城东仙林板块2021年预计有27盘将上市，其中纯新盘10家。分别是：紫星荣院、半山云邸、正荣润岚府、中南G83地块、中海马群G84地块、钟山峰景、光华门G90地块、亚东麒麟G51地块、高科麒麟G87地块、华夏幸福龙潭G42地块。城东占6家，仙林占4家。

明年仙林在市场上的角逐，除了上述两大热门区域外，还新增了汇通路区域。这里属于规划麒麟地铁小镇范围，也是今年双限新政施行后城东房价被“砍”幅度最大的区域。此前区域热盘大鱼VILLA收官均价为40270元/㎡，周边二手房多以独栋、联排别墅以及大平层为主，朗诗保利麓院等小区二手房挂牌均价已超5.5万/平。

该区域目前已出让的2幅双限地块未来毛坯限价仅2.75万/平，全装修房源未来预计售价在29000-29500元/平，算上升级装修包还是和原来4万/平的均价有一定差距，也让不少买房人盯上了这里。该区域内还有不少宅地等待出让，未来开发空间也比较大。

城东明年比较吸睛的楼盘主要位于麒麟科创园。今年首开的仁恒城市星徽打破区域限价，带动了板块的购买力。明年两幅相邻双限地块将上市，毛坯限价2.6万/平，包括了品质开发商高科打造的住宅产品，预计将掀起一波热潮。新房稀缺的马群以及遍及豪宅的环紫金山板块都有改善盘将上市，复地御钟山三期以及纯新盘钟山峰景是城东终极改善人群不错的选择。

今年纵观全市房地产市场，城东仙林并不算抢眼，这与稀缺的上市量有很大的关系。热门区域如紫东核心区、仙林湖更是鲜有供货，出现房荒。不过买房人在等待的过程中，板块利好也在一步步落实。紫东核心区公办南外在9月迎来开学；灵山北路东延工程迎来重大进展，九乡河大桥正式合龙即将通车；鼓楼医院“紫东医院”也来了。仙林湖北部中学的最新规划公布，未来教育资源将再升级。

深业青珑上府12月首开7、8号楼共170套房源，户型建筑面积约98㎡、117㎡、127㎡，精装均价29862元/㎡。这个价格和此前誉峰苑收官价格相差不大且没有额外的首付验资要求，可谓惊喜十足。目前区域内的二手房最高价已经超3.6万/平，和首开价格存在超6000元/平的倒挂，鸡腿盘没跑了。

项目周边汇聚了誉峰苑、文澜府、珑悦、东望府等众多楼盘，与已经开学的公办南外一路之隔，是区域内目前仅存的一家现房。作为深业首进紫核的标杆之作，深业青珑上府的精装标准也非常高，包含格力中央空调、菲斯曼地暖、科林贝思新风系统等。该项目将是紫东核心区短期内的唯一供货，明年也抓住机会摇号吧。

紫星荣院目前项目售楼处已建好，暂时还未公开，公开时间待定。项目规划建设2栋7层、4栋11层多层住宅以及1栋7层社区配套，建筑面积约108㎡-176㎡，配建1000㎡下沉会所。

项目位于紫东核心区青龙地铁小镇，临近公办南外，2018年12月18日，经过17轮竞拍，被南京高科置业有限公司以总价6.4亿竞得，成交楼面价17514元/㎡。此前有消息称，项目将打造高科荣境的升级版。项目南侧与公办南外仅一河之隔，西侧即为深业青珑上府，南侧为已经收官的低密度多层阳光城文澜府，整体定位偏改善，对高科品牌认可的买房人及地缘客不少，未来上市应该不愁卖。

半山云邸位于仙林湖板块，也是仙林湖的最高地价盘，楼面地价27142元/平，由栖霞建设与大发地产联合开发。位于已交付小区星叶枫情水岸与在售精装盘水沐雍荣府之间，地理位置比较优越。

半山云邸预计最快今年12月底首开4栋小高层及部分多层住宅，具体首开楼栋待定，项目共规划建筑面积约121㎡、123㎡、135㎡、165㎡等多种户型，其中小高层均为121、123㎡户型，精装均价可参考高科紫微堂平墅收官时的4万/平。

与其它纯新盘不同的是，在项目沙盘旁的展示板上挂着“南京市栖霞区教育局”的红头文件，在这份文件中初步确定半山云邸位于金中仙林、金小仙林湖校区的施教区范围内。

作为仙林湖低密高端改善产品的半山云邸，在精装标准上面也费了番心思。项目将采用日立中央空调，菲斯曼地暖，杜拉维特和高仪的卫浴组合，西门子油烟机、灶具、洗碗机等精装标准。

水沐雍荣府是仙林湖目前唯一在售精装盘，项目前期精装均价在3.2万/㎡左右，而周边八大小区的二手房均价已经站稳3.5万/㎡，新房二手房存在一定差价，这也是仙林湖限价3.2万/㎡最后的倒挂福利盘。

尽管项目位置总体来看不算优势，但和旁边纯新盘半山云邸2.7万/平的楼面地价相比，价格优势还是存在的。仙林湖目前剩余可出让的宅地不算多了，未来新盘上市区域价格预计还会有上升，近期仙林湖北部中学的最新规划也已经公布，未来教育资源将再次升级。水沐雍荣府89平的小户型是想置业仙林湖但预算不算充足的买房人难得的机会了。

正荣润岚府项目预计12月底首开2、3、5、6、9共288套房源，户型建筑面积约122、142㎡。项目共规划9栋总高18层住宅、2栋商业及相关配套设施，共540套房源；预计两次开盘后清盘，拟交付时间为2023年6月。

项目位于仙林汇通路地铁站附近，属于规划麒麟地铁小镇范围内。今年7月10日经过54轮竞拍被正荣地产以总价13.8亿拿下，楼面地价19887元/㎡，达到最高限价，自持人才房建筑面积6000㎡，毛坯限价2.75万/平。

正荣润岚府只有两种户型，建筑面积约122平和建筑面积约142平，户型起步122平基本与河西一致了。正荣润岚府最大的优势在于距离地铁站、仙林中心都非常近，并且由于限价的原因全精装后价格在2.95万/平左右，相对周边单价超4万/平、总价动辄千万的豪宅来说，性价比很高。

近期仙林汇通路G83地块曝出新消息，未来项目将由中南置地、银城国际、绿都地产联合开发，打造汇通路新加坡式美学社区。该地块今年11月2日经过23轮竞拍外加一轮摇号被中南竞得，楼面地价为19766元/平，毛坯限价2.75万/平。

仁恒城市星徽首开均价为31933元/平，一举突破之前新保弘领东苑与熙悦30195元/平的价格。仁恒的好口碑带动区域的购买力，352套房吸引2368组买房人报名，是今年城东少有的火爆开盘，当天全部卖光。

该项目是仁恒置地在南京的第二个“城市系”标杆产品，位于麒麟科创园板块的核心位置，紧邻麒麟中央公园。共分A、B两大区域开发建设，其中面积稍大户型分布在A06、B01、B02、B06号楼，为两梯两户设计，其余楼栋为两梯四户。

亚东麒麟G51地块2020年9月17日由江苏亚东建设发展集团有限公司以7.3亿底价拿下，楼面地价6133元/㎡，毛坯限价2.6万/㎡，全装修预计售价2.75-2.8万/㎡。地块一侧便是麒麟今年的大热盘仁恒城市星徽。

麒麟G87地块2020年12月1日经过一轮竞拍被高科置业以总价9.8亿元拿下，楼面地价6650.5元/平，毛坯限价2.6万/平，全装修预计售价2.75-2.8万/㎡。

地块处于麒麟科创园核心区域，地块东边就是麒麟中央公园，生态环境较好，周边路网建设也比较完善，规划有地铁8号线、12号线等多条轨道交通线路，目前有轨电车1号线已运行，可直达马群地铁站。北侧紧邻亚东麒麟G51和仁恒城市星徽，整体宜居度还不错。

深耕大城东的高科作为仙林板块的住宅一哥转战麒麟科创园，近年来打造的多个住宅产品因品质突出备受买房人热捧，二手房价格也是各板块天花板的存在。高科麒麟G87地块和亚东麒麟G51地块毛坯限价均为2.6万/平，全装修后均价不超过2.8万/平，再加上目前比较普遍的3000元/平的精装包后，最终价格也已来到了3.1万/平。

新保弘领东苑位于紫东地区麒麟科创园板块，地处启迪大街与运粮河东路交汇处。作为板块内唯一一个现房销售的精装楼盘，前期有房源已经交付，所见即所得。整个项目规划分为A、B两个地块开发：A地块规划7栋20层住宅；B地块8栋20层住宅。

项目通过启迪大街可以直接上绕城公路，马路对面就是有轨电车—启迪大街站。周边有8号线（规划中）、12号线（规划中）和10号线二期（在建）3条地铁线路，业主还可以乘坐有轨电车前往马群换乘地铁2号线。与在建的商业综合体荔枝广场直线距离约1.5公里，整个配套和居住舒适度还是不错的，适合自住。

紫麒府位于江宁区泰盈路2号，距离S6号线（在建中）与8号线交汇麒麟门站仅约100米。项目由华发股份与华润置地联合打造，规划11栋住宅，整体采用南低北高的布局，南区分布着6栋15-18层的小高层，北区分布着5栋30层的大高层。

值得注意的是紫麒府是现房销售，预计明年年中之后陆续交付。项目的外立面它延续了华发府系作品的风格。虽然紫麒府是新盘尚未交付，还没有对应公办学校，但在2020年江宁区教育局划分的学区中，它处在南外仙林麒麟分校的施教区范围内。（最终学区划分以江宁区教育局公布为准）

项目体量较大，由17栋24-33层的高层、3栋13-15层的小高层、3栋6F低密度多层组成。每栋住宅为两梯四户，户型建筑面积段较广，有89-130㎡。自2018年年中首开，价格由28900元/平上涨到30195元/平，是板块内首个突破区域价格红线的楼盘。

项目位于有轨电车南湾营街站的东面，仅隔一条马路。周边生活配套主要是中海国际社区沿街底商，能满足生活基本需求；交通上公交车与有轨电车与项目直线距离不到百米，想要交通进一步加速还需等待规划的三条地铁到来。整体的配套和蓝光睿创新筑共享，力小分校也在项目附近。

项目是目前不多的毛坯房，单价相比精装修更便宜一些，户型建筑面积111、129㎡，户型设计上还是很受欢迎的，完整算下来得房率在80%以上。

位于麒麟科创园，属于麒麟中心区域。周边交通有地铁8号线（规划中）、12号线（规划中），10号线二期在建，距离有轨电车1号线南湾营站约500米，靠近马群招商花园城，周边沣麟广场、荔枝广场、吾悦广场、MIX活力特区等均已经陆续开建。

项目一期二期是由不同开发商打造的，产品的风格也完全不一样，目前一期已经交付，质量和品质还是不错的。小区的物业是万科物业，也是亮点之一。项目一旁的教育用地麒麟高新区第二小学今年1月已经确定与力学小学签约，规划8轨48班小学。

中海城东G84地块2020年11月2日经过30轮竞拍外加一轮摇号，被中海地产以总价17.7亿元拍下。楼面地价22735元/㎡，毛坯限价31000元/㎡。

地块位于马群狮子坝路以南，西南侧为芝嘉花园，地块北侧穿过沪蓉高速就是金马路板块了，这里二手房均价在3-5万/平不等，距离马群G84地块最近的两个小区世茂招商语山、紫金上林苑二手房价为3.8万/平、3.3万/平。

复地御钟山三期总计14栋共369套大平层房源，户型建筑面积为180平、220平两种，一梯一户设计。项目预计最快将于12月首开，毛坯放风价4.2-4.5万/平。

钟山峰景位于城东苜蓿园附近，紧邻德基紫金南苑。今年4月被华发以总价69.1亿元竞得，楼面地价29821元/㎡，是城东的最高地价盘。项目预计最快12月中下旬首开，虽然首开楼栋暂未确定，但首开时所有户型都有涉及，户型建筑面积约118㎡、128㎡、143㎡、170㎡。

南京云上位于秦淮月牙湖附近，为地铁5号线、8号线双地铁上盖，它是以先进TOD模式开发的项目。项目共分为A、B两个地块开发，共241套房源。目前在售A#，户型建筑面积约77-275㎡，销许均价约为47500元/㎡，首付五成，验资200万。

光华门G90地块位于秦淮区地铁5号线光华门地铁站上（在建），规划拟建3栋住宅及部分底商。三栋住宅中，1号楼为住宅与商业，其中住宅总高4层；其余两栋楼为纯住宅，总高5层，整体容积率低至1.2。

地块在去年12月19日被南京地铁资源开发有限公司以底价2.1亿元、楼面价24983元/㎡拿下，目前周边二手房最高成交价已突破6.3万/平。

交通：2018年底，南京地铁S6号线正式开工，在汤山境内设置了汤泉西路站、汤山镇站、汤山站，预计2023年建成通车。

教育：南师附中江宁分校确定在汤山板块设立三所学校，分别为南师附中汤泉西路中小学、南师附中江宁分校孔山路小学。除此之外，板块内还有两所国际学校南京威雅公学、台湾康桥国际学校以及已引入的北大培文南京汤山书院等教育资源。

商业：百联奥特莱斯、景枫商业综合体（在建）

医疗：南京东部战区总医院汤山分院

文化：江苏园艺博览会博览园落地汤山，将于2021年4月16日-5月16日举行。

龙潭新城距离主城有一定距离，未来将计划打造成宁镇扬一体化核心区，区域整体规划还不错，有一定发展前景。但是目前紫东发展的重点，暂时会在紫东核心和麒麟片区。该板块内有大量土地等待出让，近几年汇集了正荣、荣盛、中骏、东原、创源、华夏幸福等多个大牌房企，可以看出开发商也在看好龙潭市场。大牌房企的到来无疑拉高了整个板块的品质和天花板，目前区域房价在整个南京主城中还是相对较低，整体新房均价不到2万/㎡，地缘客较多。发展起来需要较长时间。

【交通】轨道交通线路：地铁S5号线（规划中即将开工）、跨江大桥：龙潭长江大桥（在建）、公路交通：疏港大道（建成通车）

【教育】龙潭幼儿园、龙潭中心小学、花园中学等，未来还将规划学校39所

【医疗】规划综合医院2所，其中三甲医院预计为南京妇幼保健院龙潭分院

365淘房出品
监制：王莉
制作：孟宇婷
数据支持：刘存佳
设计：黄治华
出品日期：2020.12.24
（专题中的学区等配套仅是区域内的相应配套，不代表特定楼盘，另外特别提醒：新房未交付前不会划分学区。）