2017年至今，城北已出让未上市的含住宅性质用地共有18幅，总出让面积102.06万㎡，规划地上建筑面积296.33万㎡，这意味着未来城北板块至少有18个新项目将入市。从地价来看，地价在2万以上的储备地块有2幅，一幅位于小市，一幅位于鼓楼滨江，属于城北高价地第一梯队。迈皋桥、燕子矶、新尧新城、新港新城属于第二梯队，地价在1.7万-2万之间。栖霞山属于第三梯队。

从18幅储备地块的分布来看，燕子矶（4幅）、新尧新城（4幅）、新玄武（3幅）是未来的楼市供货主力。新兴区域新港新城也开始开仓放粮，未来将有2个新项目上市；土地市场断供很久的鼓楼滨江区域也迎来了1幅新地块。

值得一提的是，鼓楼滨江地块（佳兆业NO.2020G36）毛坯房最高限价39000元/㎡，地块靠近拉小直属分校方兴小学，未来上市，将会吸引不少改善客群。新玄武3个新项目：宝龙NO.2020G21、复地NO.2020G22、紫金悦峯也将为区域添一把火。

从未来的买房选择来看，鼓楼滨江和新玄武将成为改善热门区域，房价大概集中在4万-5万之间。网红区域燕子矶伴随着房价逐渐上涨，也慢慢脱离刚需属性，向刚改过渡，房价集中在3.1万-4万。从房价来看，刚需能选择的区域，主要集中在新港新城和栖霞山，房价在2.8万以下。

1、据不完全统计，这18个项目中，预计有7个新项目今年将入市，栖霞山蓝光雍锦逸境府、小市鼓悦蘭园、新港新城江悦润府、燕子矶金科博翠花园预计8月首开。新玄武紫金悦峯预计2020年面世，燕子矶宝能金融中心预计四季度入市，迈皋桥迈上品院或在今年上市。

2、这18个项目中，有不少高关注项目，如迈皋桥的的迈上品院，项目因为高科口碑关注较高，项目或在今年上市，从前期公布的地块信息来看，或将打造低密度住宅。新玄武紫金悦峯预计今年面世，位于星河产业园旁，紧邻常发广场。燕子矶金科博翠花园和宝能金融中心关注度也较高。

佳兆业G36地块毛坯房均价被限3.9万/㎡（不含装修价），与此前在售的中冶盛世滨江售价基本相当，但比去年末收官的仁恒桃园世纪的45750-50500元/㎡的精装均价低出了一大截。值得一提的是，这个宅地周边有拉小直属分校方兴小学。目前，地块周边二手房的挂牌均价在4.2-4.6万/㎡。

当前鼓楼滨江板块内新房较为紧缺，目前板块内在售楼盘就只有世茂璀璨滨江、中冶盛世滨江。佳兆业的上市，将为区域解除房荒。

紫金悦峯预计今年面世，位于星河产业园旁，紧邻常发广场，预计2020年面世。项目前身为新玄武G17地块由北京电子城底价摘得，综合楼面地价13730元/㎡。项目共分为A、B、C、D、E五个地块，土地性质为商住混合用地、商办混合用地。

宝龙新玄武G21地块（总建筑面积超40万㎡，含购物中心、展览馆），被宝龙地产以底价40.8亿元摘得，成交楼面价10163元/㎡，未来将打造成为宝龙在南京的又一大型商业综合体。

此次项目所在的铁北红山新城是南京市玄武区着重建设打造的区域新中心，项目地块周边配套有地铁6号线、地铁9号线交汇站及规划中的13号线地铁站。随着宝龙的入驻，该区域集总部办公、研发中心、商业、居住于一体的综合社区功能将趋于成熟。

复地新玄武G22地块（智慧&金融产业地标，含滨水文化商业街区），被复地以底价30.9亿元摘得，成交楼面价11030元/㎡。复地产发将在此打造目前国内为数不多的复合型城市产业地标——智慧&金融产业地标。同时，针对滨水文化商业街区，复地产发也拟通过引入豫园股份旗下商业品牌，积极导入文化业态，与南京六朝文化的禀赋脉络相融合，营造幸福场景。

燕子矶主要有3家储备项目：金科博翠花园、燕然居、宝能金融中心（南京滨诚整治开发NO.2018G01为租赁住宅用地）。3个项目离得都不太远。

金科博翠花园已公开售楼处，预计8月首开。户型面积95、115㎡，精装现房交付。金科小区体量不算大，共建设5栋住宅，总层高在18-20层。整个小区容积率大约在2.2左右，楼间距超40米，得房率在80%左右。因为是现房销售的项目，最快可以在明年上半年拿房，等待时间短。

学区方面，金科今年是在南师附中的范围内的（新房不承诺学区，最终以交付后教育局划分为准）。另外，项目距离1号线北延线燕子矶站很近，交通非常便利。整体来说，自住还是可以买的。据悉，金科博翠花园在报物价，最新的销许申报均价没超过3.5万/㎡。参观样板间需要购房证明、征信报告、100万资产证明。

佳兆业燕然居，目前没公开动态，有消息称年底入市，具体看销许，项目是现房销售。

宝能燕子矶G01地块已定案名“宝能金融中心”，住宅预计4季度入市。项目由4幅小地块组成，分别为两幅住宅地块以及两幅商办地块，D分区内将建设一幢地上高度250至300米的办公大楼，这将是燕子矶新城的地标性建筑。

宝能金融中心计划引进宝能集团华东区域金融总部、投资总部、科技总部以及部分长三角世界500强，打造世界总部办公高地、南京的全球金融中心。

2018年2月6日，南京滨诚整治开发有限公司以楼面价2887元/㎡拿下燕子矶首幅住宅租赁用地，项目用地面积约2.90万平方米，规划用地性质为二类居住用地，土地用途为租赁住房用地，将打造5栋租赁住宅。

高科迈上品院预计或在今年上市，从前期公布的地块信息来看，或将打造低密度住宅。

瑜憬尚府于2017年10月被栖霞建设以19955元/㎡的楼面地价拿下，需现房销售，配建11000㎡保障房。根据规划，G53共建设8栋住宅（8-27层），其中2号楼为保障房（26楼）。项目拿地快3年，目前还没有上市动态，进展较慢。

周边二手房价以星叶榆憬湾、保利朗诗蔚蓝为首，挂牌均价3.4-3.6万/㎡左右，其他二手房在2.5-3万/㎡，以老小区为主。

蓝光雍锦逸境府预计8月首开2号楼，共计88套房源，户型建筑面积为84㎡。项目楼面地价15086元/㎡，共打造8栋住宅，其中1-3栋为11层，其他楼栋为8层。建筑面积84-129㎡，小区为嘉宝物业。项目为蓝光旗下高端“雍锦系”，小区将打造智能社区。

鼓悦蘭园已公开售楼处及样板间，预计8月首开11、12号楼，共152套精装房源，户型建筑面积110、125、131㎡。

近年来，新港新城、新尧新城内新增多幅宅地，有6个储备项目未来将开，接下来会迎来一波上市量爆发。板块内高科、恒大、融信、弘阳、正荣、鲁能、新希望、石榴、苏宁等大牌开发商入驻，一改房荒旧貌。

江悦润府预计8月首开。项目户型建筑面积为76、89、105㎡，精装修，包含了新风、地暖、中央空调，放风价不到3万/㎡。项目由石榴置业拿地施工，正荣操盘，后期小区为石榴物业。

江悦润府紧挨着紫樾府，靠近未来的6号线，最小户型76平起步，在目前的南京市场已经比较少见了，适合刚需。

2020年7月3日，2020G24地块最终被苏宁置业以底价457000万元拍下，楼面地价7707元/㎡！

2020年5月20日，经过56轮竞价，尧化门G15地块最终被高科以总价20.4亿元拍下，楼面地价19713元/㎡！

恒大19.1亿总价夺下G51地块，楼面地价17715元/㎡。根据规划方案，地块总建筑面积约10.99万㎡，分为A、B、C三部分。其中，A、B地块为居住用地：A地块一期拟建4栋14-20层高层住宅，B地块一期拟建1栋12-19层住宅；C地块拟建一所社区中心。

2020年7月15日，经过15轮竞价，2020G38地块最终被融信以总价78000万元拍下，楼面地价17438元/㎡。该地块住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策；该地块按所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过25800元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

2020年7月15日，经过21轮竞价，2020G39地块最终被弘阳以总价66000万元拍下，楼面地价17304元/㎡！该地块所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过25800元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

365淘房出品
监制：王莉
策划、制作：刘欢欢
内容支持：刘畅、王文雯
出品时间：2020年8月19日