2017年至今，江宁已出让未上市的涉宅用地共有32幅，其中需要现房销售的有8幅，均为2017年出让。3幅租赁用地也亮相，分别位于大学城、禄口和江宁滨江。

总出让面积约184.4万㎡，规划地上建筑面积约369.9万㎡。禄口、大学城板块将成为未来江宁新房市场的供货主力军。不同于禄口此前的大量上市，方山大学城板块已经沉寂许久。今年随着区域地王联发翡翠方山的入市，再次回到买房人视线。除了今年新出让的两幅地外，其余5幅地块都计划在今年上市，中海大学城地块预计动作会很快。下半年乃至明年或将取代上秦淮，成为江宁新晋热门板块。

江宁滨江在今年的江宁新房市场上表现的十分惹眼，房荒3年已久今年迎来上市量井喷。去年拍出的2幅宅地都在6月迎来首开，房价也有了跳涨。今年截至目前为止，已成功出让3幅宅地，区域地价被刷新，新地王诞生。土拍新政施行后，两幅“双限地块”拍出。

九龙湖在江宁的发展历史上占据着重要地位，但区域许久没有新房入市。2017年拍出的两幅高价地都在今年传出了即将上市的消息。九龙湖地王项目弘阳悦禧苑目前售楼处已经公开，预计四季度首开。作为江宁改善板块，断供许久的新房市场将迎来一批大户型房源。

今年6月5日，南京出台“限房价竞地价”新政，地块在出让的时候同步设定上市后的商品房毛坯限价。截至目前，南京共有18幅地块设置了毛坯房最高限价，其中涉及江宁6幅地块。这些地块毛坯房销售限价和地块最高楼面价限价都有明显下降。

大学城新房价破3万/㎡，远洋大学城G34、中海大学城G42地块未来商品住房的毛坯均价被限在27195元/㎡（不含装修价），区域房价下调了约3000元/㎡。正方新城房价23000元/㎡，中交路劲正方新城G35、德信东善桥G41地块毛坯均价都被限在20600元/㎡（不含装修价），区域房价下调了约2400元/㎡。新城滨江G43、G44两幅地块未来商品住房的毛坯均价被限在1.7万元/㎡（不含装修价），江宁滨江精装房约2万/㎡，区域房价下调了约3000元/㎡。

江宁各个区域的最高价地大多都已经上市，其中绝大多数都是2016-2017年拍出的高价地，需要现房销售。目前还有东山华夏幸福G70地块（上元府）、弘阳九龙湖G57地块（弘阳悦禧苑）、保利淳化G05地块以及今年新诞生的江宁滨江地王蓝光G08地块还未上市。

地王受到高关注却也要承受更多的压力，资金压力更是不容小觑。热门区域高价地即使房价高也会有买房人看中区位和生活条件愿意为其买单，基本不愁卖。但刚需板块高价地由于板块热度限制，跟同区域其他刚需盘相比，一般打造的是改善盘，客源相对比较窄，去化周期也大大拉长。淳化的地王保利淳化G05地块2017年拿地价格21612元/㎡，但目前区域新房整体均价毛坯2.4万/㎡左右，上市的话压力也会比较大。

江宁目前存在明显倒挂的区域并不多，还是以发展较早的百家湖、九龙湖为主。不少新兴区域新房刚刚交付，还不满足出售条件，二手房市场也多以安置房及老小区为主。上秦淮虽为近年热门区域，但二手房仅有一家翠屏诚园在售。整体来看，江宁不少区域的二手房价要想有所突破，还需要一段等待时间。

江宁储备地块集合了超25家房企，其中品牌房企占多数。江宁城建、西部路桥、新城分别以5块、2块、2块的存货量占据江宁储备地块存货数量前三甲。它们大都选择布局在禄口、江宁滨江及横溪，尤其是禄口，土地储备相当丰富，未来竞争压力应该不小。

这些品牌房企中，多次在江宁拿地甚至深耕江宁的有弘阳、中海、五矿、朗诗、保利、机场建设等，央企五矿深耕方山多年，包括东方龙湖湾、五矿九玺台、五矿澜悦方山，已经收官的上秦淮热盘五矿澜悦栖原也是出自五矿之手。江宁近年来新进房企有金隅、金科、美的、德信、雅居乐、蓝光、新城、江宁城建等。

据统计，在江宁32幅储备地块中，20幅传出了最新进展，13幅预计今年都将上市。上市量分布在九龙湖、大学城、江宁滨江、禄口、湖熟等区域。13盘案名已经公布（凤溪苑、悦禧苑为备案名），多盘放风价格曝光。九龙湖纯新盘金隅紫京云筑目前放风价约4万/㎡，预计10月首开，定位高端改善客群。

美的建发润锦园预计8月底首开1、2、3#楼，共计278套房，每栋18层。项目共打造6栋小高层，仅500多户，具有现房优势，可实景看房，交付时间短。建筑面积约90㎡、105㎡、115㎡、125㎡、140㎡。剩余的4、5、6#楼今年年底推完。

目前样板示范区已经公开，内部新中式园林景观，古朴美丽。项目放风价3.2万/㎡，总价288万起，比区域内其它高层价格预计要高些。

江宁城建大学城G27地块备案名为“凤溪苑”。精装高层放风3.2万/㎡，户型最小80多㎡，最大140多㎡，预计2022年交付。项目由江宁城建开发，是其首家商品房项目，此前多打造安置房和城建工程，操盘能力如何，有待考验。规划24层高层、期房，最快年底上市。

凤溪苑和美的建发润锦园都位于方山商圈大学城繁华地带，近1号线南京交院站、文鼎广场、龙湖新壹城，区域内有江宁体育中心、南京晓庄实验小学、东方龙湖湾幼儿园，配套齐全，居住氛围浓厚，占据区位优势。

五矿澜悦溪山前期售楼处设在五矿澜悦方山售楼处，目前96㎡、107㎡样板间已经公开。最快8月首开3栋楼（4、5、8#），大约200多套精装房源，建筑面积96㎡、107㎡、127㎡，放风价3.1万元/㎡。

山和宸园预计近期首开4栋266套房，楼栋为13#、19#、20#、21#，建筑面积约89、104、105、139㎡，毛坯放风价2.7-2.8万/㎡。项目打造区位内唯一毛坯房，总价预计240万/㎡，价格非常诱人。当下江宁250万左右的楼盘，多数都在禄口，整个大学城仅山和宸园一家价格优势明显。毛坯房在装修风格上可以发挥的空间更大，可能入住时间没有精装房快。

据了解，南京首批长租社区位于大学城的江宁2018G03租赁房项目楼栋主体目前已经完工，预计年底交付使用。项目由江宁高新区与南京安居集团共同开发，是南京首批长租社区，可提供精装租赁住房3000余套，人才可直接拎包入住。

项目近大学城地铁1号线中国药科大学站，规划用地性质为R2二类居住用地。总投资约16亿元，主要建设高层长租公寓及其配套。其中商业配套0.7万平方米，14栋18层高层。内部设计3种户型，建筑面积约30-95㎡，30㎡：一室一厅一卫；65㎡：两室一厅一卫；95㎡：三室一厅一卫。

苦等3年的江宁滨江区域前地王鲁能硅谷公馆预计近期公开售楼处，目前售楼处电话已公开，欢迎拨打400-8181-365转149357咨询。预计9月首开，放风价2-2.2万/㎡。

项目打造精装现房（带新风、地暖、中央空调），两梯两户、18层低密公园住宅，户型面积有89㎡（3室2厅1卫）、105㎡（3室2厅2卫）、115㎡（4室2厅2卫）、128㎡（3室2厅2卫）。由于现房项目，楼栋早已完工，首开后2到3个月，交付第一批房源。

近日，有网友爆料称：拿地3个月，江宁滨江地王蓝光滨江G08项目启动，目前已取得建设用地规划许可证，最快10月上市。

4月29日，江宁滨江G08出让，引得7家房企报名，分别是边城、安徽恒泰、蓝光、祥生、中梁、银城、和昌。最终，滨江G08地块竞价43轮，被蓝光拿下，地价已达最高限价11351元/平！自持租赁住房面积1200平方米。超过此前区域地王鲁能硅谷公馆（楼面价11077元/㎡），成为滨江新地王。

蓝光滨江G08位于滨江新城成熟居住区，周边有金宝滨江商业广场、江宁初级中学、滨江新城中学、滨江新城小学，江宁社区卫生服务中心，石刻湖公园，配套成熟齐全，人居氛围浓厚。项目离在售盘中北三盛汝悦铭著比较近，生活配套优势明显。

近日有消息称，上月刚拿地的新城滨江姊妹地，近日已动工。7月15日，新城以底价拿下滨江G43、G44两大相邻姊妹地块。楼面价分别为9052元/㎡、9047元/㎡，毛坯房最高限价17000元/㎡。

滨江G92地块是2019年首幅挂牌的租赁住房用地，和同年1月成交的两幅租赁住房用地一样，该地块同样未设置市、区属国资平台条件，向民营资本开放。根据规划，项目拟建15栋高层，其中2栋13层、2栋17层，11栋18层。除此之外，从效果图上来看，项目自带一栋3层的商业体，在一定程度上可以满足周边居民的生活需求。

弘阳九龙湖G57地块备案名公布为：悦禧苑。目前售楼处已经公开，可自行前往参观，项目预计四季度首开，下叠建面240㎡、中叠建面200㎡，平层建面140㎡。据悉，项目打造低密叠墅，预计价格将超上秦淮叠墅（均价3.2-3.3万/㎡）

2017年10月25日，经过118轮竞拍，九龙湖G57商住地被南京金地和弘阳地产联合摘得，达最高楼面限价19963元/平米，未来需现房销售。配建6200平保障房。规划打造27栋5层住宅，后期将由弘阳操盘，金地已退出。

金隅紫京云筑项目规划10栋高层住宅和近8000㎡集中商业。住宅产品面积为120㎡、140㎡、170㎡。项目预计8月下旬在景枫KINGMO公开城市展厅，9月上旬公开售楼处、样板间，10月首开住宅，放风价约4万/㎡。建筑面积约120㎡、140㎡、170㎡，一梯一户设计、精装交付、现房销售。精装现房交付，主打大面积三房、四房改善户型，定位高端改善客群。

项目位于九龙湖核心区域，紧邻3号线诚信大道站，东边是在建的景枫九龙湖G58商业地块，南边是九龙湖，不远处还有华润苏果、保乐荟、玖龙湖幼儿园、南师附中江宁分校清水亭学校等，地理位置优越，自然资源突出，配套成熟，是江宁中心区域非常优质的商住用地。

东山主城改善科技纯新盘海玥华府售楼处8月18日已经公开。项目将建造10栋18层的住宅楼，打造98-143㎡共5个户型，其中3个3室户型和2个4室户型，放风价3.2万/㎡。按照建面约98㎡来计算，总价约314万左右。

海玥华府前身是东山G45地块，2017年9月20日经过79轮竞价，最终被上海建工以25亿元拿下，未达最高限价，需现房销售，楼面地价18860元/㎡。规划配建一所12班幼儿园，由区政府负责出资建设。周边还有上元中学、文靖东路小学，以及在建设中的泥塘初级中学。

值得一提的是，该项目是海玥系首进江宁，不仅各项标准参照河西的海玥名都，打造品质标杆，搭载的科技系统是河西海玥名都的再升级版。地处房荒已久的东山主城，不少地缘客都十分关注。

保利淳化G05地块和保利金地湖光晨樾距离不算太远，都在淳化老盘梅龙湖无界的旁边。2017年3月31日，经过75轮竞价，达到最高限价，现房销售，4家房企参与摇号。经过摇号，最终被保利以总价8.05亿拿下，楼面价21612元/㎡，为淳化地王。计划打造六栋小高层，现房销售。最新实探发现小区所有楼栋已经全部封顶，外立面也全部刷好，甚至小区绿化也已经完全建设完毕，预计下半年公开，不过目前暂未公布案名及详细上市计划。

如意郡打造的是11栋10层的小高层，面积78㎡、90㎡、108㎡ 。项目由三巽和苏瑞置业共同开发。最快预计8月首开，首开楼栋为1#、2#、3#、5#、6#、9#,共计240套房源，建筑面积78㎡、90㎡、108㎡。项目有78㎡的小面积房源，90㎡的户型做了4房；较为靠近地铁。

红豆香江华府规划建设30栋住宅、一座幼儿园和一个社区中心。2017年3月31日，经过67轮竞价，达到最高限价，最终被红豆置业以总价15.6亿拿下，楼面价12846元/㎡，需要现房销售。

雅居乐雅郡兰庭由雅居乐、金茂联合打造，系“雅郡”系列高端产品首次落地南京，是未来区域标杆性优质楼盘。近日项目规划出炉，拟建设12栋16-27层的高层住宅，其中1、2、3、5、7、10号楼为27层高，6、8、9、12、13号楼为26层高，11号楼为16层高。预计8月中下旬公开售楼处，打造建面约76、89、105㎡，今年下半年首开，价格待定。

前身为青龙山G106地块，于去年底被雅居乐和金茂以19亿底价拿下，楼面价15200元/㎡。 据小道消息称，将打造75㎡户型，虽然目前青龙山新城新房较多，产品同质化严重，但小户型低总价还是会很抢手。

朗诗青龙山G22地块规划已出，项目共规划6栋住宅楼，其中1、2号楼25F，3、4号楼24F，5、6号楼20F，另配建有1处社区中心，2座配电房，南侧规划有1座幼儿园。

正方新城纯新盘联发正方新城G46地块案名正式曝光，叫“联发云启”。项目新中式建筑风格，打造18栋19-25层精装高层，预计9月公开售楼处，10月初开盘。建筑面积约98、110、125㎡，价格参考市场价。

联发正方新城G46紧邻在售盘荣盛隽峰雅苑和已交付的银城蓝溪郡，旁边有拉萨路小学江宁分校（今年首次招生）和吉山软件园幼儿园，向北直线距离约2公里处则是规划中的三江学院，片区配套正在不断完善中。

中锐星棠府位于江宁大学城旁的湖熟新城，项目拟建17栋9-11层住宅，由中锐与华夏幸福联合操盘。预计9月首开6、7、9、10号楼，共180套左右，2梯4户，打造建面88-115㎡户型，为低层住宅，舒适度较高，放风价1.8万/㎡左右。目前已经正式公开售楼处和样板间，可参观建面约88、105㎡的样板间。

365淘房出品
监制：王莉
策划、制作：孟宇婷
数据支持：姜娇、林雪原
出品时间：2020年8月17日
更新时间：2020年8月19日
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