据统计，南京目前有37个微板块地王，其中7家已清盘，目前18家项目在售，12大纯新盘上市时间待定。最高地价来自河西南葛洲坝南京中国府，自2016年5月诞生后，至今无法超越。地价超3万的项目7家，2万-3万的项目共16家。由此可见，南京地王们地价主要集中在2、3万的水平。

37个地王项目中，有6个诞生在今年。分别是大华核心区G11、璞境、半山云邸、钟山峰景、金基望樾府、蓝光江宁滨江G08。

备注：12月14日，江北核心区G20宅地不到3分钟触顶摇号，将于12.15摇号，预计楼面地价23556元/平，刷新目前江北新区最高地价。

截止12月14日，南京在售的18个地王项目中，有6家去化在8成以上，还有5家整体去化6-8成。总体来说，这些地王项目大部分市场接受度还不错。（备注：上述楼盘去化数据均来自网上房地产，不排除部分盘数据还在上传中，数据统计截止时间为2020年12月14日）

一般来说，开发商把商品房的价格构成划分为三块：地价、利润和综合费用。综合费用一般不超过40%，如果控制得好，还会少一些。

在售的18个地王项目中，地价占比超过60%的多达13家，最高的项目占比甚至达到89%！可见各家开发商的压力有多大。

目前南京还有12幅地王项目未上市，其中6幅今年出让。除去今年的项目，剩余的6幅地王有5幅诞生在2016年，这些地块拿地时间长达4年之久，但是它们中多数仍然上市时间待定，只有河西中的海玥花园放风4季度将开，但是能否如约而至，还要打上一个问号。

今年出让的项目中，两幅地进展较快。江心洲璞境示范区和样板间预计本月公开，最快1月首开，首开7#、9#，共200套，户型为建筑面积约143、166㎡，首付可能5成。仙林湖半山云邸预计12月底首开4栋小高层及部分楼栋多层住宅。

通过对比地价和房价之间的价差，我们给这些待上市的地王项目进行了警戒等级的划分。价差越小，警戒等级越高。

位于江宁东山的上元府项目地价高达2.38万/平，和前期同区域的新房项目2.8万/平的售价相比，价差仅在4117元/平。未来这个项目的上市价格极有可能突破3万/平，同区域的纯新盘海玥华府放风价已达3.4万/㎡，上元府是否会向它看齐？

早在2018年6月，我们也曾经绘制过南京高价地的警戒线等级。彼时还有一些项目地价远高于房价，或者和房价的价差在3000元/平以内，如今随着新房限价隐性上调，目前的地王们上市压力相比当时其实有所缓解。

仔细盘点南京这些年诞生的地王们，绝大多数还是活下来了，只是各有各的活法。

1、贴着成本卖房
一般情况下，开发企业拿地1-2年内都要开发，不然没有足够的资金回笼，巨额的财务成本无法让企业正常运作，为了活着，有些企业选择贴着成本卖房。

2、坚持到底，等待转机
限价政策一直没有从真正意义上放开，有钱任性或者实力雄厚、经得起时间拖累的地王们，就一个策略——等。等到哪天政策宽松了，市场变好了，买房人多了再亮相。有时也能实现华丽转身了。

3、寻找伙伴，合作开发
这几年，联合开发模式越来越流行，这也是不少房企在拿了高价地或地王后降低风险的一种常见做法。

4、政府特批，“微亏”卖房
这种情况实属难得一见。比如河西南高价地代表“葛洲坝南京中国府”和“河西金茂府”，由于地价远超房价，政府本着“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的原则，特批两家项目以超出区域限价的价格“微亏”入市。

5、实行拆分，各自安好
这种活法同样不常见。典型代表是曾经的南京总价地王——中冶下关滨江地王。该地块两年内六度拆分，龙湖、深业、证大等一批房企也借此进驻鼓楼滨江。

随着南京今年出台了土拍“限房价竞地价”的政策后，未来的房价、地价都变得可控可预见，对房企而言有利于进行成本预算，更好的在市场上活下去。也正因为如此，曾经的一批高价地处境显得更加尴尬。不过，相信地王们总有各自的归宿。

365淘房出品
监制：王莉
策划、制作：宋晨
设计：黄治华
出品时间：2020.12.14