上秦淮板块（即九龙湖以南板块）位于江宁中部，地处秦淮河、绕越高速、机场高速的交汇处，位于秦淮河以西。
仙林湖地处仙林副城白象片区，四周有高校众多的仙鹤片区、企业众多的经济开发区、栖霞山风景区、句容宝华新城、青龙片区。

从区位上看，两个板块离主城中心都不算近，到新街口的直线距离都在20公里以上，公共交通出行的话，仙林湖地铁2号线可以直达相对方便，上秦淮地铁3号线还需要换乘一次。

PK结果：仙林湖＞上秦淮

虽然都主打“宜居”，但两个区域在规划定位上有比较大的差别。

上秦淮南部规划的城市建设用地面积为693万㎡，绝大部分是科研+商办用地，“网络产业、文化休旅”是这里的关键词，纯居住用地占比仅1/4。而仙林湖整体上打造的是住宅区，以居住属性为主，在产业引入上没有太大优势。

【仙林湖在南京地位】
江苏省重点打造扬子江城市群，龙头就是宁镇扬一体化，作为南京与镇江、扬州交界之处，仙林的地理位置和重要作用也凸显出来，已然成为“宁镇扬一体化”的先行区与核心，而仙林湖作为与镇江接壤区域，桥头堡位置更加突出。

【上秦淮在南京地位】
从江宁发展的整体逻辑来看，目前，老东山（中心区域）开发强度已很高，所以江宁城市发展沿着地铁轴线，一路南下，历经百家湖和九龙湖多年的重点开发后，逐渐进入上秦淮时间。作为江宁区新的发展重心，也是南京向南发展的核心地带。

在打造产业地标方面，上秦淮以未来网络、绿色智能网络汽车为重点，引进了腾讯、华为、亚马逊、中软、亚信、长安汽车、智骏汽车等企业1000余家，产值超过100亿元。

预计2020年将打造未来网络、智能制造两大百亿级产业，实现资产规模500亿元，入驻企业3000家。 其中，高新技术企业总数达到100家，自主培育上市企业10家，人口集聚20万人，财政收入突破10亿元，成为体现江苏高度、代表南京品牌，建成具有新一代信息技术产业地标特质的引领区和示范区。

PK结果：两个区域各有侧重点，很难说谁更胜一筹。在产业引入方面，上秦淮优势明显，这意味着人口导入多，经济发展强劲；但是在城市功能的承接上，仙林湖连接句容、宝华，是提高城市首位度的重要环节，板块意义非凡。

【交通PK】
上秦淮目前已有地铁3号线运营，后续规划地铁三号线三期，向南继续延伸。地铁三号线主要辐射区域包括江宁、南站、城北等区域。

仙林湖目前地铁2、4号线已开通，未来还将有S5号线宁扬城际。宁扬城际起于南京市仙林副城的经天路站，经龙潭新城、仪征城区止于扬州火车站，未来将南京和扬州联系起来，也是宁镇扬一体化的重要配套。

PK结果：仙林湖凭借三条地铁规划略胜一筹。
特别是地铁二号线直通新街口、河西，地铁四号线未来直通江北核心区，都是南京发展中的重要布局。在板块联动性上，仙林湖更占优势。

【学校PK】

目前仙林湖的学校主要是金陵小学仙林湖校区（小学）、金陵中学仙林分校（中学）。此外，新校仙林湖西侧小学预计2020年开学。仙林湖的教育由金陵中学统一打造，教育资源确定性强，并且经过几年的发展，取得了一定成绩，已经颇受认可。

上秦淮区域的未来科技城小学于2018年9月份正式投入使用，引入游府西街小学教育资源，学校目前还没有出成绩，无从判断学校教育质量。此外，未来科技城范围内有一宗规划初中用地，正进行城市设计和控规修编工作，预计2020年内可取得市政府批复。

PK结果：仙林湖目前以两所小学、一所初中的数量优势领先上秦淮，并且相比上秦淮的新校，仙林湖学校教育更为成熟。

【商业PK】
大型商业方面，仙林湖区域有万达茂。万达茂于2018年6月1日正式开业，项目投资150亿，是“第四代文旅商综合体”，总体量120万方，拥有中国最长室内步行街，打造东方文化主题乐园，仙林湖业主们走路即可到达。仙林湖距离仙林中心也很近，开车10多分钟就能到金鹰湖滨天地等商业体；小型商配方面，有高科荣境的商业街和社区中心，餐饮、菜场、超市一应俱全，生活便利度高。

上秦淮目前最主要的商业配套是砂之船奥特莱斯购物中心，商场于2015年9月正式开业。总建筑面积20万平方米，引入600余个国际国内品牌，以及众多餐饮、休闲娱乐配套。是南京体量最大、品牌最多、业态最丰富、最具创新意识的超大型奥特莱斯商业复合体。此外，区域内还规划了未来网络创新综合体，将建成上秦淮第二大商业体，与砂之船商业互补竞争。

PK结果：两者不分伯仲，体量上万达茂更大，业态更丰富，但是作为各自区域内的大型商业综合体，已然能很好的满足本地居民的消费生活。

【医疗PK】
仙林湖在建三甲级医院省中医院仙林分院，目前主体已经封顶，预计2021年底建成。该项目致力于打造一座仙林地区最大规模、现代化、智能化、功能完善的三级甲等综合医院。此外，仙林中心的泰康仙林鼓楼医院也可以辐射到仙林湖。

目前上秦淮离得最近的医院是位于3号线东大九龙湖校区站附近的同仁医院，搭乘3号线地铁1站即达。南京同仁医院是一家三级综合医院。

PK结果：仙林湖＞上秦淮

配套对比总结：仙林湖由于早于上秦淮发展多年，在配套方面已经比较成熟，仙林湖目前整体发展已进入中后期，可开发建设的用地将会越来越少，而上秦淮开发起步时间短，还在发展初期，在配套现状上略有落后也是正常现象。

仙林湖从一个荒芜的新型区域发展到如今，经过了10多年。
2007年高科、栖霞建设分别以楼面价5767元/㎡、5891元/㎡拿下各自第一块地后，拓荒3年后，保利和万科才相继加入，楼面价分别为4578元/㎡、4261元/㎡。相比此前，楼面价反而便宜些。
直到2014年12月，万达茂进驻，仙林湖发展加速。
2015年10月，新城以楼面价17884元/㎡拍下仙林湖第一块楼面价破万地块。同年11月，高科置业以楼面价21032元/㎡拍下仙林街道经天路站南侧二号地块，就是现在的仙林湖终极豪宅—高科紫薇堂。
2016年区域地王出现，和美（上海）房地产开发有限公司拿下仙林湖G58地块，成交楼面价24957元/㎡，也就是现在的融信世纪东方。
经历了2016年的疯狂后，南京楼市进入了冷静期，各区域地价下降，仙林湖地价也跟着下跌，2019年，招商局地产经过13轮争夺拿下仙林湖G67地块，总价31.4亿元，楼面地价17867元/㎡。

伴随着地价上涨，仙林湖的房价也经历了大幅上升。转折点出现在疯狂的2016年。此前仙林湖房价一直维持在2万以下，2016年，融信24957元/㎡的地王诞生，仙林湖房价也攀升到了27000元/平，此后，房价突破3万。期间，有仙林湖抽水机之称的万达茂以2.3万/平的价格开盘，引发了一波抢房热潮。

2013年前，上秦淮一片平坦荒地，因湿地资源受到关注和保护，规划定位成以休闲度假、主题游乐为主的特色功能板块。

2013年，上秦淮板块内的拓荒盘翠屏九溪诚园（翠屏诚园前身）面世，均价15500元/㎡的精装房，打出南京首个湿地盘的口号，由于各大利好还未兑现，首开结果并不理想。这个九龙湖以南片区，还未受到人们关注。

2014年，上秦淮G05宅地由江苏东润投资以总价3.3亿元竞得，楼面地价为2382元/平，也就是之后的恒大悦澜湾项目。

2015年，随着地铁3号线通车、地标性商业——20万方的砂之船开业，加上游府西街小学江宁分校（未来科技城小学）已入驻，上秦淮繁华初现、配套逐步兑现，宜居性显现。

2016年，翠屏诚园从1.55万/㎡涨至2万元/㎡，开盘当天售罄。2016年9月23日，上秦淮迎来一场历史性的土拍。当天，葛洲坝、银城、五矿分别拿下4块近2万/㎡的高价地，刷新了江宁楼市格局，一举奠定了上秦淮改善板块的地位。

2017年，碧桂园拿下G64宅地，楼面价19132元/㎡，需现房销售。至此，上秦淮5大现房高价地聚首，由此进入近一年的蛰伏期。同年，片区内纯新盘恒大悦澜湾上市，开盘价26595元/㎡。

2018年，恒大悦澜湾收官，5大高价地打造高层、叠墅为主，其中银城、五矿地块首先上市。受限价影响，银城旭辉云台天境高层首开价29000元/㎡。五矿澜悦栖原叠墅首开价30357元/㎡。

2019年，5大现房高价地全部上市，成为2019年江宁热门楼盘，它们分别为葛洲坝融创紫郡府、银城旭辉云台天境、银城旭辉上淮铂悦府、五矿澜悦栖原、碧桂园泊云间。当年，高层房价突破3万/㎡，叠墅均价达3.2-3.3万/㎡。

同年12月，融信拿下云台山河以南的G94地块，上秦淮楼市版图再度扩张。此前地块均以九龙湖命名，而融信上秦淮G94地块作为首个以上秦淮命名的地块，标志着上秦淮不再是九龙湖南，已成为一个独立板块。

2020年至今，5大热门楼盘续销，融信纯新盘预计下半年上市，板块热度依旧。

随着融信世纪东方收官，仙林湖目前仅有1家楼盘在售，就是水沐雍荣府。项目预计最快本周加推11#、15#、16#、18#，共432套房源，户型建筑面积约89㎡、112㎡、137㎡，前期精装均价约32000元/㎡。

水沐雍荣府作为区域内唯一在售新房，在位置上并没有太大优势，距离仙林的主要的配套，比如地铁站、万达茂都远一点，另外距离宁镇公路也比较近，预计未来的二手房流动性不会特别突出。

此外，就在今年5月20日，仙林湖G16地块经过52轮竞拍被栖霞建设以17.5亿拿下，楼面地价27142元/㎡，达到最高限价，自持人才房建筑面积200㎡，刷新仙林湖最高地价。

近年来，随着江宁百家湖片区开发空间变得有限，上秦淮成为接捧百家湖领跑大江宁的当红板块。这期间，大牌房企扎堆进驻，致使上秦淮片区成为楼市“新宠”。上秦淮作为江宁热门改善板块，集聚着众多高端楼盘，高层均价3万/㎡以上，叠墅均价3.2万/㎡、洋房均价3.3万/㎡，占据江宁房价高位。区域内目前在售的楼盘还有：五矿澜悦栖原、葛洲坝融创紫郡府、银城旭辉上淮铂悦府、碧桂园泊云间、融信秦尚栖庭，多家楼盘近期就将迎来加推。

根据板块规划，在上秦淮核心区域，云台山河以北的所有宅地均已出让，就是目前在售的几大热门楼盘。剩下为数不多的宅地均位于云台山河以南，宅地十分稀缺。

五矿澜悦栖原项目高层已售完，仅剩3栋叠墅待加推，最快6月加推。

葛洲坝融创紫郡府目前仅剩少量下叠在售，建筑面积308㎡，总价1040万起，具体一房一价，项目预计2020年6月首开3#、4#、5#、6#，4栋高层，建筑面积96、124、140㎡，共计130多套房源。

银城旭辉上淮铂悦府是约1.1容积率低密纯墅区，预计本月加推新品组团，建筑面积约260㎡联排、170-230㎡四叠，总价约470-750万。

5月20日，江宁上秦淮重磅新盘“融信上秦淮G94地块”案名曝光，定为“融信秦尚栖庭”，为融信“海月系”南京首作。去年年底，融信以12.2亿拿下上秦淮NO.2019G94地块，楼面价19019元/㎡。自拍地以来，该地块一直备受关注。

融信秦尚栖庭将建21栋5-7F的低密度洋房，共有3种户型，分别为建筑面积103㎡、122㎡、137㎡，整个小区500多套洋房，预计6、7月份开盘。低密度洋房定位改善客群，价格参考周边洋房碧桂园泊云间（均价3.3万/㎡），总价预计330-460万左右。

碧桂园泊云间目前仍有少量房源在售，面积125平米、140平米，平墅均价3.3万/㎡，底墅均价2.5万/㎡。下一次加推节点预计在下半年。

监制：王莉
策划制作：宋晨
设计：黄治华
出品日期：2020.6.9