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城北板块金九银十预计有8家楼盘将上市,其中新盘占半壁江山,共有4家。上市楼盘分布在燕子矶、新玄武、小市、新港新城及栖霞山。2020金九银十置业城北该怎么选?刚需、改善买哪里?同区域内各盘亮点有哪些?本文将为您详细解析。(数据统计截止时间:2020年9月17日,以下数据为365淘房独家统计数据,如需引用需注明来源。)
据统计,城北板块金九银十期间有8家楼盘计划上市,其中新盘有4家,占据半壁江山。它们分别是:燕子矶板块的金科博翠花园、小市板块的鼓悦蘭园、新港新城板块的江悦润府以及栖霞山板块的蓝光雍锦逸境府。
燕子矶作为今年南京房地产市场热度高涨的板块,金九银十期间将有3盘要开。金科博翠花园及万象天地九悦为现房销售,万象天地九悦前期开盘销售火爆,159㎡的大户型已经售罄,目前总价段在350-450万之间。金科博翠花园计划首开一次推完,项目为高层产品,整体精装标准较高,位置也较为核心。昨日有消息称项目物价已批,精装均价33696元/平,且首付要求5成,验资150万。燕熙台是目前燕子矶新房最低门槛,预算300万想要上车的买房人不要错过这次加推。
刚需想要上车,还可以关注看看新港新城及栖霞山的小户型。两家纯新盘分别将入市,总价段预计在250万以内。区域近期的利好刺激也不少,新港新城未来将有苏宁大型商业及大体量小区进驻上市,栖霞山自今年七月玛雅海滩水世界开园后,板块热度又上一个台阶。
改善买房者则可以多关注新玄武的星河国际、玄武映园以及小市的鼓悦蘭园项目。这两个区域配套成熟,周边居住氛围浓厚,不过新房比较稀缺,尤其是小市。自葛洲坝·阳光城鼓印蘭园6月正式收官之后区域便进入房荒状态,未来也暂无地块出让,对于想要在此区域换房改善的地缘客而言,此次新盘上市要抓住机会了。总价最低在450-500万以内,周边二手房均价已破4.4万/㎡。
迈皋桥热盘锦麟融誉府目前在售9、13号楼,户型建筑面积96㎡、109㎡、117㎡、129㎡,销许均价为35074-35143元/㎡,两梯四户,精装修交付,区域改善客可以关注一下。
(备注:专题中的学区等配套仅是区域内的相应配套,具体学区以交付后当年的划分为准。)
金科博翠花园预计9月首开1、3、4、7号楼,共计332套房源,一次性推出。两梯四户,精装修交付,户型建筑面积为95、115㎡。项目建设5栋18-20层的高层住宅,共332套可售商品房,5号楼为人才房,现房销售。
昨天传出重磅信息,项目物价已批,精装均价33696元/平,且首付要求5成,验资150万,预计下周开盘。此前金科的放风价最高曾达到3.8万/平,如今被严格限价。而按照33696元/㎡的均价来算,金科博翠花园总价区间约320万-387万/㎡,最低首付为160万-193万。(具体价格以实际销许为准)
燕子矶金科纯新盘打造的产品为博翠系,部分户型图曝光,分别为90㎡3房2厅1卫,和115㎡3房2厅2卫。虽然项目只有两种面积段,好在户型种类做还是比较丰富,其中115㎡的面积段,就有BCDE四种户型,其中C户型和E户型采用的是横厅设计,三开间朝南。因为是现房销售的项目,最快可以在明年上半年拿房,目前小区已经建设的差不多,基本上所见即所得。项目目前属于南师附中中小学施教区范围,但最终学区划分还要以教育局公布为准。
万象天地九悦目前仅剩最后三栋多层待售,预计9月加推32B地块2-4号楼房源,户型建筑面积为98、124㎡,共计136套房源,具体加推时间待定。此前的销许价格为35803-36226元/㎡。
万象天地九悦作为唯一一家地铁上盖的新盘,有着几次开盘当天售罄的好成绩。项目交通优势明显,紧邻地铁6号线站(在建)万寿站,还可换乘7号线(在建)。除了自建的万象系大型商业体之外,附近已开业的商业体还有招商花园城。从项目本身来看,前期推出的多层产品得房率更高,舒适度也高一些,因此价格会比一般高层产品价格更贵。
燕熙台目前暂无房源在售,预计9月加推A-03、B-03号楼,共计248套房源,户型建筑面积95、104、107、128、143㎡。前期开盘房源为B地块1、2号楼,户型建筑面积为104、128㎡,销许均价为31465-32513元/㎡,两梯四户,拟交付时间为2023年3月31日。
从销许单价对比,燕熙台是目前区域房价最低门槛,对于意向燕子矶的买房人来说,是很好的上车机会。项目位于燕子矶新城核心地段太新路与燕城大道交汇处,共分为A、B两个地块,自带1.4万方商业,共打造15栋高层、超高层住宅(28-32层),楼面价17539元/㎡。项目精装标准含中央空调、地暖系统、户内降噪系统、动态人脸识别等。
综合点评:
燕子矶作为目前南京房地产市场热门区域,受到不少买房人的关注。金九银十即将上市的三个楼盘里,金科和万象都是现房销售,所见即所得,交付周期快。产品类型来看,万象天地九悦是多层产品,得房率比较高,居住舒适度不错;金科博翠花园产品是高层,在得房率舒适度两方面会比万象的多层产品弱一些。
从教育资源配套来看,燕熙台和金科很近,都属于燕子矶核心区区域。但金科处于今年公布的南师附中分校施教区范围,如果交付后不被划出,凭借学区,未来溢价空间应该还可以。万象周边是晓庄小学和伯乐中学,想象空间不大。
交通上来看,金科距离1号线北延线(在建)燕子矶比较近,燕熙台距离最近的地铁1号线北延线(在建)笆斗山站距离更远一些。地铁上盖的万象在交通及生活配套上更有优势,本身自带商业配套,两条地铁换乘,但项目整体偏刚需配置。三者对比来看,兼顾投资属性,金科可以考虑看看。有消息称上市价格受到严控,实际上市价格值得期待。项目本身体量较小,计划一次性推完,感兴趣的买房人得要抓住机会了。
星河国际预计最快9月加推2、4、6、8号楼房源,户型建筑面积为112、143、180㎡,精装交付。上次开盘已经是一年前了,前期均价42164元/㎡,目前暂无房源在售。项目计划本月中旬开始验资,预计验资200万。
项目靠近9号线和6号线,整体精装品质不错,未来对应的学区大概率是南师附小和科利华中学分校,起步面积115平不小,定位偏纯改善。
玄武映园预计9月加推6、7、9号楼,共计395套房源,户型建筑面积为98、105、107、119、134㎡。项目已经于9月初正式启动验资,需提交购房证明与150-200万的资产截图。前期首开房源为1-5号楼,共计463套房源,户型建筑面积为93-134㎡,销许均价为43324-46895元/㎡,精装修交付。
玄武映园产品户型面积段为98-132㎡,从户型设计来看,定位是刚改、改善,小区内还配有室内泳池和健身会所,公示的精装标准来看虽不是顶级,但是也还不错。项目西边是中海玄武公馆、西北方是恒大翡翠华庭,在科利华、南师分校学区范围内。
从产品类型来看,玄武映园有多层产品,而星河国际为全高层小区。面积段上,映园98㎡小户型,入手门槛更低,在区域内无竞品;星河国际起步户型112㎡,改善定位很明确。在小户型上,玄武映园优势明显。总价预计470-500之间,玄武映园105㎡的户型可以买到多层的边户,星河国际115㎡则是高层中间户。
教育资源方面,两家楼盘均为科利华中学分校、南师附小分校的学区范围内。值得一提的是,星河国际有自己配建的幼儿园,就在售楼处的位置。且星河国际的地下商业与地铁贯穿,未来业主可无缝对接9号线丹霞路站。
两盘虽然都位于新玄武板块,但玄武映园靠近宝龙与复地的商业资源,周边二手房小区较多,居住氛围浓,公交线路较多。星河国际周边较新,需要发展时间。预算较低的刚需、刚改建议首选映园,而资金充足的改善客可以多看看星河国际。
鼓悦蘭园已公开售楼处及样板间,预计9月中旬首开11、12号楼共152套精装房源,户型建筑面积110、125、131㎡,放风价格在4.2万/㎡左右。
项目共分为高层和多层两类产品,共927套房源,高层将打造建面约110、125、131㎡3种户型产品,另有建面约138㎡的多层。此外,项目周边还规划了一块小学用地,用于后期的学区配套。
作为区域发展的先行者,葛洲坝深耕附近多年,目前已经在小市附近建设了葛洲坝招商紫郡蘭园、葛洲坝·阳光城鼓印蘭园,两个项目都偏改善型,受到许多地缘客的关注,卖的相当不错。小市属于城北传统居民区,生活配套齐全但环境比较复杂。目前新房十分稀缺,周边暂无新的地块出让。
江悦润府预计9月首开4、7号楼,户型建筑面积为76、89、105㎡,共计299套,精装修,包含了新风、地暖、中央空调,放风价不到3万/㎡。项目由石榴置业拿地施工,正荣操盘,后期小区为石榴物业。
项目规划A、B、C地块,住宅层高23-27层,其中A地块打造7栋高层住宅,B地块打造5栋住宅以及1栋自持租赁住宅, C地块作为S1城市道路用地(地下空间出让,可作为停车场库及相关配套用房使用),用地面积4872.04平。2020年4月3日,竞拍81轮后,NO.2020G04地块最终被北京亚通(石榴置业)拍下,楼面地价17608元/㎡。
目前,新港新城板块新房上市量较少,在售的项目仅紫樾府一家,均价2.8万/㎡。江悦润府及紫樾府打造的户型面积段都较小,入手门槛200多万起步,适合周边刚需、刚改上车。接下来,由世茂操盘的重磅地块苏宁G24项目30栋住宅一旦入市,或将为板块内部带来一大波上市量与关注度。
蓝光雍锦逸境府预计9月首开2号楼房源,共计88套,户型建筑面积为84㎡。项目楼面地价15086元/㎡,共打造8栋住宅,其中1-3栋为11层,其他楼栋为8层。小区为嘉宝物业。项目为蓝光旗下高端“雍锦系”,小区将打造智能社区,设计了动态人脸识别等。
365淘房出品 监制:王莉 制作:孟宇婷 数据支持:刘畅、王文雯 设计:黄治华 出品日期:2020.9.17
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