始攀升。

紫京云筑占据3号线、5号线（在建）双地铁优势，距离诚信大道站很近。一路之隔便是九龙湖，拥有一线湖景资源。周边还有百家湖商圈、隔壁就是在建的九龙湖商业中心，商业配套高端。项目地段加分且为现房销售，精装面积约120-170㎡，是江宁中心区域非常优质的商住用地，想在江宁改善人群不要错过。

弘阳悦禧苑首开均价35799元/㎡，现房销售，打造25栋，地上5层低密叠墅+平墅，建筑面积约140-240㎡。小区配套1.27万方商业、基层社区中心，代建一个9班幼儿园。项目紧邻秦淮河，旁边就是江宁开发区滨河体育公园、网红公园红苹果伊甸园，秦淮河湿地公园，一河三公园环伺。周边5号线前庄站在建，北小分校（江宁开发区学校东校区）今年投入运营，配套成熟、人居氛围较浓厚。

有别于紫京云筑的高层产品，悦禧苑打造的成品叠墅和大平层产品，改善属性更强。缺点就是项目距离地铁站还有一定的距离，出行没有紫京云筑便利。项目自带1.2万方的商业配套，叫弘阳秦淮里，建成后也能满足业主的生活需求，整体来看属于挺适合地缘客改善的项目，居住舒适度会比较高。

项目打造的140㎡的大平层户型在南京比较少见。它最大的亮点就是六开间全部朝南，大横厅，窄进深。北面带有露台。顶楼采用斜顶的设计，在书房的位置带有斜开的天窗。并且，顶楼平层户型带有地下室。独立电梯入户，电梯是直接装在室内，直达顶楼。

融信秦尚栖庭作为上秦淮云台山河以南的第一家楼盘，上市后并没有受到买房人较多的青睐。云台山河以南目前处于待开发状态，周边配套还不成熟。项目距离现有的地铁、商业配套相对比较远。未来三号线三期开通后，项目距离最近的云台山路地铁站约800米左右。按照目前游府西街小学分校的学区划分，项目也暂时不在其中，紧邻的有一块规划初中用地。

整个项目是5-7层低密度多层产品，密度低，舒适度比较高，改善定位，成品房均价超3.3万元/㎡。据了解，项目中途也从成品房改成了精装修。期房相比云台山以北的上秦淮核心住宅区普遍是现房来说，没有太多优势。 但目前上秦淮的现状是云台山河以北宅地基本开发殆尽，楼盘逐个清盘，未来开发预计都将转向云台山河以南。

上秦淮目前仅剩孔雀城上秦淮G81一家纯新盘待上市。2020年11月2日，上秦淮G81地块达最高限价摇号，最终被孔雀城以157000万元拿下，成交楼面价21309元/㎡，超过此前区域最高地价银城旭辉上淮铂悦府（楼面价19991元/㎡），晋升为上秦淮新地王，毛坯限价3.28万元/㎡。

今年9月，百家湖G62地块被阳光城以93000万元拿下，底价成交，楼面价8218元/㎡，毛坯房销售限价34000元/㎡。百家湖一直被称为是江宁“新街口”，配套的成熟度毋庸置疑，而早期的开发使得区域内久未有宅地出让。难得出让的宅地关注度颇高。

海玥华府位于江宁东山核心地段，首开均价32780元/平，为现房销售。靠近东山公交总站，1号线、5号线（在建）、12号线（规划中）三条地铁线环绕。周边规划配建一所12班幼儿园，由区政府负责出资建设。周边还有上元中学、文靖东路小学，以及在建设中的泥塘初级中学。

该项目是海玥系首进江宁，也是江宁第一个获得绿色、健康双三星认证的科技住宅项目。对标河西豪宅，沿用海玥名都的“9H生命滋养系统”，打造恒温恒湿恒氧恒静的4恒科技住宅。对于房荒已久的东山主城，改善地缘客都十分关注。

方山大学城目前在江宁各板块中热度还算可以。区域二手房整体均价在2.5万/㎡，品质二手房价格2.6万/㎡以上，个别高品质小区突破3万/㎡。区域宜居性高，新房价格在3万/平，整体倒挂并不明显。以刚改楼盘为主，主力客群多是周边地缘客。和相邻较近的上秦淮相比，片区储备地块较多，未来发展势头比较强劲。

板块发展比较成熟的是方山中部大学城商圈，近1号线南京交院站、文鼎广场、龙湖新壹城，区域内有江宁体育中心、南京晓庄实验小学、东方龙湖湾幼儿园，配套齐全，居住氛围浓厚，占据区位优势，上市楼盘基本不愁卖。

方山北距离江宁核心板块较近，但是没有地铁，出行自驾比较方便。这里也多以别墅产品为主，整体定位偏改善。

整体来看，明年方山的上市量集中在方山南，其中值得关注的是伟星万科四季光年，距离地铁较近，占据交通优势，毛坯限价2.43万/平。方山南还有大量宅地待拍，板块楼市发展重心南移。已有齐武路初中、小学（东外分校）、南外方山，江宁城建G99商业，吉印大道桥等，商业、交通配套有待加强。

江宁城建大学城G27地块备案名为“凤溪苑”。规划4栋24层高层，临近文鼎广场一边将建一个3层高的幼儿园。精装高层放风3.2万/㎡，户型最小80多㎡，最大140多㎡，预计2022年交付。项目由江宁城建开发，是其首家商品房项目，此前多打造安置房和城建工程，操盘能力如何，有待考验。项目距离地铁较近，预计上市会摇号。

1号线中国药科大学站附近的四季光年，打造建面约89-125㎡的高层，预计下月公开城市展厅。该项目共规划11栋高层住宅，为商住混合用地，占据地铁、价格优势，比较稀缺。地块内将配建有商业和基层社区中心，形成区域内的社区生活中心。周边有南京外国语学校分校、晓庄实验弘景大道小学等，生活配套成熟。地块附近有保利梧桐语、金轮津桥华府、银城一方山、五矿澜悦方山等众多小区，人居氛围浓厚。

远洋万和方山望主打精装小户型，89㎡户型双阳台设计，预计3万/㎡。于刚需而言，性价比较高。

中海方山印低密多层，定位改善，高配精装放风价32000-34000元/㎡，中海品质，舒适度较高。

项目是目前区域内唯一毛坯房，总价预计240万，价格非常诱人。当下江宁250万左右的楼盘，多数都在禄口，整个大学城仅山和宸园一家价格优势明显。毛坯房在装修风格上可以发挥的空间更大，但可能入住时间没有精装房快。

【方山大学城配套】

交通：地铁1号线；天印大道、龙眠大道、绕城高速、吉印大道等主干道；方山南部吉印大道跨秦淮河大桥可一桥速达九龙湖。

商业：文鼎广场、龙湖新壹城、保利樾广场、方山南6.5万方商业即将开建，商业配套正在加强。

教育：南京市月华路小学（力小分校）、南京晓庄学院实验小学、南外方山分校（南外直属分校）、齐武路中小学（东外分校）等。

医疗：区域内有省内首家、国内第二家邵逸夫医院（南京医科大学附属逸夫医院）系省属三级医院（公立）。

雅居乐雅郡兰庭已经公开售楼处及76、89、105平米样板间，项目预计1月首开，拟建设12栋16-27层的高层住宅，放风价2.6-2.8万元/㎡。由雅居乐、金茂联合打造，系“雅郡”系列高端产品首次落地南京，是未来区域标杆性优质楼盘。

项目所处的青龙山新城区域内在售新房项目较多，产品同质化严重，竞争较大。但项目主打76㎡和89㎡的小面积房源，总价较低。比较适合自住的刚需。

江宁滨江新盘新城云漾滨江已公开售楼处，其中85㎡、100㎡户型样板示范区开放。项目预计下月初首开6、8、9#，共计479套房，精装修带中央空调、新房。首开楼栋中间户75㎡、85㎡，边户均为100㎡，三梯六户，层高25-26层。放风价1.9万/㎡，总计预计143万起，首付预计43万起，入手门槛低于周边其他盘。

新城云漾滨江由G43、G44两块地合并开发，打造16栋精装高层，共2475套房。项目建筑面积约75-125㎡，共计75、85、100、125㎡四种户型，首先出售的是G43地块。

江宁蓝光滨江G08项目备案名已批复，叫“未来辰悦嘉苑”。今年4月29日经过43轮竞价被蓝光拿下，地价达最高限价11351元/平，自持租赁住房面积1200平方米。超过此前区域最高价地鲁能硅谷公馆（楼面价11077元/㎡），成为滨江新地王。共规划 7 栋18层左右高层住宅及相关配套设施。

蓝光滨江G08位于滨江新城成熟居住区，周边有金宝滨江商业广场、江宁初级中学、滨江新城中学、滨江新城小学，江宁社区卫生服务中心，石刻湖公园，配套成熟齐全，人居氛围浓厚。项目离在售盘中北三盛汝悦铭著比较近，生活配套优势明显。

区域新房价格在2-2.3万/㎡之间，但是二手房房价在2.1万左右，倒挂不明显，适合在江宁或者城南上班的刚需一族。

东善桥纯新盘德信星宸已经公开售楼处、样板间，建筑面积约89、107、127、142㎡，毛坯限价2.06万/㎡，精装修交付。计划首开89、107㎡两大户型，216套房源，最快1月底开盘。

项目位于东善桥集镇中心，相比于正方新城其他楼盘，更近主城、将军大道，周边配套更成熟，生活便捷度比较高。

江宁正方新城纯新盘中交路劲正方新城G35地块备案名曝光，叫“山语春风雅居”，预计明年上市。正方新城G35地块作为南京首批限房价竞地价地块，7月10日被中交+路劲以20.6亿拿下，楼面价11334元/㎡，毛坯限价20600元/㎡。根据规划，项目将建18栋24-27层住宅。

中交路劲正方新城G35地块位于正方新城江苏软件园片区，近拉小分校、吉山软件园幼儿园。目前，江苏软件园紫金片区已有4家楼盘（1家收官交付），周边在售荣盛隽峰雅苑毛坯高层均价20603元/㎡，毛坯多层均价22969元/㎡；联发云启精装高层均价23540万/㎡。区域居住氛围将越来越浓厚，发展速度正在加快。

作为江宁刚需阵地，禄口的供货量一直都相当充足，目前明显供大于求，绝大多数楼盘都处于默默领销许、慢慢去化的状态。区域内卖得相对较好的是如意湖周边的楼盘。规划更新、有明显地铁、配套等利好的区域可以在重点上市量中脱颖而出。本月刚刚出让的两幅近地铁宅地（碧桂园G97、中铁G98），未来上市应该也将成为区域红盘。

中骏融信雍景台（承露园）12月31日新领3#、10#、14#最后三栋楼销许，共计180套精装房源，建面129㎡，销许价格18998-22107元/㎡。

365淘房出品
监制：王莉
策划制作：孟宇婷
数据支持：姜娇、林雪原
设计：黄治华
出品日期：2020.12.31