365淘房独家统计，城中、城南2021年预计有24家楼盘将推新，其中有13家纯新盘，占据主力，分别为：栖霞建设城中G17地块、金基望樾府、金地大成雅境、金基G76项目、明阅府、香港嘉华南站G89地块、万科南站G46地块、上海铁路局G68地块、银城下关城开G50地块、彰泰观南府、凤汇壹品居、宝能翡丽河滨、海伦堡G65地块。

从区域上来看，上市量主要集中在南部新城（大校场和南站）、板桥和中央科创生活区。南部新城有9家楼盘计划上市，占据绝对主力，南站万科和香港嘉华两家拖了很久的新盘都有上市计划，未来想置业这个区域的买房人机会多了一些。之前比较沉寂的板桥，2021年也有6家新盘将上市，给刚需的选择多了一些。

从价格上来看，板桥和中央科创生活区更适合刚需一些，预算更充足一些的刚需买房人可以关注河西南岸的都会澜岸、世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府，比较适合河西或河西南上班的客群，板桥凤汇壹品居毛坯限价2万，未来比较有价格优势，适合资金有限的刚需一族。大校场和南站关注度也是非常高，不过项目价格动辄放风4.5万甚至5万以上，门槛颇高，更适合有改善自住需求的买房人。

对于土豪来说，玄武湖旁的金陵玖园、朝天宫附近的栖霞建设城中G17地块都比较适合终极改善。

南京红花—机场地区（大校场片区）四至为北起秦淮河、运粮河，东南至绕城公路，西至大明路，西南抵宁溧路，规划总用地面积约9.97平方公里。该区域是南京主城范围内最后一块可供整体规划、开发的规模用地。

大校场片区定位为南京主城城南中心的重要组成部分，以高端服务和创意产业为特色的综合性城市新区。新区教育、医疗、居住、商贸、办公等“五脏俱全”，将成为南京的第二颗“心脏”。

目前区域内有6家楼盘2021年有上市计划，除了前期的大热盘华著兰庭、云澜尚府、金陵华夏中心，还有4家新盘：金基望樾府、金地大成雅境、金基G76项目、明阅府。

大校场几家楼盘里，从个盘区位来说，金陵华夏中心的位置更优一些，紧邻机场跑道，靠近地铁，也是地铁5号线、10号线机场路站换乘地块，未来交通上会比华著兰庭更方便，也会更接近跑道公园。金基望樾府和金基G76地块在区域东北角，更靠近云澜尚府，金基望樾府预计会顶着南部新城房价天花板卖，户型面积也是140多平起步。金地大成雅境靠近南部新城医院，位置也不差。

金基望樾府规划建设九栋16-32层住宅，共计670套，户型建筑面积约143、165、167 、185、234㎡。2020年1月15日，南部新城G107地块经过72轮竞价，最终被金基以34.3亿拿下，楼面地价31149元/㎡。

金陵华夏中心12月23日首开，开盘房源为G地块3、4、6、7号楼，户型建筑面积为121、143、173㎡，共计272套房源，销许均价为43680-45990元/平，可加精装包2500元/平，两梯两户，首付8成，拟交付时间为2023年12月31日。

明阅府已公开售楼处，四季度上市，打造2栋14-17层住宅，户型建筑面积140-170㎡。2019年10月10日，由南京交通投资置业以8.1亿的总价，楼面价16597元/㎡底价成交。项目规划总建筑面积约8万㎡，用地面积约2.4万㎡，将在地块上打造科技住宅、社区中心和商业。

金地商置南部新城G13地块已定案名为金地大成雅境。2020年04月30日，南部新城G13地块被金地商置以底价687000万元拍下。该地块界址东至规划东风河路，南至机场跑道，西至规划明匙路，北至规划西一路。实际出让面积113278.47㎡。为商住混合用地、商办混合用地，出让年限住宅70年、商业40年，综合容积率4.44。

项目拟建8栋住宅，户型建筑面积约95、115、135、143、 180㎡，其中东侧为5栋6-15F低密度多层和高层（1#1-2F有局部商业和物业及配套用房），西侧为3栋16-23F小高层（1-2F有商业、养老服务用房）和一栋酒店。项目靠近建设中的地铁6号线。

华著兰庭已领4、11、14、15号楼销许，共计183套房源（人才房源55套，无住房保障房源55套），户型建筑面积100、116、130、157、172㎡，4号楼销许均价44800元/㎡，11、14、15号楼销许均价46471-49456元/㎡。

项目由金地、华侨城和颐居联合打造，将推出约100-171㎡三房两卫起步的高层和洋房产品，距离跑道机场公园较近，不仅享有滨河水岸景观，更可推窗直视跑道机场公园，区位优势明显。

云澜尚府12月23日开盘，开盘房源为5、9号楼，共计256套房源，户型建筑面积143、168、188㎡，全装修均价约44780元/㎡，精装包3500元/㎡，首付8成，两梯两户，拟交付时间为2023年3月31日。

从地块的位置来看，云澜尚府更偏向于改善，居住氛围较纯粹，项目与金基望樾府相邻，也靠近学区地块。华著周边有老小区，配套居住氛围稍复杂，稍微不同的是，华著有100平左右的小户型，比较适合小年轻作为首套住宅的置入或者是投资。

南站2021年将上市的两家楼盘都是新盘，且都是拿地很久的高价地盘，上市时间一拖再拖，接近3万的地价，未来区域房价或将刷新。

万科2016年9月23日拿下G46地块，为商住混合用地，最终楼面价27168元/㎡。地块需现房销售，预计将建4栋高层住宅及部分商业、办公，上市时间待定。目前拿地已经4年多。

万科南站G46地块与绿城深蓝、左邻右里、宏运国际村、宋艾新村相邻，其对面就是宏运小学，周边还有商务宾馆、超市、药店，配套设施齐全，距离三号线宏运大道站很近，交通十分便利，生活氛围浓重，周围还有不少在建工程。

香港嘉华这个项目体量不大，总共就两栋，房源套数不是很多，上市时间待定，现房销售，目前还没有更多信息公布。项目2017年3月拿的地，距今也有3年多了，地价27350元/平，和万科南站G46地块一样，属于高价地项目，压力比较大。

2020年11月20日，2020G68地块最终被上海铁路房地产开发经营有限公司以底价370000万元拍下，楼面地价25646元/㎡，毛坯房限价41000元/平。

G68地块紧邻虹悦城，距离河西和主城都很近，周边生活配套成熟，商业繁华，凤台南路连接应天大街、城西干道、绕城公路，四通八达，区位的优越性可见一斑。

G68地块临近城南两个人气旺的楼盘——花语江南和仁恒城市星光，目前主城核心区域出让宅地较少，G68地块毛坯限价4.1万/㎡，又能“一步进河西”，关注度很高。不过该地块周围也有不利因，一个是西侧多年搬迁“爽约”的宁芜铁路，一个是东侧的高速。

仁恒城市星光暂无房源在售，预计近期加推，具体以销许为准。前期房源为8、9、12、13号楼，户型建筑面积为100、110、126、143㎡，首付5成，销许均价为43520-44314元/㎡，两梯四户，精装修交付，拟交付时间为2023年6月30日。

仁恒城市星光位于小行，与河西基本一街之隔，又靠近软件大道，周边有很多企业和上班族，在购买力上是有优势的，周边也没有很多新盘可以选，另外仁恒口碑也比较加分，综合看性价比还是不错的。此外项目本身规划了教育用地（幼儿园+小学+中学），有一定想象空间。但是这个学校目前还没有开建，有想象空间的同时也具备一定风险。不足的是，周边环境较为老旧已经定型了，整体城建刺激不会太大。

彰泰·观南府共打造4栋27层住宅共432套房，其中有60套为人才房，只有372套对外销售，户型面积为96㎡三房和128㎡四房两种。

项目为首批双限地，毛坯房最高限价3.2万/㎡，项目分为全装修和升级装修包两种形式，升级装修包预计不超过2000元/㎡；最快明年1月首开1号楼和5号楼共216套房源。

彰泰·观南府属于城南铁心桥板块，地块的旁边就是龙湖天钜和中海城南公馆，距离地铁S3号线贾西站很近，也是广西房企彰泰在南京的首个作品。

银城下关G50地块位于也位于铁心桥，但是与彰泰观南府相比，位置稍微差了一些。地块周边多为安置房小区，西侧是马家店规划学校，目前小学部分软件谷第二小学已建成，今年第一年开学招生，中学部分还在建设中。不过周边基本的生活配套比较齐全。

项目毛坯房限价2.6万/㎡，参考一批已公开的双限项目，地块也极有可能是全装修+装修升级包的形式上市，加上1500-2000元/㎡的全装修，全装修均价预计在27500-28000元/㎡。距离地块最近的商品房小区是莱蒙水榭阳光小区，目前二手房均价29761元/㎡。可以看出，未来上市，倒挂不会太明显。

2021年，板桥将迎来上市量小高潮，区域有6家楼盘计划入市，除了星叶欢乐城、石林云城、宋都柏悦府，还有3家新盘：凤汇壹品居、宝能翡丽河滨、海伦堡G65地块。

目前板桥区域二手房的成交均价毛坯房在2.2--2.3万/㎡之间，开发商自装修的精装房和个人装修房价格稍贵，在2.6万/㎡左右，整体上来说，区域倒挂不明显，加上地铁等配套的缺失，板桥还是更适合刚需自住，投资属性较弱。

宋都柏悦府在售7、10、13、14、16、18、19号楼，户型建筑面积为92、126、127㎡，整体均价为26780元/㎡，两梯四户，精装修交付，拟交付时间为2022年12月15日。

星叶欢乐城在售1-5号楼房源，户型建筑面积为89、90、107、108、128、130㎡，销许均价25075-25668元/㎡，精装交付，拟交付时间为2022年9月30日。

石林云城近期已加推，开盘房源为27号楼，共计24套房源，户型建筑面积为89、110、129㎡，销许均价为28692元/㎡，一梯两户，精装修交付，拟交付时间为2021年12月31日。

凤汇壹品居预计近期首开1、3号楼，户型建筑面积为89㎡，三梯六户，拟交付时间为2023年6月30日。项目建设4栋26层高层住宅、3栋27层高层住宅、1栋18层高层办公、部分沿街商业及其他辅助用房。

凤汇壹品居项目毛坯房最高限价2万/㎡，预计会是全装修+装修升级包的形式上市，放风价约为2-2.4万/㎡。对比周边的楼盘，有一定的价格优势。

宝能翡丽河滨项目共规划14栋高层住宅，小区还将配建沿街商业，户型建筑面积约93㎡、120㎡、132㎡三种；宝能翡丽河滨旨在打造区域品质标杆项目，品质和装标不会差，小区人车分流，配备了夜光跑道、儿童乐园、萌宠乐园等设施，将打造公园式全龄化生活社区，项目上市价格可参考附近新盘。

宝能翡丽河滨位于板桥新城，毗邻在售新盘宋都柏悦府，规划用地性质为商住混合用地，共规划14栋25-26层高层住宅、2栋办公，还将配建近2万方沿街商业。

2020年9月24日，经过3轮竞价，2020G65地块最终被海伦堡开以总价157000万元拍下，楼面地价10557元/㎡，毛坯房限价23000元/平。

2021年中央科创生活区预计有3盘上市，分别为：都会澜岸、世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府

世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府更适合地缘客自住，电建和世茂区位相邻，离地铁站距离也差不多，严格意义上来说，世茂离西善桥老城区更近一点，世茂的品牌认可度相对较高。再加上世茂自建商业配套，地块也相对独立，比起电建的周边配套更完善，精装标准的和户型，也是世茂更好一点。都会澜岸前期开盘在3个项目中热度最高。

世茂璀璨睿湾暂无房源在售，后期加推计划待定。前期加推房源为C7、8号楼，共计256套，户型建筑面积为95、117、119、138㎡，销许均价为29958-31893元/㎡，两梯四户，拟交付时间为2022年12月31日。

电建洺悦华府在售9、12号楼房源，户型建筑面积89、113㎡，均价29400元/㎡，精装交付，预计2021年12月31日交付。

都会澜岸12月21日新领13号楼销许，共计120套房源（人才房源36套，无住房保障房源36套），户型建筑面积为78、89、108㎡，销许均价为30839元/㎡，两梯四户，拟交付时间为2023年9月30日。

一向较为沉寂的城中板块，在下半年会有两大高关注度项目上市，中冶锦绣珑湾（新盘）、银城金陵玖园（新盘）。作为城中稀缺的改善新房，两个项目一个靠近玄武湖，一个靠近秦淮河，景观优势、地理位置都很出众。放风价格也是非常高端，更适合终极改善入手。

栖霞建设城中G17地块位于朝天宫，为商住混合用地、二类居住用地，楼面价39199元/㎡，规划建设8栋6层住宅、1 栋商业及1栋配套用房。

项目位置很好，多层产品，得房率高、靠近新街口，离地铁5号线近，配套比较方便。不过项目周边环境比较老旧，老破小很多，没有高端居住氛围，另外也没有很好的学区，适合有老城南情结的改善居住人群。

金陵玖园今日（12.21）新领大树根56号1、2幢，66号3、4、7幢销许，共计73套房源（15套优先人才、22套优先无住房家庭）。

项目位置原为红星美凯龙地块，从周边环境可以看到，金陵玖园地理位置十分优越，东边紧邻明城墙和玄武湖，西面便是高端商业综合体金茂汇。二手房方面，由于有中央路小学、科利华中学双重加持，地块周边二手房均价纷纷突破5万元/㎡大关，一墙之隔的大树根小区更是破6万/㎡，但是各个小区挂牌的二手房数量都较少。

早前有放风消息称该小学为中央路小学或者北京东路小学分校，再加上附近的科利华中学，金陵玖园未来学区充满想象。

365淘房出品
监制：王莉
制作：宋晨
设计：黄治华
数据支持：周梦颖、章婧倩
出品时间：2020.12.25