截至2020年12月31日，2020年南京新房（含高淳溧水）共成交86347套，同比去年（全年成交83457套）微涨3.5%。

除去高淳溧水成交量，南京主城新房成交量为70278套，为近4年的最高值。2016年是南京房地产发展顶峰时期，2017年成交量出现了断崖式下跌，成交量砍半。近4年开始小幅度爬升，但爬升速度并不快，想要回到2016年超12万的成交量还是有难度。

今年的认购、成交峰值均出现在12月。上半年的认购成交走势和去年同期相似，只是年初受到疫情影响，起步较低，但是金三银四开始随着疫情管控放宽，原定2月上市的项目积压到了3、4月开始释放，买房人的购买力开始回升，市场开始回暖。12月一批房企年末抢跑，多家热门纯新盘入市，带动买房人购买热情。

不过今年的金九银十并没有表现出往年的水准，同比去年9月认购12960套，成交9683套的数据，今年9月认购8764套，成交5616套的成绩下滑十分严重，认购跌幅达32.4%，成交跌幅高达42%。但这也与9月热盘都集中在月底上市有一定的关系，不少楼盘认购成交数据被计入了10月。

从2020年南京每月实际上市量走势可以清晰看到，9月为全年上市量最高。当月开盘85次，超1.6万套房源入市，同比环比涨幅都超过了40%。9月底一周内疯狂领54盘销许，创下记录。南京新房库存也在9月短暂超过6万套，但随着领销许后开盘潮的来到，很快降了下去，保持在5.5万套以上高位。

近几年，南京新房库存在持续走高，增长态势明显。2018年突破4万，2019年迈向5万大关，而今年直接冲破了6万的高位值，新房库存量达到了一个新的高峰！截至2020年12月31日24:00，南京新房库存总量为62630套。

库存上涨意味着上市量变多，去化变慢，市场过于饱和，供远大于求。在这之前，南京房地产历史上新房库存突破5万的年份有两个，一个是2014年，一个是2011年，这也都是南京房地产市场遇冷的两个年份，认购成交量都出现了大幅下跌。

以目前南京房地产市场的规模来看，新房库存保持在3-4万之间都属于正常水平。5万已经该拉响警报了，6万+的出现对于开发商而言，绝对不是个好消息。市场分化变得越来越明显，热门区域楼盘逢开必抢，可多数区域都呈现卖不动，去化难，福利优惠吸引买房人也难成交的问题。

高库存、出货难也和南京买房人日益增长的“房商”有关。互联网时代，人人都可以通过网络资讯了解到更全面的信息，板块真火假火，楼盘真好假好搜一搜便知道。买房人相较从前变得从容了不少。热门区域、热门楼盘带着摇，摇上就买，摇不上就接着摇。选择变多，拼命想要挤上车的心态就发生了变化，更多的买房人能够分得清什么样的房子真的有上升价值，也能更多的结合自身需求去做决定。

截至2020年12月31日，南京新房全年开盘656次，远超去年。江北、江宁仍然是南京新房供货主力军，高淳、溧水紧随其后。巨大上市量的背后是日益增长的销售压力。主城房子少，可是不愁卖；江宁、浦口还有南京不限购的三个区域，虽然房源充足，但是卖不动，局部火热只出现在江北核心区、江宁九龙湖等区域。

非热门板块项目房源卖不动，可全年的销售任务依然还要完成，只能靠热盘来冲业绩，与此同时，为了维护市场稳定，这两年来南京也在不断增加热门板块的土地供应。这样一来的结果就是，买房人奔着热门板块倒挂福利而去，一轮轮的摇号碰运气，冷门板块的房子更加无人问津。

今年11区成交量里，栖霞区冲进了前三名。这与区属内的高热度板块燕子矶脱不开关系。作为今年南京房地产市场上半年的顶流，热度维持了一整年。逢开盘必摇号，过去并不受关注的这里一下成为了网红区域。

板块热度提高对于楼盘销售起到的是决定性作用，没有利好刺激的区域很难受到买房人关注。

今年南京新房摇号规则变动较多。年初人才政策实施后，人才房专门按照房源套数的20%-30%比例划出优先供应给人才。7月楼市新政“宁九条”颁布后，支持刚性购房需求，明确商品房上市向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。摇号规则变得更加复杂，但也为更多刚需买房人创造了机会。

今年南京新房摇号报名人数前10位的楼盘中，有1家楼盘上榜两次，霸占第一、二位，它就是江北核心区的江畔都会上城。从板块来看，江北占比最高，10盘中占6盘。除了中央商务区隧道口的融侨誉江外，其余均位于正核心区，江北作为南京近年发展最迅速的板块之一，还是受到多数买房人的青睐。

2021年1月6日14:00，由365淘房、网尚研究机构主办的“稳态-新机”南京房地产市场高质量发展论坛暨销售龙虎榜将重磅发布，敬请关注。

365淘房出品
监制：王莉
策划制作：孟宇婷
设计：黄治华
出品日期：2020.12.29（最终数据会在次年1月更新）