据统计，城北板块金九银十期间有8家楼盘计划上市，其中新盘有4家，占据半壁江山。它们分别是：燕子矶板块的金科博翠花园、小市板块的鼓悦蘭园、新港新城板块的江悦润府以及栖霞山板块的蓝光雍锦逸境府。

燕子矶作为今年南京房地产市场热度高涨的板块，金九银十期间将有3盘要开。金科博翠花园及万象天地九悦为现房销售，万象天地九悦前期开盘销售火爆，159㎡的大户型已经售罄，目前总价段在350-450万之间。金科博翠花园计划首开一次推完，项目为高层产品，整体精装标准较高，位置也较为核心。昨日有消息称项目物价已批，精装均价33696元/平，且首付要求5成，验资150万。燕熙台是目前燕子矶新房最低门槛，预算300万想要上车的买房人不要错过这次加推。

刚需想要上车，还可以关注看看新港新城及栖霞山的小户型。两家纯新盘分别将入市，总价段预计在250万以内。区域近期的利好刺激也不少，新港新城未来将有苏宁大型商业及大体量小区进驻上市，栖霞山自今年七月玛雅海滩水世界开园后，板块热度又上一个台阶。

改善买房者则可以多关注新玄武的星河国际、玄武映园以及小市的鼓悦蘭园项目。这两个区域配套成熟，周边居住氛围浓厚，不过新房比较稀缺，尤其是小市。自葛洲坝·阳光城鼓印蘭园6月正式收官之后区域便进入房荒状态，未来也暂无地块出让，对于想要在此区域换房改善的地缘客而言，此次新盘上市要抓住机会了。总价最低在450-500万以内，周边二手房均价已破4.4万/㎡。

迈皋桥热盘锦麟融誉府目前在售9、13号楼，户型建筑面积96㎡、109㎡、117㎡、129㎡，销许均价为35074-35143元/㎡，两梯四户，精装修交付，区域改善客可以关注一下。

（备注：专题中的学区等配套仅是区域内的相应配套，具体学区以交付后当年的划分为准。）

金科博翠花园预计9月首开1、3、4、7号楼，共计332套房源，一次性推出。两梯四户，精装修交付，户型建筑面积为95、115㎡。项目建设5栋18-20层的高层住宅，共332套可售商品房，5号楼为人才房，现房销售。

昨天传出重磅信息，项目物价已批，精装均价33696元/平，且首付要求5成，验资150万，预计下周开盘。此前金科的放风价最高曾达到3.8万/平，如今被严格限价。而按照33696元/㎡的均价来算，金科博翠花园总价区间约320万-387万/㎡，最低首付为160万-193万。（具体价格以实际销许为准）

燕子矶金科纯新盘打造的产品为博翠系，部分户型图曝光，分别为90㎡3房2厅1卫，和115㎡3房2厅2卫。虽然项目只有两种面积段，好在户型种类做还是比较丰富，其中115㎡的面积段，就有BCDE四种户型，其中C户型和E户型采用的是横厅设计，三开间朝南。因为是现房销售的项目，最快可以在明年上半年拿房，目前小区已经建设的差不多，基本上所见即所得。项目目前属于南师附中中小学施教区范围，但最终学区划分还要以教育局公布为准。

万象天地九悦目前仅剩最后三栋多层待售，预计9月加推32B地块2-4号楼房源，户型建筑面积为98、124㎡，共计136套房源，具体加推时间待定。此前的销许价格为35803-36226元/㎡。

万象天地九悦作为唯一一家地铁上盖的新盘，有着几次开盘当天售罄的好成绩。项目交通优势明显，紧邻地铁6号线站（在建）万寿站，还可换乘7号线（在建）。除了自建的万象系大型商业体之外，附近已开业的商业体还有招商花园城。从项目本身来看，前期推出的多层产品得房率更高，舒适度也高一些，因此价格会比一般高层产品价格更贵。

燕熙台目前暂无房源在售，预计9月加推A-03、B-03号楼，共计248套房源，户型建筑面积95、104、107、128、143㎡。前期开盘房源为B地块1、2号楼，户型建筑面积为104、128㎡，销许均价为31465-32513元/㎡，两梯四户，拟交付时间为2023年3月31日。

从销许单价对比，燕熙台是目前区域房价最低门槛，对于意向燕子矶的买房人来说，是很好的上车机会。项目位于燕子矶新城核心地段太新路与燕城大道交汇处，共分为A、B两个地块，自带1.4万方商业，共打造15栋高层、超高层住宅（28-32层），楼面价17539元/㎡。项目精装标准含中央空调、地暖系统、户内降噪系统、动态人脸识别等。

综合点评：

燕子矶作为目前南京房地产市场热门区域，受到不少买房人的关注。金九银十即将上市的三个楼盘里，金科和万象都是现房销售，所见即所得，交付周期快。产品类型来看，万象天地九悦是多层产品，得房率比较高，居住舒适度不错；金科博翠花园产品是高层，在得房率舒适度两方面会比万象的多层产品弱一些。

从教育资源配套来看，燕熙台和金科很近，都属于燕子矶核心区区域。但金科处于今年公布的南师附中分校施教区范围，如果交付后不被划出，凭借学区，未来溢价空间应该还可以。万象周边是晓庄小学和伯乐中学，想象空间不大。

交通上来看，金科距离1号线北延线（在建）燕子矶比较近，燕熙台距离最近的地铁1号线北延线（在建）笆斗山站距离更远一些。地铁上盖的万象在交通及生活配套上更有优势，本身自带商业配套，两条地铁换乘，但项目整体偏刚需配置。三者对比来看，兼顾投资属性，金科可以考虑看看。有消息称上市价格受到严控，实际上市价格值得期待。项目本身体量较小，计划一次性推完，感兴趣的买房人得要抓住机会了。

星河国际预计最快9月加推2、4、6、8号楼房源，户型建筑面积为112、143、180㎡，精装交付。上次开盘已经是一年前了，前期均价42164元/㎡，目前暂无房源在售。项目计划本月中旬开始验资，预计验资200万。

项目靠近9号线和6号线，整体精装品质不错，未来对应的学区大概率是南师附小和科利华中学分校，起步面积115平不小，定位偏纯改善。

玄武映园预计9月加推6、7、9号楼，共计395套房源，户型建筑面积为98、105、107、119、134㎡。项目已经于9月初正式启动验资，需提交购房证明与150-200万的资产截图。前期首开房源为1-5号楼，共计463套房源，户型建筑面积为93-134㎡，销许均价为43324-46895元/㎡，精装修交付。

玄武映园产品户型面积段为98-132㎡，从户型设计来看，定位是刚改、改善，小区内还配有室内泳池和健身会所，公示的精装标准来看虽不是顶级，但是也还不错。项目西边是中海玄武公馆、西北方是恒大翡翠华庭，在科利华、南师分校学区范围内。

综合点评：

从产品类型来看，玄武映园有多层产品，而星河国际为全高层小区。面积段上，映园98㎡小户型，入手门槛更低，在区域内无竞品；星河国际起步户型112㎡，改善定位很明确。在小户型上，玄武映园优势明显。总价预计470-500之间，玄武映园105㎡的户型可以买到多层的边户，星河国际115㎡则是高层中间户。

教育资源方面，两家楼盘均为科利华中学分校、南师附小分校的学区范围内。值得一提的是，星河国际有自己配建的幼儿园，就在售楼处的位置。且星河国际的地下商业与地铁贯穿，未来业主可无缝对接9号线丹霞路站。

两盘虽然都位于新玄武板块，但玄武映园靠近宝龙与复地的商业资源，周边二手房小区较多，居住氛围浓，公交线路较多。星河国际周边较新，需要发展时间。预算较低的刚需、刚改建议首选映园，而资金充足的改善客可以多看看星河国际。

鼓悦蘭园已公开售楼处及样板间，预计9月中旬首开11、12号楼共152套精装房源，户型建筑面积110、125、131㎡，放风价格在4.2万/㎡左右。

项目共分为高层和多层两类产品，共927套房源，高层将打造建面约110、125、131㎡3种户型产品，另有建面约138㎡的多层。此外，项目周边还规划了一块小学用地，用于后期的学区配套。

作为区域发展的先行者，葛洲坝深耕附近多年，目前已经在小市附近建设了葛洲坝招商紫郡蘭园、葛洲坝·阳光城鼓印蘭园，两个项目都偏改善型，受到许多地缘客的关注，卖的相当不错。小市属于城北传统居民区，生活配套齐全但环境比较复杂。目前新房十分稀缺，周边暂无新的地块出让。

江悦润府预计9月首开4、7号楼，户型建筑面积为76、89、105㎡，共计299套，精装修，包含了新风、地暖、中央空调，放风价不到3万/㎡。项目由石榴置业拿地施工，正荣操盘，后期小区为石榴物业。

项目规划A、B、C地块，住宅层高23-27层，其中A地块打造7栋高层住宅，B地块打造5栋住宅以及1栋自持租赁住宅， C地块作为S1城市道路用地(地下空间出让，可作为停车场库及相关配套用房使用)，用地面积4872.04平。2020年4月3日，竞拍81轮后，NO.2020G04地块最终被北京亚通（石榴置业）拍下，楼面地价17608元/㎡。

目前，新港新城板块新房上市量较少，在售的项目仅紫樾府一家，均价2.8万/㎡。江悦润府及紫樾府打造的户型面积段都较小，入手门槛200多万起步，适合周边刚需、刚改上车。接下来，由世茂操盘的重磅地块苏宁G24项目30栋住宅一旦入市，或将为板块内部带来一大波上市量与关注度。

蓝光雍锦逸境府预计9月首开2号楼房源，共计88套，户型建筑面积为84㎡。项目楼面地价15086元/㎡，共打造8栋住宅，其中1-3栋为11层，其他楼栋为8层。小区为嘉宝物业。项目为蓝光旗下高端“雍锦系”，小区将打造智能社区，设计了动态人脸识别等。

365淘房出品
监制：王莉
制作：孟宇婷
数据支持：刘畅、王文雯
设计：黄治华
出品日期：2020.9.17