跟去年年底的房价金字塔相比，短短半年，南京的房价格局就发生了较大的变化，河西南有了金茂府（52000元/平）和葛洲坝南京中国府（64000元/平），房价站上了金字塔最顶端。仁恒城市星光（43200元/平）的上市，也让沉寂了很久的小行区域排在了金字塔的顶部。燕子矶的房价从3万提升到了3.5万+，而随后仁恒公园世纪的上市，更是将燕子矶房价推向了4万……房价整体上涨势头比较明显。

去年，预算250万，在上秦淮、麒麟、鼓楼滨江等区域还有房可选，今年这些区域纷纷告别刚需。通过南京新房购房门槛金字塔来看，总价100-300万是刚需心目中的最佳预算。而总价200万以内的多为边缘板块，南京主城刚需预算总价250万更为适中，选择面相对多一点。

据不完全统计，南京主城250万以内近期开盘及在售楼盘共计有46家，分布在城北、城南、江宁、江北、仙林、城东等板块，其中江宁的禄口、青龙山新城，江北的五桥板块，仙林的龙潭区域，城东的汤山板块是刚需主力区，可选择楼盘相对多一些。

城北目前在售的250万以内楼盘有3家，分别是新港新城的紫樾府，栖霞山的华侨城翡翠天域、山语隽府。紫樾府位于城北经开区，周边在建配套较多，建成后会迅速提升生活品质。项目周边有6、7号线（在建）双地铁，开通后到市中心会便利很多。项目北侧为规划中小学教育用地，有消息说会引入优质教育资源。毗邻约3200㎡市政太平山公园，近享金地峯汇中心（在建）、华润万象商业中心等商业。

华侨城翡翠天域、山语隽府所在的栖霞山板块内有欢乐谷，集文化旅游、娱乐体验、生态休闲等业态为一体，将于今年开园。区域还有华侨城南外分校中小学，未来想象空间大，但是规划落地需要较长时间等待。

城北目前在售的250万以内楼盘有两家，分别是石林云城、星叶欢乐城，石林云城和星叶欢乐城位于河西南岸、板桥，主要受制于宁芜铁路搬迁推进效率比较慢，难度比较高，区域目前接受度不高，规划和城建落实较慢，整体是适合地缘客自住，如果是在河西上班的刚需，从板桥出行相对还是比较方便，基本生活配套比较齐全。

两盘比较来看，石林云城胜在周边环境还比较好，绿化率高，还有公园。星叶欢乐城从位置来看不如石林云城，周边并没有多少成熟配套。

石林云城主力在售6、7#小高层和24、25#洋房，其余楼栋仅剩少量顶底层房源在售，小高层户型建筑面积为93、106㎡，洋房户型建筑面积89-168㎡，小高层均价26074元/㎡，洋房均价29292元/㎡，精装交付，预计2021年4月30日交付。

整体来看，目前江宁总价250万左右的房源还是比较多的，共计25盘，分布在方山、青龙山新城、正方新城、淳化、横溪、禄口、江宁滨江、湖熟等区域。方山纯新盘山和宸园可注重关注，项目规划21栋17F-20F小高层，预计7月首开，首开户型面积为89、104、105、139㎡，毛坯放风2.7万/㎡左右，89㎡总价大概在240万左右，方山拥有文鼎广场、龙湖新壹城、保利樾广场等成熟商业，加上山和宸园隔壁的江宁城建G99商业地块，未来商业配套非常丰富。此外，百家湖就在方山西北部，日常去百家湖商圈购物也很方便。对于刚需而言是不错的选择。

此外，禄口和青龙山新城作为江宁刚需主力区，区域楼盘同质化严重，新房库存压力都比较大，板块内还有不少土地储备，预算250万以内可选择的就比较多了，其中禄口的现房项目，如中海云麓公馆、中骏融信雍景台、红豆香江华庭、恒大林溪郡等刚需可重点关注，能节省等待期房的时间。

此前断供许久的江宁滨江今年也有两盘在售，分别是龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著，江宁滨江配套目前有苏外分校在建，未来周边还规划建设德基奥莱，省人医滨江分院等。
龙湖水晶郦城靠近滨江新城核心位置，紧邻滨江新城还未上市的地王鲁能硅谷公馆，周边新小区众多，如朗诗未来家，弘阳禹州时光印象，绿地国际花都等。
中北三盛汝悦铭著靠近江宁初级中学、滨江新城小学，江宁中学，周边有宝驰景秀苑、盛江花苑、玉兰园、碧湖天辰等众多小区，居住氛围浓厚，配套成熟。

山和宸园89、104、105㎡样板间已经公开，预计近期首开4栋266套房，建筑面积约89-139㎡，毛坯放风价2.7-2.8万/㎡。

山和宸园位于大学城南部方山脚下，近南京外国语方山分校，自配幼儿园，小孩上学不用操心。其隔壁就是江宁城建大学城G99地块（商业地块），将建一座商业体，未来出门即可购物。附近的吉印大道跨秦淮河大桥已开通，大桥连接九龙湖和方山风景区。从山和宸园出发，自驾走吉印大道可以非常快速地抵达九龙湖。

中海云麓公馆已经公开实景示范区及建筑面积95㎡、118㎡实体样板间。项目位于南京南门户板块，打造14幢10-11层纯低密洋楼静区，匠造80、96、118㎡户型，现房销售，预计今年9月交付。

如意郡打造的是11栋10层的小高层，面积78㎡、90㎡、108㎡ 。项目由三巽和苏瑞置业共同开发。最快预计7月首开，推一半或者全推。

中骏合景柏景湾7.11在售楼处加推10号楼，共计40套房源，据悉本次加推房源几乎售罄，项目仅剩6、7等楼栋极少量房源在售。

蓝天慧融花园最快7月上市，建筑面积约78㎡、90㎡、109㎡、110㎡，具体上市情况待定。

曾经刚需主力板块之一的江北（不含六合），目前只有8家250万以内楼盘了，分布在五桥、科学城、顶山、高新、桥北等区域，五桥今年将通车，未来过江非常方便，刚需可重点考虑该区域。此外，高新的印悦府是现房销售，该项目7月还将加推，选择房源会多一些。

仙林250万以内的楼盘仅有龙潭板块可以选择，龙潭的位置就比较偏远了，地缘客自住可以。如果置业龙潭，可以重点考虑正荣悦东府，正荣在南京的几个项目口碑不错，在同区域内二手房价格排在前列，比如正荣润峯、正荣润江城。正荣悦东府的物业也是开发商自持物业正荣物业，相对另外几家来说，品质应该会好一些。

城东250万以内楼盘仅剩汤山区域可以选择了，近几年汤山发展最大的机会点是宁句城际的开通，区域环境非常好，未来还是值得期待的，但目前生活不是很方便。汤山250万以内楼盘有3家，分别是汤山玉兰公馆、碧桂园若水雅苑、汤山温泉康养小镇，置业汤山可重点考虑汤山玉兰公馆，该盘是现房销售，品牌房企。

监制：王莉
策划、制作：尤佳
设计：黄治华
内容支持：刘智伟、姜娇、林雪原、袁燕妮、张洲、刘畅
出品日期：2020.7.13