1、为何以南外录取评判小学
因为除了南外录取人数、录取率这项公开可查询、收集的指标外，南京小升初没有建立统一的标准。不像初中有中考均分，高中有高考均分、一本录取率这些数据。而所谓“南外录取率”这项指标除了适合本身有冲外目标的家长作为参考，另一方面也能看见一所学校的发展变化，但更多时候还是建议大家理性看待。

2、为何以近三年平均录取数据作为依据
如果1所学校中偶尔有1、2名特别优秀的学生能被南外录取，并不能说明这所学校真实的冲外水平，所以统计近三年的数据可以避免一些个例的存在，同时也能避免某所学校出现偶然的滑铁卢或者爆发，相对客观的反映学校的平均水平。

从统计呈现的结果可以看出，目前南京冲外氛围比较好的学校集中在鼓楼、玄武等传统老牌名小上（还有仙外等民办校也是冲外主力）。更多学校的教育其实并不以“冲刺南外”为目标。

具体到学校，力小的表现是最突出的，近三年一共有超120名学生被南外录取，其中2017年就有多达52名学生，录取成绩每年都稳定在35名以上。此外，发挥较为稳定的是拉萨路小学，过去三年一直保持每年30-40名的录取人数，波动极小。芳草园小学也一直保持了较高的水准。而一度和拉小、力小齐名的琅琊路小学，在南外录取成绩上表现相对一般，这可能源于琅小的生源数量一直略低于其它两所学校，同时学校素以愉快教育著称，相对拉小和力小没那么“苦”。

按照以往南京学区房市场的逻辑，更多家长关注的是“学票”的意义，花最少的钱获得入学资格变得很重要，也就是房屋总价往往代表了这个片区学区房的门槛，而非单价。这造成不少小户型学区房单价极高的个例。

通过数据搜查，可以看出，目前宁海路片区拉力琅对应的学区房总价门槛是比较高的，450-500万之间相对主流，房源大多是40-60平的小两房房源，小区也多为老破小和房改房，拉力琅的总价门槛高，还有一个重要原因就是对应的中学是南京市第29中，也是全市数一数二的初中教育资源。作为南京家长公认的双学区资源，房价门槛高一些也不难理解了。

如果想要在追求顶级双学区的同时兼顾改善，宁海路一带的选择是比较少的，主要包括仙霞公寓、金鼎湾今朝天下等改善型小区，但是这些小区房源少，且总价高，目前两个小区各有1套房源在售，仙霞公寓193平的报价高达1935万，金鼎湾今朝天210平的报价高达2100万。

仅次于拉力琅学区房的价格，龙江片区几所名小的学区房总价门槛有一定差异。双学区（银城+汇文、双汇文）的总价门槛目前普遍达到400万上下，银城花园北片因为对应的中学是宁海初中，只能算单学区房，总价门槛在300万左右，和一街之隔、双学区配置的南片差了约100万。

而凤凰花园城小学因为对应的初中教育资源是29中致远分校，目前成绩不算突出，也只能算单学区房，总价门槛同样在300万左右，功能性强一些的两房总价达到350万以上，区域内改善型小区，比如银城聚泽园，因为房龄新，社区环境好，品牌房企和物业加持等因素，总价门槛基本在500万以上。

这其中相对比较特殊的是芳草园小学，芳草园小学作为琅小曾经的第一所分校，虽然并没有特别悠久的历史，但是成绩一直非常突出。1999年办校，2007年独立办学，2008年以25人（超过同年力小、琅小）的南外优录人数一炮打响，这除了源于校方优秀的管理和出色的师资力量，生源也起到了很大的作用。

一直以来，芳小的施教区只有蓝天园、碧树园、芳草园三个小区，这些小区当年基本都是省级机关政府的房改房，龙江周边还有很多南大、东大、南师等高校的房改房，这些高知家庭普遍重视教育，很大程度保证了生源的整齐。正是凭借优秀、稳定的成绩，在即便没有一流初中加持的情况下，芳小的学区房门槛直逼拉力琅，同样站到了400万以上，也因为小区构成简单，房源相对有限，价格方面容易形成供小于求的局面，所以总价略高也就有了它的合理性。

在择校还没有那么火爆的年代，鼓楼区还不是一家独大的状态，玄武、秦淮也有自身名气颇高的教育配置，民间俗语中描述的“南北游”就是代表。

不过现在从价格上看，南北游稍显落后于拉力琅。特别是北京东路小学和南师附小，因为对应的中学资源相对普通，也只能算作单学区房，目前的总价门槛在300万上下，如果希望自住尺度舒服一些，至少要考虑50平以上的两房，总价门槛抬高到350-400万之间。

相比这两所，游府西街小学的总价明显高了一些，源于对应初中钟英中学在本区甚至全市有口皆碑，算是秦淮区最好的双学区配置。

其它名小作为南外录取名单中的常客，也时常被家长们考虑，成为“性价比不错”的选择。这些学区房最大的特点普遍都是单学区配置，缺乏好的初中加持，学区溢价相对低一些。低的总价只有100万出头，普遍是面积小的单室套房源，并不适合居住；如果考虑实际居住，价格预算也要提高到250万甚至300万；如果追求改善品质，也有500多万的改善型小区可以选择。

【鼓楼区初中学区房房价格局】
目前南京鼓楼区的头部中学呈现树人、金陵汇文、29中三足鼎立的局面。其中，树人的学区房总价门槛相对低一些，350万起步，房源主要为新河一村等老小区的单室套房源；两房门槛普遍集中在400万上下。汇文初中学区房由于都是双学区房，房龄相对新一些，改善产品多一些，价格成本略高于树人和29中的单学区房。

树人刚需学区房：新河一村、新河二村、迎江园等
树人改善学区房：恒盛金陵湾、紫金上河苑、苏宁璞邸等

金陵汇文刚需学区房：清河新寓、育才公寓、银城花园南片等
金陵汇文改善学区房：聚福园、苏宁馨瑰园、银城锦一方、长阳花园等

29中刚需学区房：南阴阳营、苏州路、汉口西路（单号1-65号，双号2-72号）等
29中改善学区房：五台花园、仙霞公寓、金鼎湾今朝天下等

【建邺区初中学区房房价格局】
近几年建邺区初中教育成绩愈发突出，新城初中目前的成绩在全市已经数一数二，黄山路分校也表现不俗，连一直默默无闻的致远初级中学都有赶超老牌名校的趋势。由于兼具改善属性，建邺区学区房的总价整体是比较高企的。以新城初中为例，类似嘉业国际城这样的65年产权的产品，因为可落户可上学，成为新城的门槛价，而这个门槛价在2015年的时候只有160万左右，短短五年时间涨到400万，涨了2.5倍！

目前新城本部学区房两房门槛价达到450万左右，三房门槛价500万左右，如果是追求自住品质，对品牌、社区等再多要求一些，这个总价预算基本要放到700万甚至750万以上才有选择余地。相比下黄山路分校就显得性价比高一些了，400万以内就可以买到。而致远初级中学由于目前还没有被广泛认可，房价中几乎没有体现太多学区溢价。

新城刚需学区房：嘉业国际城、宋都奥体名座（部分）、东渡新锐国际大厦（部分）、联强国际大厦等
新城改善学区房：万达华府、银城西堤国际、中海塞纳丽舍、万科光明城市、仁恒G53、万科金域缇香等

新城黄山路刚需学区房：双和园、中和园、中北品尚单室套等
新城黄山路改善学区房：宋都美域、朗诗国际街区等

致远刚需学区房：金马郦城单室套等
致远改善学区房：华新城、仁恒江湾城、融侨中央花园、碧瑶花园等

【雨花、秦淮、玄武区初中学区房房价格局】
秦淮区的钟英中学、玄武区的科利华中学本身都属于南京老牌名校，有不短的历史沉淀，目前对应的单学区房总价门槛在250万-300万之间。雨花台中学在近两年异军突出，成为公办初中的黑马，离不开软件大道一带“IT”家庭多年的努力，才能完成从草根学校的逆袭。从价格来看，目前雨花台中学的单学区房溢价不太高，200万左右就能买到一张学票，如果是雨花外小+雨花台中学的双学区配置，价格门槛明显提高，250-300万能买到一些老小区的两房甚至三房产品。

钟英中学刚需学区房：火瓦巷、武学园小区、洪宇大厦、天空之都等
钟英中学改善学区房：施教区内缺少品牌改善小区，更多以老小区为主

科利华中学刚需学区房：大树根、廖家巷、鸡鸣山庄、锦盈大厦等
科利华中学改善学区房：湖景花园、新房可关注金陵玖园

雨花台中学刚需学区房：双龙嘉园、安德新寓等
雨花台中学改善学区房：宏图上水园、宏图上水庭院、仁恒翠竹园、仁恒玉兰山庄等

学校教育本身是十年树木百年树人的过程。南京任何一所学校，不管是老牌的拉力琅、南北游还是正当红的芳银金，甚至新城，都是经历了一代代家长老师学生的共同努力才发展起来，缺一不可。

买学区房不建议冲动而为和盲目跟风，更建议家长提前布局，了解清楚政策，考虑清楚买成熟的学区还是潜力学区。有的学校擅长素质教育，有的学校应试能力强，有的学校重点培养特长生，有的学校文科或理科更出色……挑选适合自己孩子和家庭的学校，量力而为，是家长在购买学区房之前要做的功课。

365淘房出品
监制：王莉
策划、制作：宋晨
设计：黄治华
出品时间：2020年7月15日